Закладная на квартиру по ипотеке: как банки подстилают себе соломку

Ипотека — крупный кредит для покупки недвижимости, поэтому логично: банкам нужно подстраховаться от случаев невозврата долга. В таких случаях гарантией служит залог — приобретаемое жильё. Это одно из обязательных условий финансовых организаций. 

При передаче залога часто банки требуют оформить закладную на квартиру в качестве гарантии возврата долга. Разберёмся, что это за документ и для чего он нужен.

Что такое закладная на квартиру при ипотеке

Закладная по ипотеке — это ценная бумага, которая подтверждает: приобретённая недвижимость гарантирует исполнение обязательств заёмщиком перед банком. Проще говоря, по этому документу финансовая организация вправе распоряжаться залоговым жильём, если наступит просрочка. Так как закладная — ценная бумага, банк также может передать долг клиента другой компании в любой период действия кредитного договора. 

Не стоит думать, что такой документ обязателен при выдаче жилищных кредитов — законодательством это не предусмотрено. Сама по себе ипотека уже подразумевает залог в виде приобретаемой недвижимости. Подтверждением будет служить дополнительное соглашение к кредитному договору или акт, а в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении.

Несмотря на это, оформление закладной по ипотеке — требование большинства банков. Это выгодно: ценные бумаги продаются гораздо легче и быстрее, чем залоговое имущество. Лишь часть крупных финансовых учреждений с достаточным уровнем капитала могут себе позволить предлагать жилищные кредиты без составления ценной бумаги на залог.

Как банк может использовать закладную

Закладная при ипотеке даёт банку полномочия распоряжаться залоговым имуществом и обязательствами заёмщика. Вот на какие действия кредитор имеет полное право.

1. Полностью или частично продать залог. Причём для сделки не требуется согласие клиента, достаточно только его уведомить. Обычно банки так поступают, если им срочно потребовались деньги. Важный момент: новые кредиторы не вправе менять условия по ипотечному кредиту, поэтому для заёмщика всё останется по-прежнему. Единственное, что может измениться, — реквизиты для перевода платежей по ипотеке.
2. Обменяться ценной бумагой. В таком случае фактически банк продаёт имеющийся залог, а в качестве оплаты берёт себе другой. Обычно финансовые организации так поступают, когда новая залоговая недвижимость более привлекательна для них. Для заёмщика в этом случае вновь ничего не меняется: обязательные платежи будут поступать на привычный расчётный счёт в своей финансовой организации, а она уже в свою очередь будет переводит их новому кредитору.
3. Выпустить эмиссионные бумаги. Проще говоря, одна закладная продаётся частями новым кредиторам. Заёмщик при этом продолжает погашать ипотеку как и прежде.

Независимо от того, каким способом банк решит использовать ценную бумагу, любая сделка по ней проходит регистрацию в Росреестре.

Как выглядит закладная по ипотеке

Стандартной формы закладной нет, поэтому в каждом банке она будет немного отличаться. По сути, в этом документе дублируются условия кредитного договора, но в сокращённом виде. Существует перечень сведений, который должен быть отражён в документе по 102-ФЗ. В частности, в ценной бумаге обязательно присутствует следующая информация:

• паспортные данные заёмщика;
• полная информация о банке-кредиторе;
• условия ипотечного кредитования;
• подробное описание залоговой недвижимости;
• наличие обременений (если есть).

Важный нюанс: вся информация в закладной должна полностью соответствовать сведениям, которые отражаются в ипотечном договоре. Если в дальнейшем будут выявлены какие-либо расхождения, приоритет будет отдан ценной бумаге. Поэтому рекомендуем тщательно проверять все данные по документам.

Оформление закладной по ипотеке: пошаговая инструкция

Сегодня оформить закладную на квартиру можно в отделении самого банка и дистанционно через его официальный сайт. В первом случае ценную бумагу обычно составляет представитель финансовой организации вместе с ипотечным договором. При подписании должны присутствовать все участники сделки купли-продажи — заёмщики и собственники квартиры. 

Чтобы оформить электронную закладную, придётся заранее приобрести электронную цифровую подпись (ЭЦП), причём она должна быть усиленной. В противном случае такой документ не будет иметь юридической силы. Получить ЭЦП можно в одном из аккредитованных удостоверяющих центров или в УЦ ФНС. Стоимость усиленной квалифицированной электронной подписи составляет 1200 рублей.

Подготовка и передача документов

Перечень документов для оформления закладной на квартиру может несколько отличаться — обычно всё зависит от конкретного банка и ситуации клиента. Но есть и набор бумаг, который абсолютно точно потребуют все организации.

1. Паспорт заёмщика. Если в получении жилищного кредита участвует и созаёмщик, понадобится и его паспорт. 
2. Документ, подтверждающий право собственности на приобретаемую квартиру. Это может быть выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца (перестал выдаваться 15 июля 2016 года).
3. Правоустанавливающий документ. Например, это может быть договор купли-продажи, свидетельство о наследовании имущества и др..
4. Оценочный отчёт. В нём отражается рыночная стоимость жилья на момент обращения к эксперту. Банки в большинстве случаев доверяют результатам отчёта тех оценщиков, которые у них аккредитованы. Учтите: сам документ действителен в течение полугода.
5. Договор страхования на недвижимость. Он обязателен, если жильё приобретается в ипотеку. Если с заложенной квартирой случится что-то непредвиденное по не зависящим от заёмщика причинам, страховая компания возместит банку убытки.

