Стоит ли покупать квартиру на последнем этаже

«Первый и последний этаж не предлагать» — самая распространённая фраза в объявлениях об обмене и покупке квартир в конце прошлого и начале нынешнего века. С первым этажом всё более-менее понятно: хозяева таких квартир рискуют получить вместе с жилищем сильный шум, неприятные запахи из подвала и возможность проникновения через окно незваных «гостей». 

Но чем плох последний этаж, и почему к квартирам под крышей было, а иногда и остаётся настороженное отношение? Рассказываем.

Почему не берут последний этаж

Предвзятое отношение к квартирам на последних этажах сложилось ещё в советские годы. Тогда они располагались фактически под крышей: максимум, который отделял жильё от кровли, — это неутеплённый чердак. Из-за этого квартиры на последнем этаже нередко подвергались протечкам, особенно — в межсезонье. Кроме того, летом из-за нагрева кровли здесь бывало очень жарко, а зимой из-за промерзания — холодно.

Также в старых домах высотой 5-7 этажей обычно были не предусмотрены лифты, и жильцам приходилось подниматься и спускаться пешком. Там же, где они были, оборудование часто ломалось.

Последний этаж в новостройке: что изменилось

С началом масштабного строительства и развитием новых технологий последний этаж перестал быть «проклятием». В большинстве новостроек самые верхние квартиры отделены от кровли техническими помещениями.

На техническом этаже размещены коммуникации, инженерное оборудование и общедомовое имущество. В редких случаях такое помещение может пустовать или сдаваться в аренду жильцам для хранения сезонных вещей.

Технический этаж есть в любом доме, но в старых зданиях он, как правило, находится внизу, в подвале. В высотках таких этажей может быть несколько: один технический этаж должен приходиться на каждые 50 метров здания.

Вне зависимости от функционала технического помещения под крышей дома, оно должно отвечать ряду требований:

•  иметь высоту потолка не менее 1,6 метра;
• обладать качественной вентиляцией, которая будет препятствовать образованию конденсата и плесени;
• иметь хорошую звукоизоляцию, чтобы шум от работающих насосов, вытяжных систем и лифтового оборудования не мешал жильцам.

Таким образом, если при строительстве дома соблюдены все технические условия, то технический этаж защищает жильцов верхних этажей от перепадов температур, шума и протечек.

Минусы квартиры на последнем этаже

1. При поломке или аварийном отключении лифта подниматься и спускаться придётся пешком. Иногда это может стать большой проблемой — например, для пожилых либо людей с проблемами со здоровьем, а также для родителей с маленькими детьми.
2.  Доставка крупногабаритных предметов затруднительна и затратна. Если покупка не помещается в лифт или он не работает, услуги грузчиков обойдутся дорого.
3. Повышенные риски при чрезвычайных ситуациях. Например,при пожаре эвакуироваться с последнего этажа будет сложнее: лифты в такой ситуации отключают, а лестницы могут оказаться задымлёнными. Кроме того, максимальная длина лестницы у пожарной машины — 50 метров, то есть достанет она примерно до 18 этажа.
4. Сложность при мытье окон. Чем выше этаж, тем затруднительнее процедура, но способы безопасно помыть окна на верхних этажах в любом случае есть. Также у некоторых чувствительных людей может возникнуть боязнь высоты.
5. Перепады температур. Если над квартирой нет технического этажа, то поддерживать оптимальный температурный режим будет непросто. Летом кровля дома будет сильно нагреваться, а вместе с ней — и вся квартира. Зимой ситуация обратная: промерзающая крыша остудит жильё.
6. Шум от лифтового оборудования. Как правило, система управления лифтом расположена на уровне последнего этажа, поэтому шум от мотора, приводящего кабину в действие, здесь может слышаться особенно отчётливо.
7.  Другие источники шума — это низко летящие самолеты и вертолёты. Также при плохой звукоизоляции и отсутствии технического этажа в квартире может быть шумно от дождя, стучащего по крыше.
8. В квартиру могут проникнуть злоумышленники. Случаи, когда воры попадали в квартиры на последнем этаже, спускаясь на верёвках с крыши на балкон, далеко не редкость.

Стоит также учитывать, что в утренние часы, когда люди массово едут на работу и учёбу, ожидание лифта может затянуться.

Плюсы квартиры на последнем этаже

Жизнь на последнем этаже имеет и немало плюсов. Особенно — если речь идёт о новостройках, лишённых недостатков старых домов. Преимущества квартиры на последнем этаже могут быть следующими.

