Сталинские дома: стоит ли покупать в них квартиру

Многоквартирные дома старого фонда часто называют по эпохам правления лидеров бывшего Советского Союза: «сталинка», «хрущёвка», «брежневка». Например, сталинские здания славятся своими высокими потолками, просторными коридорами и лепниной. Кроме того, «сталинки» практически всегда располагаются на центральных улицах городов, и такое жильё ещё с советских времён считается престижными. 

Рассказываем, стоит ли покупать квартиру в «сталинке», и с какими нюансами может столкнуться новый владелец во время проживания.

Разновидности сталинских домов

Логично, что дома прозвали «сталинками» за то, что они возводились во время нахождения у власти Иосифа Виссарионовича Сталина. Речь идёт о периоде с 1933 по 1953 годы. За срок его правления жилой фонд существенно увеличился, но не все многоквартирные здания того времени были одинаковыми и относились к стилю сталинского ампира. По ряду признаков принято различать следующие типы «сталинок».

1. Типовые. Сталинские квартиры в таких домах предназначались для рабочих при заводах и военнослужащих, поэтому излишествами не отличались. Их начали возводить после 1938 года, когда правительство решило обеспечить как можно больше простых людей собственным жильём. Обычно типовые дома строились в 2-3 этажа, многие из этих зданий до сих пор вполне пригодны для проживания.
2. Барачные. В строительстве участвовали пленные немцы и заключённые, поэтому такие образцы ещё называют «немецкими домами». Планировки в квартирах были однотипными, в некоторых из них не было даже отдельной ванны — только туалет и умывальник. Часто в таких домах устраивали общежития. Возведение зданий барачного типа прекратили только к 1960 году, а сегодня их массово сносят. Чаще всего эти дома уже и не упоминают как «сталинки». 
3. Директорские. В «сталинки» этой разновидности заселяли крупных начальников, откуда и пошло их название. На площадках размещалось всего 1-2 очень просторные квартиры. Обычно состояли из 3-5 комнат. Как правило, директорские здания возводили по индивидуальным проектам. 
4. Ведомственные (номенклатурные). Многоэтажки с необычной архитектурой, скульптурами под крышей, колоннами, эркерами и арками — это как раз про номенклатурные «сталинки». Такие дома строились для советской элиты — высших партийных чиновников, генералов и научной интеллигенции. Квартиры здесь очень просторные: жильцы часто могли себе позволить выделить отдельное помещение под библиотеку, рабочий кабинет или комнату для прислуги.

Также некоторые эксперты по недвижимости выделяют ещё один вид «сталинок» — довоенные. Такие дома строились без спешки и со всей ответственностью. В основном они размещены в центре городов и на главных улицах. Фасады зданий всегда были украшены элементами из лепнины. Большая часть довоенных «сталинок» относится историческому и архитектурному наследию, поэтому регулярно реставрируется.

Характерные особенности «сталинок»

Практически каждый сталинский дом имеет уникальную архитектуру, кроме барачных построек. Даже типовые здания в каждом регионе отличаются по внешнему виду. Несмотря на это, у всех «сталинок» есть много общих черт.

Конструкция дома

Фундамент «сталинок» обычно создавался из железобетона, но в малоэтажных типовых постройках — из кирпича. Часто в домах обустраивался подвал, за счёт чего можно было легко устранить возможную поломку в коммуникациях. В некоторых директорских и ведомственных зданиях есть даже бомбоубежища на случай военных действий. В двухэтажных рядовых постройках подземное помещение не предусмотрено. 

Наружные стены сталинских домов возводились из красного полнотелого кирпича, после Великой Отечественной войны для этого стали использовать его белый аналог. При этом толщина стен внушительная — 0,65 метра. Внутренние перегородки были тоньше — примерно 0,25-0,35 метра. Такая технология применялась в строительстве «сталинок» для проживания начальников и партийной верхушки. Если сравнивать с современными многоквартирными кирпичными домами, то стены в них должны быть от 0,52 метра (кирпич кладки 2,5). 

