Входит ли балкон в общую площадь квартиры

Размер имущественного налога и коммунальных платежей, сумма компенсаций и определение рыночной стоимости квартиры — всё это зависит от общей площади недвижимости. Но при подсчёте этой площади может появиться вопрос: какие комнаты учитывать и входит ли в этот перечень балкон? Разбираемся в этой статье.

Что такое жилая площадь

Согласно определению Минземстроя, жилой площадью называют сумму всех квадратных метров, предназначенных для проживания. Проще говоря, жилая площадь — это комнаты, в которых люди проводят большую часть времени: спят, общаются с семьёй, читают, смотрят телевизор, работают. К таким комнатам можно отнести спальню, гостиную, детскую, кабинет. 

Жилая площадь, в отличие от нежилой, не может использоваться под гигиенические или хозяйственно-бытовые нужды. То есть в спальне не может стоять стиральная машина, а в гостиной — душевая кабина. 

Особый момент касается студий: по логике, такая квартира не может считаться жилым помещением, так как в ней совмещены кухня и спальня. Но студия — это исключение из правил: в них жилой считается вся площадь (даже кухонная зона), кроме санузла. 

Информация о жилой площади может пригодиться, если собственник продаёт квартиру в ипотеку, хочет сделать перепланировку или при расчёте коммунальных услуг без счётчика. Жилая площадь может меняться — например, если собственник решил расширить комнату за счёт кухни или коридора. Но перепланировки нужно согласовывать. 

В некоторых случаях согласование перепланировки не требуется. Вот они: 

• если не затрагиваются внутриквартирные перегородки;
• если не меняется форма окон и дверей; 
• если не меняется местоположение дверей. 

Для расчёта жилой площади нужно сложить площадь комнат, которые считаются жилыми. Точные данные по каждому помещению в любой квартире можно запросить в БТИ. 

Пример

Рассмотрим квартиру с такими параметрами: 

• прихожая — 6 м²;
• кухня — 10 м²;
• санузел — 8 м²;
• кладовая — 2 м²;
• балкон — 6 м²;
• первая спальня — 13 м²;
• вторая спальня — 12 м²;
• гостиная — 18 м².

Как мы уже выяснили, жилыми считаются те комнаты, в которых люди спят, работают и отдыхают, в данном примере это гостиная и две спальни. Если сложить их размеры, то получится 43 м² — это и есть жилая площадь. Входит ли балкон в квадратуру квартиры? В случае с жилой площадью — нет. 

Каждый случай следует рассматривать индивидуально. Бывает так, что жилые квадраты могут включать лестницы, перегородки, камины и т. д. Узнать, какие комнаты относятся к жилым в определённой квартире, можно: для этого необходимо запросить выписку из БТИ. 

Что такое общая площадь квартиры 

В Жилищном кодексе РФ указано, что общая площадь квартиры включает все жилые и нежилые помещения, кроме балкона, лоджии, веранды и террасы. Это означает, что к площади спальни и гостиной плюсуются площади кухни, ванной, кладовой, коридора и гардеробной. Эту информацию используют для расчёта стоимости недвижимости, коммунальных платежей, налога на имущество, а также для выделения долей.

При расчёте квадратуры считаются даже стены и перегородки, так как это части вспомогательных или основных помещений. Чтобы посчитать общую площадь, нужно просто сложить сумму всех жилых и нежилых помещений. 

Пример

Для расчёта возьмём данные из предыдущего примера: 

• прихожая — 6 м²;
• кухня — 10 м²;
• санузел — 8 м²;
• кладовая — 2 м²;
• балкон — 6 м²;
• первая спальня — 13 м²;
• вторая спальня — 12 м²;
• гостиная — 18 м².

Здесь в расчётах, помимо спальни, детской и гостиной, будут участвовать прихожая, кухня, санузел и кладовая. Получается, что общая площадь квартиры — 69 м², но балкон мы снова обошли стороной. 

До 1 марта 2005 года балконы, лоджии и подобные помещения учитывались в общей площади квартиры, но теперь эти помещения относятся к общедомовой площади. А значит, эти квадратные метры не могут учитываться при оценке стоимости имущества и начислении коммунальных платежей. 

Надо понимать, что перепланировка, при которой лоджии и балкон присоединены к гостиной или спальне, редко бывает законной. С балконом такой трюк нельзя проворачивать ни при каких условиях, а вот лоджию иногда можно — это зависит от региональных норм. 

Что такое приведённая площадь 

Помимо жилой и общей, есть также приведённая площадь — это общая площадь, умноженная на определённый понижающий коэффициент.

1. Для балконов и террас — коэффициент 0,3.
2. Если балкон объединен с лоджией — коэффициент 0,4.
3. Для лоджий — коэффициент 0,5.
4. Для веранд в малоэтажных домах — коэффициент 0,8.

Если рассматривать наш пример, общая площадь жилья равна 69 м². Если балкон — 6 м², то получается такой расчёт: 

69 (общая площадь) + (6 (площадь балкона) * 0,3 (коэффициент)) = 70,8 м².

Применяются понижающие коэффициенты при определении коммунальных тарифов и в процессе долевого строительства.

Пример 

Застройщик предлагает квартиру площадью 75 м², включая балкон 6 м². Стоимость за м² составляет 70 тысяч рублей. Получается, что полная стоимость квартиры без коэффициента для балкона равна 5 млн 250 тысячам рублей. Если применить коэффициент, то площадь составит 70,8 м², а итоговая стоимость — 4 млн 956 тысяч рублей — именно эта сумма и будет прописана в договоре. 

Платежи ЖКХ 

В связи с внесением изменений в Жилищный кодекс, некоторые собственники сталкиваются с проблемой — оплачивают метры, которые не должны учитываться. 

При составлении квитанций УК должны учитывать только отапливаемые комнаты, а балконы и лоджии к ним не относятся. Но при расчёте учитывается площадь, которая прописана в документе о праве собственности или в выписке ЕГРН, в которых могут быть указаны метры с балконом — например, если квартира была приобретена до 1 марта 2005 года. В этом случае балкон входит в общую площадь, но ситуацию можно исправить, обратившись в МФЦ или Росреестр. 

Например, если гражданин приобрёл квартиру до 1 марта 2005 года, то ошибку можно считать технической. Чтобы её исправить, нужно обратиться с заявлением в МФЦ со следующими данными:

• паспорт собственника; 
• ИНН собственника;
• кадастровый номер; 
• сведения, которые нужно исправить и верные данные для внесения. 

Если дом был построен позже 2005 года, а в общую площадь входит площадь балкона, то, скорее всего, была допущена реестровая ошибка, которую допустил человек при кадастровых работах. Чтобы её исправить, понадобятся паспорт, ИНН, кадастровый номер, а также документ с верными сведениями, необходимыми для исправления. 

Коротко о главном 

Балконы и лоджии не учитываются при подсчёте общей площади квартиры: они не должны учитываться при формировании квитанций за ЖКХ. Также для балконов и лоджий используют специальный понижающий коэффициент при продаже от застройщика.