1.  Меньше соседей. Отсутствие жильцов сверху избавляет от риска оказаться залитым в результате соседской невнимательности или коммунальной аварии, а заодно от лишнего шума и чужого мусора на своём балконе.
2. Хороший вид из окна. Чем выше этаж, тем больше вероятность любоваться не окнами соседнего дома, а окружающими пейзажами.
3. Приватность. Жильцы квартиры на последнем этаже могут обойтись лёгкими шторами и не беспокоиться, что их жизнь окажется под прицелом чужих взглядов.
4. Чистота и спокойствие. Проходимость на верхних этажах минимальная: сюда поднимаются только владельцы квартир и их гости. Поэтому на лестничных площадках всегда чище, а шума меньше.
5. Лучшая естественная освещённость, более чистый воздух, меньше насекомых. Проникновению света не препятствуют деревья, соседние дома и другие объекты, а пыли и выхлопных газов с улиц здесь намного меньше или нет совсем, если этаж высокий. Соответственно, жильцам реже придётся делать генеральную уборку и мыть окна. Если этаж высокий, можно не ставить москитные сетки: комары и мухи не летают на большой высоте.
6. Часто в новостройках подают воду и тепло сверху вниз. Поэтому на последнем этаже напор воды лучше, а батареи — горячее.
7. Безопасность. Если над квартирой расположен технический этаж, то риск проникновения в помещение злоумышленников с крыши минимален: для них это слишком опасно.
8. Нередко жильё на последнем этаже стоит на 5-10% дешевле, чем на средних этажах. И это может стать весомым аргументом в пользу покупки такой недвижимости.

Элитные новостройки: чем хорош последний этаж

Отдельного внимания заслуживают квартиры на последнем этаже в новостройках премиального класса. Как правило, такие объекты строятся в престижных локациях: в центре города, недалеко от парков и водоёмов. Потому здесь действует правило «чем выше, тем лучше», а последние этажи обычно отводятся под самые дорогие квартиры и пентхаусы.

Пентхаус — это просторная квартира, занимающая полностью весь этаж или как минимум его половину. Обязательные атрибуты пентхауса — высокие потолки, панорамное остекление окон, наличие террасы и других дополнительных опций — например, зимнего сада, камина, бассейна. Возможны варианты двух- и даже трёхуровневого жилья. 

Если эти условия не соблюдены, но квартира именуется пентхаусом, то это просто маркетинговый ход. При этом такое жильё может быть повышенной комфортности и обладать отличными видовыми характеристиками, а стоимость квартиры будет на 5-15% выше, чем аналогичных вариантов на других этажах.

Вот, например, квартира в ЖК «Триумф Палас»: в объявлении жильё на последнем этаже именуется и видовой квартирой, и пентхаусом. По некоторым параметрам (наличие террасы, высокие потолки) его можно отнести к пентхаусам, но при этом квартира занимает один уровень, а на этаже она не единственная.

Как выбрать квартиру на последнем этаже

Покупка квартиры на последнем этаже может стать выгодным вложением средств, но к её выбору стоит подойти особенно внимательно.

Когда речь идёт о новом жилье, важно обращать внимание на наличие технического этажа. Если он есть, минусы последних этажей в новостройках будут сведены к минимуму. Стоит посетить эту часть здания, чтобы убедиться, что здесь выполнена гидроизоляция и вентиляция, а кровля не даёт течи.

При покупке жилья на вторичном рынке стоит узнать в управляющей компании, был ли проведён ремонт кровли и лифтового оборудования, и если да, то когда, а если нет, то есть ли в планах такие работы.

Есть и общие рекомендации для тех, кто рассматривает последний этаж дома для покупки квартиры.

•  Важно внимательно осмотреть стены и потолки квартиры на наличие протечек или плесени. Если они есть, от покупки стоит отказаться.
•  Лучше выбирать жильё, расположенное подальше от шахты лифта, мусоропровода, технических помещений. Это избавит от лишнего шума и неприятных запахов.
• Стоит посетить технический этаж или чердак, чтобы убедиться в целостности кровли и отсутствии протечек. Эти помещения — общедомовое имущество, и отказать в посещении управляющая компания не имеет права.
• Нужно выйти на балкон: это позволит не только в полной мере оценить вид из окна, но и прочувствовать, не вызывает ли высота чувства дискомфорта.

Лучше отдавать предпочтение домам с двумя лифтами: вероятность, что они выйдут из строя одновременно, невелика, а время ожидания кабины будет меньше.

Подведём итог: стоит ли покупать последний этаж?

Выбирать такое жильё с осторожностью стоит пожилым, людям с ограниченными возможностями и семьям с маленькими детьми. Каким бы современным ни было лифтовое оборудование, от случайных поломок не существует страховки. И тогда есть риск оказаться отрезанным от внешнего мира.

В то же время последние этажи нередко выбирают люди творческие, которым красивые виды из окна, тишина и обилие света важнее, чем возможные временные бытовые неудобства. Не случайно мастерские художников почти всегда располагаются именно на верхних этажах.

Лучше отдавать предпочтение новостройкам, имеющим сверху технический этаж, а также два и более лифтов. Если речь идёт о доме на вторичном рынке, нужно узнать дату последнего капитального ремонта кровли и лифтового оборудования.

Важно помнить, что в проектах низкого ценового сегмента при покупке на верхнем этаже можно рассчитывать на дисконт в размере 5-10%. Премиальная недвижимость на последнем этаже, напротив, обычно стоит дороже.