Как дарить недвижимость в браке: всё о согласии на дарение квартиры

Недвижимость, приобретённая супругами — совместная собственность, если иное не прописано в брачном договоре. В последующем это накладывает ряд ограничений, ведь все сделки по ней должны быть согласованы мужем и женой. 

Много вопросов вызывают ситуации, если квартира приобретена до свадьбы или получена в дар от родственников. Для большинства подобных случаев подойдёт договор дарения.

Рассмотрим, когда нужно согласие на дарение квартиры от супруга и требуется ли оформлять его у нотариуса.

Личная и совместная собственность

Нужен ли договор дарения между супругами? Ответ зависит от того, при каких условиях была получена недвижимость. Возможны несколько вариантов.

Согласно Гражданскому кодексу, всё движимое и недвижимое имущество, купленное супругами в браке, считается их совместной собственностью — за исключением личных вещей, а также условий, зафиксированных в брачном договоре. Например, в нём может быть указано, что квартира в случае развода остаётся мужу, а машина и гараж — жене.

Недвижимость, полученная супругами ещё до заключения брака, — это их личная собственность. Нет разницы, как именно происходила передача: была ли она подарена родственниками, куплена за личные средства или получена в наследство. Также недвижимость будет считаться личной, даже если супруг вступил в право собственности, уже находясь в браке.

Возможность дарения в браке

Все операции по договору дарения регламентирует гл. 32 Гражданского кодекса, также в нём определены и категории людей, которые не могут совершать такие сделки. Согласно закону, супруги имеют право на легитимную передачу имущества друг другу.

Все спорные моменты решаются на основании гл. 7 Семейного кодекса. Как правило, это судебные разбирательства по вопросу разделения имущества после развода. 

Сделки с недвижимостью на основании дарения между супругами возможны в рамках действующих законов. При этом, если квартира была приобретена в браке, проще заключить брачный договор (контракт), где будут прописаны все условия.

Правила дарения недвижимости

Согласие супруга при дарении недвижимости требуется не во всех случаях и зависит от того, по какому праву получена квартира, дом или земельный участок. Рассмотрим все варианты.

Квартира приобретена в браке

В этом случае законом допускается два способа, как подарить недвижимость супругу: оформление брачного договора или заключение соглашение о разделе, а после — дарение.

Для обоих вариантов не нужно разводиться, супруги могут оставаться в браке. И брачный договор, и соглашение нужно заверить у нотариуса.

Наиболее простой вариант — заключение брачного договора. Контракт можно оформить в свободной форме, а затем заверить у нотариуса. В договоре допускается прописать не только условия разделения квартиры, но и любого другого совместного имущества. После этого брачный договор необходимо подать в Росреестр, например, через МФЦ, а также оплатить госпошлину для перехода права собственности в размере 2000 рублей.

Соглашение о разделении имущества — более сложный вариант дарения недвижимости супругу. Вот как выглядит алгоритм заключения такого документа.

1. Обратиться в нотариальную контору для подготовки и заверения договора.
2. Оплатить госпошлину и работу нотариуса. Договор подписывается тремя сторонами.
3. Подать соглашение в Росреестр в МФЦ для регистрации доли мужа и жены.
4. Составить договор дарения своей доли и заверить его у нотариуса.
5. Подать договор дарения в Росреестр лично, через законного представителя в МФЦ или на сайте Госуслуг.

Квартира получена до брака

Оформить квартиру на супруга, которая была получена до брака, можно с помощью договора дарения. Его можно составить в письменной форме и подать в Росреестр вместе с заявлением о переходе права собственности на мужа или жену. Также необходимо оплатить госпошлину.

По закону одаряемый супруг освобождается от уплаты налога за полученную в дар квартиру. Супруг, который оформляет договор дарения, также не должен платить налог с продажи.

После заключения сделки вся собственность квартиры переходит одному супругу. Он может распоряжаться ей по своему усмотрению — продавать, сдавать, дарить или менять. Согласие супруга при дарении квартиры для этого не потребуется. Оспорить незаконность передачи недвижимости по договору дарения можно только через суд. Например, это могут сделать родственника дарителя в процессе наследственного спора.

Заверять согласие супруга на дарение недвижимости у нотариуса нужно, если предметом договора будет не вся квартира или дом, а только доля. В других ситуациях оно не требуется.

Купленной в ипотеку

Квартира или дом, купленные супругами в ипотеку — их общая собственность с обременением залога банка. В данном случае требуется согласие не супруга, а банка — без него никаких сделок с недвижимостью совершать нельзя. 

При необходимости дарения ипотечной квартиры супругу есть 2 варианта реализации сделки.

1. Утвердить сделку с банком. Для этого в отделении нужно написать заявление об изменении кредитного договора. Банк обязан рассмотреть прошение в течение 30 дней. После этого нужно передать изменённый договор в Росреестр лично или на сайте ведомства для внесения изменений в ЕГРН.
2. Изменить залог по договору. С квартиры можно снять обременение, предложив банку альтернативу. Ей может быть другая жилая или нежилая недвижимости, имеющая не меньшую рыночную стоимость. Если банк идёт навстречу, остаётся только подписать допсоглашение к договору, изменить информацию в закладной и оплатить стоимость услуги по тарифам организации.

Если банк, в котором оформлена ипотека, отказывает в изменении условий сделки, можно обратиться в другой для рефинансирования кредита. При заключении нового ипотечного договора нужно оформлять квартиру на другого супруга. На практике такие сделки редки и не всегда одобряются банками.

Коротко о главном

Если недвижимость совместная, то перед заключением договора дарения нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества. 

Квартиру или дом, приобретенные до заключения брака, можно дарить супругу на общих основаниях, заключив обычный договор. Нотариальное согласие супруга на дарение квартиры нужно только для передачи доли в ней.