Трейд-ин недвижимость в Москве, или как продать и купить квартиру одновременно

Сегодня большинству москвичей известно, что такое трейд-ин. Если простыми словами — это обмен подержанного имущества на совершенно новое с доплатой. Чаще всего такую схему используют магазины различных электротоваров и автодилеров. С начала 2000 годов некоторые крупные застройщики также стали её предлагать. Но трейд-ин квартиры — это не то же самое, что купить новый автомобиль в обмен на подержанный. У таких сделок будут свои особенности. 

Что такое трейд-ин при покупке квартиры

Под trade-in квартиры подразумевается сделка, по которой имеющаяся недвижимость обменивается на жильё в строящемся доме. Такая схема позволяет гражданам быстрее приобрести новую жилплощадь, когда собственных накоплений недостаточно, а банки отказывают в ипотеке. Здесь есть важный нюанс: в трейд-ин можно приобрести недвижимость только на первичном рынке, на «вторичку» эта схема не распространяется.

Сама процедура состоит из двух взаимодополняемых сделок: продажа собственной вторички и приобретение новой квартиры. Проще говоря, вам придётся заключить два договора: первый — разрешение на реализацию вторичного жилья, второй — на бронирование объекта в новостройке. При этом самой продажей будет заниматься либо риелторское агентство-партнёр застройщика, либо отдельная служба девелопера. Конечно, вы можете заняться сделкой и самостоятельно, но потеряете время и, возможно, деньги.

В отличие от трейд-ин на автомобили, застройщик физически не выкупает у вас квартиру. Он лишь помогает продать её быстрее, чтобы на вырученные деньги вы смогли приобрести себе новое жильё. В некоторых случаях этой суммы достаточно для полного расчёта с девелопером, если нет — недостающие деньги придётся искать своими силами. 

К тому же нужно учитывать один момент: чтобы быстрее выйти на сделку, агенты продадут недвижимость дешевле её рыночной стоимости на 10-15%. Однако у вас будет возможность зафиксировать цену понравившегося объекта в строящемся доме на то время, пока на вашу квартиру ищут покупателя. Обычно на поиски уходит 2-3 месяца, и на весь этот период вы можете оставаться в своём жилье. 

Бывают случаи, что при продаже остаются свободные деньги. Например, вторичное жильё находилось в центральном районе города, а новая квартира — в спальном районе на окраине. Разница от продажи жилья, конечно, возвращается собственнику.

Как происходит обмен старой квартиры на новую

Со схемой трейд-ин работают многие крупные застройщики: обратите внимание на предложения от ФСК, А101, ПИК, Инград, Самолёт, ЛСР, TEKTA GROUP, ГК Эталон, ГК Пионер. Условия обмена недвижимости будут отличаться, но сам процесс происходит примерно по одинаковому алгоритму.

Выбор застройщика и нового жилья

Для начала нужно найти надёжного девелопера, который работает по схеме трейд-ин. Почитайте отзывы о строительных компаниях, изучите их новые проекты и выберите квартиру, исходя из своих предпочтений.

Определение стоимости своей квартиры

Чтобы правильно определить рыночную стоимость вашей недвижимости, представитель девелопера или партнёрское агентство проводит её оценку. Результаты отчёта обязательно согласуют с собственником жилья. Именно от них будет зависеть окончательная стоимость новой квартиры. При этом некоторые застройщики предлагают дополнительную скидку в 3-5% за покупку объекта в трейд-ин. Например, «Самолёт» снижает цену на 5% от первоначальной стоимости лота.

Если результатами оценки устраивают, нужно будет обсудить с риелтором условия сделки и заключить соглашение на предоставление услуг. В нём отражаются параметры и стоимость жилья, максимальный срок продажи, порядок расчётов и другое.

Бронирование новой квартиры

Объект, выбранный клиентом, можно забронировать. В таком случае квартира будет закреплена за конкретным лицом на определённый срок по фиксированной цене. При этом сама бронь — услуга обычно платная. Как правило, она составляет 1-2% от стоимости жилья. Не стоит переживать: эта сумма в дальнейшем будет учитываться при окончательном расчёте. 

Максимальный период бронирования прописывается в соответствующем договоре и зависит от внутренней политики девелопера. Например, у застройщика А101 этот срок составляет 90 дней. Бывают случаи, когда агентству не удаётся продать квартиру в течение периода бронирования, и в таких ситуациях деньги за бронь будут возвращены в полном объёме.

