Обязательно ли страховать жизнь при ипотеке

Страхование имущества при покупке квартиры в ипотеку — обязательное требование банка. Полис даёт гарантию, что кредитору вернутся деньги в случае чрезвычайной ситуации. При этом нередко банки дополнительно просят оформить и страховку на жизнь. 

Рассказываем, обязательна ли страховка при ипотеке или нет, и на каком полисе можно сэкономить.

Особенности ипотечного страхования

Выдача ипотечного кредита — большой риск для любого банка, так как с жильём или заёмщиком в любой момент может что-то случиться. Для обеспечения безопасности кредитных организаций действует закон об обязательном страховании квартиры.

Если быть точнее, страхуют только конструктивные элементы объекта недвижимости:

• стены и перегородки;
• перекрытия пола и потолка;
• окна;
• двери (кроме межкомнатных);
• балконы, лоджии и их остекление.

Например, если соседи затопили кухню, то сама квартира от этого не пострадала и пригодна для проживания — значит, такой случай не будет считаться страховым. Но если взрыв газа привёл к разрушению стен, то застрахованные элементы нарушены. Такой случай считается страховым.

За счёт этого кредитор получает гарантии при наступлении неблагоприятных обстоятельств у должника. Полис защитит банк в том случае, если дом пострадает от наводнения, взрыва газа, пожара или стихийных бедствий.

Исключение — ипотечные кредиты на строящееся жильё по долевому участию. Поскольку объекта недвижимости ещё нет, обязанности по страхованию не возникают до введения объекта в эксплуатацию. Пока этого не произошло, полис оформляет застройщик или девелопер.

Нередко при оформлении страховки банки активно предлагают страховку жизни и здоровья, а также титульное страхование — оно покрывает риски в случае появления третьих лиц, претендующих на право собственности. Оформление этих видов страховок добровольно, ипотечный кредит можно получить и без этого. Однако условия ипотеки могут отличаться.

Что будет, если не страховать жизнь при ипотеке

Страхование жизни и здоровья на случай смерти или нетрудоспособности не является обязательным для заёмщика, но при отсутствии такого полиса банки часто поднимают ставку по кредиту на 0,5–1%, а в некоторых случаях отказывают в выдаче средств. Навязывание такого вида страховки незаконно, оспорить решение можно через суд, но на практике проще обратиться в другой банк.

Что даёт страхование жизни при ипотеке 

Страховка жизни полезна в первую очередь самому заёмщику. Ипотечный кредит выдают на длительный период, обычно на 10–25 лет. Это большой этап жизни, в течение которого можно потерять трудоспособность в результате болезни, несчастного случая или в ДТП. В случае смерти заёмщика все его долги перед банком переходят наследникам, в том числе и несовершеннолетним, у которых нет денег и заработка. В подобной ситуации страховка защитит интересы и должника, и банка.

При наступлении смерти, а также полной или частичной нетрудоспособности, страховая компания закроет все обязательства должника перед банком. После этого недвижимость полностью перейдёт в собственность клиента или его наследников. 

У страхования жизни есть и неочевидные минусы, в первую очередь связанные с ограничениями по полису. Например, страховщики часто отказывают в выплате при смерти и травме по вине клиента.

Пример: Олег нарушил правила дорожного движения и попал в крупное ДТП, после чего чего впал в кому. Выплачивать ипотечные платежи он не может, так как не получает доход. По условиям договора страховка такую ситуацию не покрывает, и оспорить содержание документа в этом случае проблематично даже при грамотном юридическом сопровождении.

Титульное страхование при ипотеке

Это ещё один необязательный вид страховки при оформлении ипотеки в банке. Титульное страхование защищает юридические права и снижает риски потери собственности по причинам, о которых человек не знал при покупке недвижимости. 

Примеры ситуаций, на которые распространяется такой полис:

1. признание договора купли-продажи (ДКП) недействительным. К примеру, при нарушении прав долевых собственников или несовершеннолетних детей;
2. появление наследников квартиры, о которых ранее не было известно;
3. отмена наследства и решения суда, по результатам которого квартира перешла в собственность;
4. любые ошибки Росреестра и других операторов при обработке документов, регистрации сделки.

Проблемы могут возникнуть при покупке любого вторичного жилья: квартиры и доли в ней, комнаты в общежитии, дома и его части. На практике довольно сложно проверить историю объекта и её прошлых владельцев, так как остаётся вероятность, что в прошлом было несколько продаж, дела о наследстве или приватизация.

В отличие от страхования жизни, банки реже настаивают на титульном страховании и не отказывают в выдаче кредита при его отсутствии. Оформлять такую страховку желательно, чтобы защитить свои юридические права. 

Чаще всего титульное страхование оформляют на первые годы ипотеки. Согласно Гражданскому кодексу, срок исковой давности по признанию сделок с недвижимостью недействительными составляет три года. Если иск подаёт лицо, которое не принимало участие в сделке, то срок давности может увеличиться до 10 лет.

Отказ от титульного страхования позволит сэкономить в среднем до 0,15% от суммы кредита ежегодно. Например, при стоимости объекта в 4 млн рублей стоимость страховки на начало 2024 года составляла 6000 рублей. 

Возможна ли ипотека без страховки

Получить ипотеку вообще без страховки не получится. По закону придётся «обезопасить» как минимум свою недвижимость. 

Ипотека без страховки возможна только при долевом строительстве до момента введения здания в эксплуатацию. После заселения в квартиру, если кредит ещё не погашен, придётся покупать полис.

Нужно ли страховать жизнь при ипотеке каждый год

Страховку по недвижимости нужно продлевать ежегодно на протяжении всего периода выплаты по ипотеке. После покупки полиса на новый срок об этом нужно уведомить банк, например, по электронной почте или при личном обращении в отделение.

У страховщиков и банков разработана система оповещения клиентов о необходимости продлить полис. Заблаговременно до даты окончания срока его действия будут звонить сотрудники, приходить СМС и электронные письма. Если клиент не продлевает страховку на недвижимость, процентная ставка по ипотеке увеличивается  в среднем на 1%, а также возможно начисление штрафа (неустойки), если это прописано в договоре.

Страхование жизни не обязательно при ипотеке, но в большинстве случае банки требуют его от клиента. В отличие от обязательного полиса, страховку жизни можно приобретать на весь срок кредитования или продлевать каждый год. Уточнять актуальные тарифы нужно в конкретной страховой компании.

Коротко о главном

По закону при ипотеке обязательно только страховать недвижимость (конструктивные элементы) и ежегодно продлевать полис, пока действует кредит. Так банк защищает себя от потери залогового объекта из-за форс-мажорных обстоятельств.

Титульное, а также страхование жизни и здоровья при ипотеке не считаются обязательными. Они нужны только для заёмщика и позволяют уберечь недвижимость в случае потери трудоспособности или в ходе юридических разбирательств. Однако банки нередко повышают процент по кредиту или отказывают в его выдаче в случае отсутствия такой страховки.