Здания для рабочего класса делались проще. Несущие стены возводились из шлакоблоков, а перегородки — изначально из дерева, затем — из гипсобетона. Перекрытия и лестницы в таких домах изготавливались из дерева. Конечно, сейчас их массово сносят, потому что проживать во многих таких домах опасно. В номенклатурных сооружениях все перекрытия — железобетонные, поэтому они могут ещё прослужить немало лет. 

Ещё одна примечательная особенность «сталинок» — многоскатная крыша. Она устанавливалась на деревянные стропила и покрывалась листами шифера. В престижных домах крышу застилали кровельным железом.

Инженерные коммуникации

В сталинские дома сразу подключали холодную воду и канализацию. Если в квартирах была предусмотрена ванная комната, тогда проводилось и горячее водоснабжение. В зданиях, где это было технически невозможно, устанавливали дровяные колонки для подогрева воды. Немного позднее стали появляться их газовые аналоги.

Жильцы ранних «сталинок» готовили еду на дровяных печах. Чтобы более-менее обезопасить людей, в домах были предусмотрены мощные дымоходы и вентиляция практически в каждом помещении. В зданиях послевоенных лет вентиляционные отверстия остались только на кухне и в санузле. 

В «сталинках» выше пяти этажей были предусмотрены лифты и мусоропроводы. Конечно, кабины не отличались крупными габаритами и не вмещали больше двух-трёх человек. Зато мусор можно было выбросить, не выходя из квартиры — люк располагался прямо на кухне. Под окнами устанавливались железные короба, которые служили альтернативой холодильникам в зимние периоды.

Какая в «сталинках» планировка

В сталинских домах редко встречались однокомнатные квартиры: они стали появляться в типовых зданиях лишь после 1950-го года. Чаще всего «сталинки» состояли из двух- или трёхкомнатных помещений. При этом их количество на площадке, этажность и число подъездов в постройках зависело от серии дома. Было разработано три типовых проекта: 1-255, 1-411, 1-433. 

В каждом из них предусмотрены одно-, двух- и трёхкомнатные квартиры. Высота потолков везде одинаковая — три метра. Минимальная площадь жилых помещений начинается от 10 квадратных метров. Во всех зданиях предусмотрен просторный коридор и отдельная кухня площадью от 9 квадратов. В квартирах могла быть отдельная ванная комната, но чаще санузел был совмещённым. 

В типовых «сталинках» серии 1-433 встречались дополнительные помещения — так называемые кладовые. Также в двух и трёхкомнатных квартирах были предусмотрены хоть и небольшие, но всё же балконы. Правда, они скорее служили элементом декора, чем полезными квадратными метрами.

Достоинства сталинских домов

Длительный срок эксплуатации

В первую очередь, «сталинка» — это дом с большим сроком службы. Здания довоенной постройки могут выстоять до 125 лет, если, конечно, ухаживать за ними должным образом. Это значит, что они ещё будут пригодны для проживания до 2050 года. После войны сталинские дома стали возводить по улучшенной технологии с большим запасом прочности. Такие сооружения способны простоять до 150 лет. Получается, что ими можно пользоваться вплоть до 2100 года.

Просторные помещения

Помимо длительного срока службы, «сталинка» отличается большой площадью помещений. В них нестандартная для современных квартир, но всё же удобная планировка. При желании, её можно изменить на своё усмотрение. Высота в 3 метра позволяет использовать с пользой лишнее пространство под потолком. Например, установить кровать-чердак или оборудовать антресоль с местом для сна.

Большие окна

Большие окна также считаются преимуществом сталинских домов. Благодаря им вся квартира-«сталинка» обеспечена хорошим естественным освещением. К тому же за счёт больших окон помещения гораздо легче проветрить. 

Развитая инфраструктура

Среди достоинств также можно выделить хорошо развитую инфраструктуру вокруг сталинских домов. Обычно они возводились в центре городов и вдоль главных улиц. К тому же, если учесть, что «сталинкам» примерно по 70-90 лет, районы давно уже обжиты и обустроены всеми необходимыми социально значимыми объектами. 

Наверняка возле дома будет несколько остановок общественного транспорта, а ещё общеобразовательные и медицинские учреждения. Обо всяких магазинах, кафе, отделениях банков, аптеках и говорить нечего — в пешей доступности их будет множество.