Информация из всех этих документов будет дублироваться в закладной. Само её оформление может занять до 14 рабочих дней с момента подачи пакета бумаг. Рекомендуем заранее уточнить у менеджера, какие именно документы потребуется подготовить в каждой конкретной ситуации.

Оплата госпошлины

Регистрировать закладную на жильё желательно одновременно с оформлением права собственности на него. Такая услуга платная: для физических лиц — 2000 рублей, для юридических — 220 000 рублей. Оплатить госпошлину можно в кассе отделения любого банка или в различных терминалах. Без квитанции об оплате госпошлины документы на регистрацию не примут. 

Здесь важно понимать, что фактически регистрация закладной обойдётся вам бесплатно. То есть вы просто платите госпошлину за регистрацию права собственности на приобретаемую в ипотеку квартиру. Если же вы оставляете банку в залог уже имеющуюся у вас недвижимость, нести расходы за регистрацию закладной по ней не придётся.

Регистрация закладной и права собственности на жильё

После оплаты госпошлины можно подавать документы для регистрации в Росреестр. Не обязательно обращаться в отделение по месту нахождения объекта залога: документы должны принять в любом подразделении Росреестра. Кроме того, бумаги для регистрации также можно предоставить и в МФЦ — сотрудники центра сами пересылают их в Росреестр, но из-за этого процедура оформления обычно затягивается на несколько дней.

Список необходимых документов для регистрации может отличаться в зависимости от конкретной ситуации. В стандартный перечень входят следующие бумаги.

1. Документы, подтверждающие личность. Конечно, необходимо предоставить паспорта всех собственников. Если среди них есть несовершеннолетний, необходимо взять с собой его свидетельство о рождении и разрешение от органов опеки. Также потребуются удостоверяющие документы от продавца. Если квартира покупается на вторичном рынке, нужен будет паспорт собственника, если на первичном — пакет бумаг от застройщика. 
2. Правоподтверждающие документы. Это может быть договор купли-продажи или долевого участия, акт приёма-передачи, закладная на квартиру.
3. Квитанция об оплате госпошлины. Росреестр принимает только оригинальный платёжный документ. 

После принятия документов сотрудник госоргана обязан выдать расписку об их получении в двух экземплярах: одна останется у заявителя, а другую нужно отдать представителям банка. 

В расписке будет указан весь перечень принятых документов, дата выдачи выписки и контактный номер отделения. Также на бумаге должен стоять индивидуальный номер, по которому можно отследить готовность документа на право собственности. Как правило, вся процедура оформления занимает 3-5 дней.

Получение регистрационных документов

Когда документы будут готовы, заявителю следует прийти в отделение с паспортом и распиской — там выдадут выписку из ЕГРН и оригинал закладной на жильё. Первый документ останется на руках у собственника. В бумаге будет стоять соответствующая отметка об обременении, подтверждающая, что, пока не будет выплачен долг, квартиру нельзя продать, обменять и подарить. 

Закладную на жильё нужно отнести в банк. Рекомендуем сразу попросить сделать её дубликат: так получится подстраховать себя в случае потери оригинала. Платить за выдачу копии закладной не придётся.

Когда ипотека погашена, что делать с закладной

После того, как расчёт с банком по ипотечному кредиту будет закрыт, с залоговой недвижимости снимаются все обременения и ограничения. Также аннулируется и закладная. Проще говоря, кредитор уже никак не сможет распоряжаться этой квартирой. 

Вот что нужно сделать, чтобы снять обременение с недвижимости

1. После внесения заключительного платежа нужно обязательно взять в банке справку о полном закрытии кредита.
2. Необходимо написать заявление о передаче закладной. Она выдаётся в течение нескольких дней, максимально установленный срок для этого — один месяц. Но могут быть и исключения, если в договоре указан другой период.
3. Как только банк отдаст закладную, нужно посетить отделение Росреестра или МФЦ. С собой необходимо взять паспорт, справку о закрытии кредита, ценную бумагу на залог и заявление о снятии обременения. 
4. Обработав заявления, госорган выдаёт выписку из ЕГРН и аннулированную закладную. В первом документе уже не будет стоять никакой отметки об обременении, поэтому собственник вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Закладная, наоборот, будет отмечена соответствующим штампом.

Если закладная оформлялась в электронном виде, Росреестр аннулирует её самостоятельно. Чтобы убедиться в этом, достаточно зайти на сайт госоргана и найти свою квартиру по адресу или кадастровому номеру. Также проверить, числится ли жильё в залоге, можно через свою учётную запись на Госуслугах.

Заключение

Что такое закладная на квартиру? Прежде всего, это гарантия для банка, что заёмщик вернёт долг. Для самого клиента, по сути, не важно — есть она или нет. Приобретаемая квартира в любом случае остаётся в залоге, и кредитор вправе продать её в случае невозврата долга. Но с закладной финансовая организация сможет быстрее и проще вернуть свои деньги. Именно по этой причине большинство банков выдают ипотеку только с оформлением ценной бумаги.