Продажа вторички

В большинстве случаев риелторам удаётся продать квартиру за пару месяцев с учётом того, что её цена ниже рыночной. Деньги от сделки обычно перечисляются на счёт бывшего собственника. Как только средства оказались на балансе, можно заключать новый договор с застройщиком. Напомним: согласно 214-ФЗ деньги перечисляются не напрямую девелоперу, а на специальный эскроу-счёт, где они и будут храниться до окончания строительства дома. 

Если суммы от продажи квартиры недостаточно, разницу можно оплатить средствами материнского капитала или оформить ипотеку. Подавать заявку на жилищный кредит рекомендуем ещё на стадии бронирования: так будет больше шансов на его одобрение, если обратиться в банк, с которым сотрудничает выбранный девелопер.

Регистрация договоров

После всех расчётов с покупателем и застройщиком сделки, связанные с недвижимостью, необходимо зарегистрировать. В первом случае идёт передача права собственности на бывшую квартиру, а во втором — страхование себя от возможных рисков. К тому же, регистрация договоров купли-продажи (ДКП) и долевого участия (ДДУ) — обязательное требование законодательства. В противном случае они не будут иметь юридической силы. Документы можно подать в ближайшем МФЦ или отделении Росреестра. Процедура оформления займёт 7-9 дней. За услугу регистрации ДКП придётся заплатить 2000 рублей, за ДДУ — 350 рублей.

Какая недвижимость не подойдёт под квартирный трейд-ин

Чтобы иметь возможность обменять старую квартиру на новую, прежде всего надо проверить, что недвижимость не находится под арестом или в залоге у кредиторов. Кроме того, вторичное жильё обязательно должно быть ликвидным. Список требований к остальным параметрам недвижимости у каждого девелопера будет свой. Это так называемый стоп-лист. Большинство застройщиков не станут браться за продажу объекта для взаимозачёта в следующих случаях:

• в собственности только доля квартиры;
• дом находится в аварийном или ветхом состоянии;
  
• на жилплощади прописаны несовершеннолетние;
  
• стоимость недвижимости превышает 25 миллионов рублей;
  
• площадь квартиры — более 120 кв.м;
  
• дом расположен в отдалённых районах;
  
• объект требует дорогого ремонта.
  

Помимо квартир, некоторые девелоперы также работают и с загородной недвижимостью. Ещё до начала пандемии мало кто из застройщиков соглашался брать такие объекты для оформления трейд-ин, но в последние годы спрос на загородные дома заметно вырос, поэтому продать их стало намного проще.

В каких случаях покупать новое жильё в трейд-ин выгодно

Прежде всего, трейд-ин — достойный способ в кратчайший срок продать имеющееся жильё и на вырученную сумму купить квартиру на первичном рынке. Эта схема особенно подойдёт тем, у кого нет возможности взять ипотеку. При этом продажей не придётся заниматься самостоятельно: всю процедуру возьмёт на себя представитель девелопера или его партнёрское риелторское агентство. Это позволит существенно сэкономить время.

В период, пока риелтор ищет покупателя на недвижимость, можно забронировать новый понравившийся объект. Застройщик закрепит его за клиентом и не будет предлагать другим. Кроме того, на время брони цена квартиры остаётся фиксированной. Если продажа вторички пройдёт успешно, застройщик зачтёт оплату брони в стоимость новой жилплощади. Многие из девелоперов предлагают дополнительную скидку при использовании системы трейд-ин.

Важные нюансы покупки квартиры в трейд-ин

В первую очередь, отметим: купить в trade-in можно только первичное жильё. Многим семьям приходиться снимать квартиру на период строительства дома, ведь по такой схеме свою старую недвижимость необходимо отдать на продажу. Конечно, сроки возведения новостройки разные, в среднем — 2-3 года, и за это время сумма арендной платы может накопиться довольно приличная. Например, если снимать в Москве «однушку» за 40 000 рублей в месяц, а строительство займёт 2 года, придётся отдать арендодателю 960 000 рублей. 

Нужно обязательно учитывать, что «старое» жильё будет продано существенно ниже рыночной стоимости. Кроме того, застройщики соглашаются принять для взаимозачёта не любую недвижимость: у каждого девелопера существует свой список требований к объектам для реализации. Но даже если вторичка соответствует всем параметрам, у клиента не будет возможности выбрать агентство.

Выводы

Трейд-ин квартир в Москве от застройщика — неплохой вариант сменить старое жильё на новое. Такая схема позволяет быстро продать недвижимость, а вырученными деньгами расплатиться со строительной компанией. Иногда полученная от продажи сумма полностью покрывает стоимость квартиры в новостройке, и тогда искать средства на покупку квартиры не придётся вовсе. Несмотря на все достоинства трейд-ин, не стоит забывать и о некоторых нюансах таких сделок. Основной из них — часто заниженная цена на продаваемую недвижимость.