Протекает крыша в многоквартирном доме: куда обращаться и как добиться возмещения ущерба

Ответственность за содержание крыши, как и всего остального общего имущества многоквартирного дома, несёт управляющая компания (УК). Туда и нужно обращаться сразу. УК обязана зафиксировать протечку, выяснить причину, устранить дефект и его последствия, возместить собственнику жилья нанесённый ущерб. Расскажем, как быть пострадавшему, если течёт крыша, и что-то пошло не так.  

Как должно быть

В идеале всё должно произойти так. 

1. Собственник звонит в УК по круглосуточному телефону и сообщает дежурному о протечке.
2. Пострадавший делает фото и видео с датой (вдруг пригодится).
3. Представители УК приходят и составляют акт о протечке.
4. Собственника всё в акте устраивает, и он его подписывает.
5. УК чинит крышу в течение суток.

Как это может быть

Идеальный сценарий в таких историях встречается не всегда. На любом этапе что-то может пойти не так.

1. УК не отвечает на звонки. Пострадавшим жильцам приходится идти в офис компании. Узнать адрес своей УК можно на сайте Фонда развития территорий.
2. Диспетчеры УК отвечают на звонки, но специалисты для осмотра крыши не приходят даже после нескольких телефонных обращений.
3. Нескольких звонков и личных обращений появляется сотрудник УК, но акт о протечке составлять отказывается, мол, и так всё починим. 
4. После переговоров (часто на повышенных тонах) он всё же составляет акт о протечке, с которым собственник не согласен из-за преуменьшенных масштабов бедствия. Так, часто в акте отказываются описывать испорченное водой имущество, ссылаясь на неизвестные и недоказанные обстоятельства его повреждения.
5. Проходят сутки, но крышу никто так и не починил.

Что делать пострадавшему жителю

Собственнику, чья квартира пострадала от протечки крыши, нужно действовать по следующей схеме, описанной ниже.

1. Сначала надо написать заявление о протечке в УК. По правилам, заявление нужно предоставить в двух экземплярах. Один остаётся у жителя, на нём обязательно должна быть отметка о регистрации с указанием входящего номера и даты получения. С подачей и регистрацией заявления тоже могут быть проблемы. Его могут просто не взять. Отказ принять заявление обязательно нужно зафиксировать: предложить написать его в письменной форме или заснять на телефон, записать на диктофон. Важно: о том, что ведётся запись, сотрудников УК нужно предупредить.
2. Заявление о протечке можно отправить заказным письмом с уведомлением. Тогда оно считается полученным по умолчанию. Параллельно нужно направить жалобу в Жилищную инспекцию — эта организация контролирует все вопросы, касающиеся содержания жилья. В жалобе подробно следует изложить ситуацию: когда обратились в УК, что предприняли или не предприняли её сотрудники, какие обязательства отказались выполнять. Игнорируя претензии жильцов, УК нарушает закон, обязывающий её поддерживать надлежащее состояние общедомового имущества. В течение 30 дней после обращения инспекция проведёт проверку, по результатам которой УК может быть оштрафована. Ещё вариант — обратиться в прокуратуру: она контролирует выполнение вообще всех законов, так что тоже имеет основания проверить недобросовестную УК.
3. Если УК признавать ущерб не хочет, хотя по закону обязана компенсировать, придётся идти в суд.
4. Если собственник планирует судиться, в УК нужно отправить досудебную претензию. Необходимо подготовить сразу два экземпляра — один останется у пострадавших жильцов. Иногда достаточно продемонстрировать серьёзность своих намерений, чтобы управляющая компания начала «шевелиться». В претензии нужно описать обстоятельства появления протечки, историю обращений в УК, свои требования и сроки, в которые собственник считает необходимым их удовлетворить. Обычно это 10 дней со дня получения претензии. Эта дата будет указана в отметке УК на экземпляре собственника или в уведомлении, если претензия отправлена почтой. В тексте обязательно сослаться на нормы права, регулирующие отношения с УК в данной ситуации. Последняя строка — сообщение о том, что в случае отказа удовлетворить требования жильцы обратятся в суд. К досудебной претензии следует прикложить копии документов: акта о протечки, заключения оценщика, подтверждений ваших обращений в УК (заявления с пометкой о регистрации или уведомления о доставке писем) и перечень этих документов.

