Стоп, снято! На что имеет право арендодатель при съёме квартиры

Аренда квартиры часто вызывает споры между арендодателем и нанимателем. Иногда первые слишком внимательно следят за своей собственностью, создавая почти невыносимые условия для проживания квартирантов.

Разбираем самые частые спорные случаи в отношениях между собственником и жильцом и выясняем, что на самом деле имеет право делать арендодатель по закону.

Имеет ли право арендодатель фотографировать паспорт квартиранта

Нет, требовать этого он не может. Все паспортные данные прописаны в договоре аренды — этого должно быть достаточно и для спокойствия хозяина квартиры, и для юридической чистоты.

Если собственник настаивает на фото или ксерокопии, то можно сделать её в чёрно-белом варианте, а в договоре прописать, что арендодателю передана копия паспорта. Это убережёт нанимателя от мошеннических схем с его данными.

Когда арендодатель может посещать квартиру

Только по согласованию с квартирантом или в установленное договором время. Это подтверждает закон — ГК РФ передаёт жилищные права нанимателю на весь срок аренды. А значит, внезапное посещение квартиры запрещено. Даже если в договоре написано другое, это ущемляет права квартирантов. 

Если хозяин нарушает этот закон, то на него можно подать заявление по уголовной статье 139 УК РФ.

Может ли собственник расторгнуть договор в одностороннем порядке

Может, но с оговорками. Например, если наниматель нарушил условия договора (не платит за аренду, по счетам ЖКХ, испортил имущество и т.д.), то собственник может расторгнуть документ без согласия нарушителя. 

При этом пункт 2 статьи 610 ГК РФ гласит, что в одностороннем порядке без суда можно расторгнуть только договор, который заключён на неопределённый срок. Если в договоре стоит срок действия, то расторгать можно только по согласованию сторон или через суд.

Может ли арендодатель запретить проживать с животными или добавлять новых квартирантов

В договоре хозяин может указать условие, накладывающее ограничение проживание в квартире животных. Но если этой формулировки нет, то запретить домашних питомцев в квартире он уже не сможет.

Об этом говорит и судебная практика. Нижегородский областной суд пояснил, что в договоре аренды по умолчанию нет запрета на проживание в квартире с животными. Поэтому наниматель ничего не нарушил, взяв собаку в арендованное жильё. В иске собственника о возмещении ущерба, нанесённого собакой, было отказано. Правда, повлиял ещё один фактор — собака, по мнению арендодателя, погрызла занавески и тумбу, которых в описи при составлении договора не было. Отсюда и такой вердикт — квартирант договор не нарушал, собака съела имущество не из списка, оба оправданы.

Что касается новых квартирантов, то тут тоже есть оговорки.

1. Временные жильцы — это те, кто будет проживать совместно с квартирантом, но не дольше, чем полугода. Их не вносят в договор, а вся ответственность за их действия лежит на основном нанимателе. Закон гласит, что разрешение на их проживание спрашивать нужно, и хозяин квартиры может запретить подселенцев.
2. Жильцы на постоянной основе — их вселение тоже обязательно нужно согласовывать с владельцем квартиры, желательно и прописать в договор.
3. Несовершеннолетние дети — запретить проживать детям нанимателя вместе с ним нельзя, и в этом случае согласие собственника не требуется. Он лишь вправе отказать изначально заключать договор с семьёй. Но если, например, ребёнок появился уже после, то арендодатель сделать ничего не может.
   

Имеет ли право хозяин запретить менять замки

Нет, в Гражданском и Жилищном кодексе нет ни слова о запрете на смену замка и ключей. А то, что не запрещено, то разрешено. Жильцы могут смело сменить замки и даже не обязаны предоставлять новые ключи хозяину.

Это и понятно — квартиранты оставляют ценные вещи в квартире и беспокоятся за их сохранность. Если арендодатель категорически против смены замка, это можно указать в пункте договора, тогда запрет станет правомерным.

Вправе ли собственник выселить за беспорядок в квартире

Это зависит от влияния беспорядка на соседей и саму квартиру. Например, пыль на полках, разбросанные игрушки или разбросанные вещи — не повод для выселения. Квартирант по своему желанию может поддерживать чистоту, а может этого не делать.

А если от грязи завелись тараканы и клопы, испортились мебель и ремонт, появилась плесень, то это уже порча имущества, и в этом случае арендодатель может расторгнуть договор и требовать компенсацию.

Можно ли запретить квартиранту приводить гостей

Таких возможностей у него нет. Жилищные права наниматель получает на весь срок договора, поэтому он вправе приводить в квартиру кого угодно и когда угодно.

Единственное условие — это не должно мешать соседям, то есть нельзя нарушать закон тишины, и гости тоже должны соблюдать общепринятый порядок. Если они что-то испортят в квартире, то отвечать перед хозяином за это будет наниматель.

Подведём итоги

Все отношения между владельцем жилья и арендатором регулирует договор. Именно он в большей степени решает конфликты и спорные ситуации. Но любой договор не может противоречить основному закону — Гражданскому и Жилищному кодексам.