Недостатки «сталинок»

Высокая стоимость

Покупка квартиры в сталинском доме — это престижно, потому что обычно они располагаются в исторических центрах городов. Как раз по этой причине часто цена объектов намного выше, чем на новостройки с хорошим ремонтом. Например, хорошая трёшка в Можайском районе Москвы площадью 150 м2, расположенная на третьем этаже, стоит 25 миллионов рублей. 

Самая дорогая трёхкомнатная квартира в «сталинке» по данным Яндекс Недвижимости продаётся за 336 миллионов — это 1,78 млн за 1 м2. Она расположена в знаменитой высотке на Котельнической Набережной. Общая площадь объекта — 188 м2. В квартире выполнен дизайнерский ремонт, есть 2 санузла, а все комнаты изолированы.

Высокая цена — один из основных недостатков квартир в «сталинках». Конечно, можно найти и более доступные варианты, но в этом случае нужно быть готовым к тому, что придётся потратить большую сумму на капитальный ремонт. Длительный срок службы, которым славятся сталинские дома, подразумевает хорошее состояние несущих конструкций, а всё остальное нужно регулярно менять.

Дорогие коммунальные услуги

Ещё один нюанс «сталинок» — высокие коммунальные платежи. Дело банально в том, что для таких квартир требуется больше электро- и теплоэнергии, ведь они просторнее современных. 

Отсутствие балконов и лифтов

Также надо сказать, что в большинстве домов сталинской эпохи нет балконов и лифтов. А если они и есть, то большими габаритами не отличаются. 

С какими проблемами могут столкнуться новые собственники квартир

Если даже внешне «сталинка» выглядит отлично, это ещё не означает, что покупателю не придётся в скором времени делать ремонт. В таких домах есть скрытые недостатки, о которых важно знать и которые нужно учесть при осмотре объекта. В основном они касаются конструкционных особенностей «сталинок» и износа коммуникаций. 

Перекрытия

В типовых довоенных домах они были деревянными. Если вы решите поменять пол, учтите: стяжка должна быть облегчённой. При этом понадобится обновить засыпку и лаги. Обычно для этого используется керамзит и гипсоволоконные листы. В домах, где установлены железобетонные перекрытия, для ремонта нужно будет заделать щели, а потом заливать стяжку. 

Стены и потолок

В «сталинках» внутренние стены могут быть возведены из кирпича или гипсобетона, и редко — из дерева. Если вы не собираетесь делать перепланировку и демонтировать их, достаточно удалить старую штукатурку и нанести новый слой. Или можно сделать всё гораздо проще — закрыть стены гипсокартоном. Такая же отделка применима и к потолку. Если этот вариант не для вас, можно установить в квартире кассетные или натяжные потолки. 

Двери и окна

В «сталинках» они нестандартного по нашим временам размера. Если вы собираетесь заменить старые окна на металлопластиковые, придётся дополнительно заплатить специалистам за их изготовление. То же самое касается и дверей.

Инженерные коммуникации

Если учесть, что сталинским домам уже по 70-90 лет, можно представить, насколько износились системы коммуникации за этот период. Именно поэтому важно их тщательно проверить при осмотре. Обратите особое внимание на водопроводные и канализационные трубы. Если они новые, при проживании проблем возникнуть не должно. Электрическую проводку тоже лучше сразу обновить — старая вряд ли выдержит современные нагрузки на сеть.

Подведём итоги

«Сталинки» — здания, которые получили своё название из-за того, что возводились в эпоху правления Иосифа Сталина. Квартиры здесь отличаются просторными комнатами, высокими потолками и удобными планировками. Ещё одно из главных преимуществ таких домов — их месторасположение. Чаще они находятся на центральных улицах городов, и как раз этот фактор очень сказывается на стоимости сталинских квартир. 

Она гораздо выше, чем средняя цена по вторичному рынку недвижимости. Кроме того, при покупке объекта нужно учитывать общее состояние дома. Если он сильно изношен, придётся потратить немало усилий и средств, чтобы проживать в новой квартире было действительно комфортно.