Что взять с собой в суд 

Если УК не реагирует или кормит обещаниями, необходимо собрать документы для обращения в суд:

• акт, фиксирующий факт протечки (если УК отказалась его оформлять, необходимо взять составленный самостоятельно и заверенный соседями);
• копию заявления в УК или подтверждённый отказ его принять;
• фото и видео ущерба (пригодилось!);
• документы об оценке ущерба (протокол осмотра оценщика, товарные чеки за материалы, купленные для ремонта);
• копию досудебной претензии с пометкой о вручении, если она передавалась лично, или с уведомлением о получении, если отправлялась почтой;
• исковое заявление, в котором указаны все детали общения с УК (фактически повторяет досудебную претензию);
• копию паспорта и документа, подтверждающего право собственности на квартиру;
• подтверждение регулярной и своевременной оплаты услуг ЖКХ (оплаченные счета или справку об отсутствии задолженностей).

Пошлину платить не нужно, иски по статье о защите прав потребителей от неё освобождены. Через суд можно добиться не только ремонта и возмещения материального ущерба, но и получить компенсацию морального вреда. Есть шанс вернуть средства, потраченные на подготовку к суду и экспертизу, — все расходы ложатся на проигравшую сторону.

Как выйти из ситуации с минимальными потерями

Главное — не поддаваться эмоциям и действовать спокойно. 

1. При обращении в УК по телефону важно уточнить ФИО и должность сотрудника, принявшего звонок.
2. Следует зафиксировать протечку и нанесённый ею ущерб самостоятельно, не дожидаясь УК (фото, видео, обязательно с датой и временем). Акт тоже можно составить без УК в произвольной форме, для этого потребуются не меньше двух свидетелей, например соседей.
3. Не стоит ограничиваться звонком — следует написать заявление о протечке в УК и потребовать его зарегистрировать. Если не получается прийти лично или собственнику отказали в УК ставить пометку о приёме, нужно отправить заявление заказным письмом с уведомлением. Коллективные заявления от нескольких жильцов более эффективны — их труднее игнорировать.
4. Нужно проследить, чтобы в акте сотрудник УК максимально полно описал все повреждения, включая порчу имущества. Если акт неполный — не стоит подписывать его, в суде сложно будет доказать, что ущерб превышает согласованный с УК. Акт также можно подписать с возражениями: после текста УК перечислить все пункты, по которым пострадавший не согласен с заключением специалиста. Следует написать возражения на обоих экземплярах актов, чтобы в документе УК они тоже были.
5. Не стоит делать ремонт сразу после протечки — через 1–2 недели могут появиться новые дефекты, чтобы их зафиксировать, нужно снова позвать УК и составить дополнительный акт.
6. Важно привлечь для оценки ущерба независимых экспертов.
7. Необходимо пообщаться с начальником УК, иногда отказы — инициатива рядовых сотрудников, руководство может повлиять на ситуацию.
8. Если УК отказывается устранять протечку и компенсировать ущерб, стоит сообщить о намерении обратиться в суд, это может изменить отношение.
9. Если ситуация затянулась, и ремонт приходится делать своими силами, важно сохранить чеки, это подтверждение размера нанесённого протечкой ущерба.
10. Следует настаивать на починке кровли, чтобы протечки не повторялись.

Полезные документы

Жилищный кодекс (ЖК) РФ ст. 161: обязывает УК содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии.

Жилищный кодекс (ЖК) РФ ст. 165, часть 1: размер платы за ЖКУ установлен в размере, достаточном для содержания жилья. Если УК ссылается на отсутствие средств, можно использовать этот пункт.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, п. 42: УК несёт ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязательств.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, прил. № 2: протечки кровли в отдельных местах должны устраняться в течение 24 часов с момента поступления жалобы.

Постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 6464/10 от 29.09.2010: все текущие работы по содержанию жилья обязана выполнять УК, независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия.