Кто отвечает за сохранность имущества в арендованной квартире

Во время долгосрочной аренды ремонт может износиться, а предметы мебели и техники — сломаться. После выезда жильца из квартиры могут возникнуть спорные ситуации: например, арендатор сломал холодильник и говорит, что так и было, или хозяин квартиры не отдаёт залог из-за миниатюрной царапины на подоконнике. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, нужно знать свои права и обязанности. Рассказываем, как закон регламентирует обязанности сторон по содержанию арендованного имущества и что стоит прописать в договоре аренды, чтобы оградить себя от спорных ситуаций.

Ответственность арендатора по сохранности имущества

Согласно ст. 210 ГК РФ, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Это означает, что он должен оплачивать расходы по содержанию квартиры и поддерживать её в пригодном состоянии. Но если квартиру сдают в аренду, а стороны подписывают договор, бремя содержания имущества ложится на плечи арендатора.

Поддерживать имущество в исправном состоянии (ст. 616 ГК РФ). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии — например, нести расходы по содержанию квартиры, то есть оплачивать коммуналку и другие счета, а ещё не портить ремонт и не ломать мебель и технику в квартире.

Делать текущий ремонт (ст. 681 ГК РФ). Что такое текущий ремонт в случае аренды — в законе не указано, но обычно это небольшие работы, которые проводятся для поддержания презентабельного вида квартиры или устранения мелких неполадок. Сюда относятся, например:

• покраска стен, потолков, полов, дверей, подоконников, поклейка обоев;
• ремонт сломавшихся оконных или дверных ручек, замков;
• ремонт электропроводки, труб с горячей и холодной водой, отопления и газопровода внутри квартиры.

При этом, если выполнение указанных работ вызвано неисправностью конструктивных элементов в многоквартирном доме, то их оплачивает собственник. Например, если в доме прорвало трубу и в квартире нет горячей воды, квартирант не должен делать ремонт за свой счёт.

Пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ). То есть нельзя снять квартиру для того, чтобы жить в ней, и открыть там чебуречную или салон красоты. В таком случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Вернуть квартиру в том же состоянии, в каком получал, но с учётом естественного износа (ст. 622 ГК РФ). Это значит, что, например, потёртости на ламинате или стенах хозяин не может предъявить арендатору как ущерб. Обычно эта обязанность прописана в пункте «Порядок передачи и возврата квартиры».

Оплатить причинённые убытки (ст. 1064 ГК РФ). Если арендатор испортил имущество — например, сломал диван — ему придётся заплатить. Как правило, материальная ответственность арендатора за сохранность имущества — обеспечительный платёж, который называют депозитом или залогом. В случае порчи имущества после выезда квартиранта его не возвращают. 

Обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору

Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ). Например, нельзя сдать квартиру без унитаза и раковины или с другими проживающими без предупреждения.

Делать капитальный ремонт (ст. 681 ГК РФ). Сюда входят все остальные работы, которые не относятся к текущему ремонту, — как правило, более сложные и дорогостоящие. В договоре соцнайма к капитальному ремонту квартиры относят, например, замену сантехники и другого оборудования, а также ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Если наймодатель вовремя не делает капитальный ремонт, то наниматель может потребовать:

• уменьшения платы за квартиру;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения;
• расторжения договора.

Например, если в квартире сломался водонагреватель, а хозяин квартиры оттягивает починку, можно договориться не оплачивать коммунальные платежи или сделать ремонт за свой счёт и вычесть сумму из аренды. 

Компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества (ст. 623 ГК РФ). Неотделимые улучшения — это те, которые нельзя убрать без вреда для имущества: например, замена деревянных окон на пластиковые, плитки в ванной или перекраска стен. Если арендатор сделал ремонт без спроса, например, ободрал дорогие обои и покрасил стены на свой вкус, хозяин квартиры не только ничего не должен оплачивать, но и может попросить возместить убытки.

Следует учитывать, что стороны могут договориться и прописать в договоры другие условия, которые устроят обе стороны — законом это не запрещено.

Как прописать ответственность за имущество в договоре

Пример типового договора аренды можно скачать здесь. В документе можно прописать, какую ответственность за имущество несёт арендатор. Встречаются следующие варианты.

1. В договоре нет пункта о сохранности имущества арендодателя. В таком случае квартиросъёмщик по умолчанию отвечает за сохранность имущества, пока снимает квартиру. 
2. В договоре есть пункт о том, что арендатор несёт ответственность за сохранность квартиры и имущества. Этот вариант используют чаще всего.
3. В договоре есть пункт о том, что арендодатель за сохранность имущества ответственности не несёт. Этого варианта лучше избегать: арендатора в таком случае не получится привлечь к ответственности, если он нанесёт квартире ущерб.

В договоре или допсоглашении также можно прописать следующие моменты.

Кто ремонтирует технику и мебель в случае поломки. Есть общее правило: по закону, за вред имуществу отвечает тот, кто виновен в поломке. Чтобы перестраховаться, в договоре можно прописать, что, если вещь ломается из-за естественного износа или старости, отвечает арендодатель. А если речь идёт о повреждении, связанным с неаккуратностью арендатора, ущерб должен компенсировать именно он. К таким случаям можно отнести, например, разбитый телевизор.

Запрет или разрешение на возможность неотделимых улучшений. Бывает, что хозяин квартиры не хочет, чтобы арендатор делал ремонт на свой вкус в квартире, и тогда в соглашении это следует прямо прописать: неотделимые улучшения запрещаются, а в случае нарушения арендатора ждут штрафные санкции. Бывает так, что арендатор заезжает в старую квартиру и договаривается обновить ремонт на свой вкус и за свой счёт. Чтобы не согласовывать каждый этап работ с собственником, перед подписанием следует указать в договоре, какие именно работы разрешены. Например, арендодатель даёт добро на то, чтобы снять обои и покрасить стены, но не разрешает разбирать паркет на полу. Также в таком случае важно прописать, что хозяин квартиры не обязан оплачивать ремонт.

Кто делает текущий и капитальный ремонт. По умолчанию за текущий ремонт отвечает арендатор, а за капитальный — собственник. Но, если требуется, эти условия можно изменить в договоре в зависимости от исходных данных и состояния жилья. Например, если квартира старая, можно прописать, что собственник отвечает за ремонт всех коммуникаций: проводки, отопления, труб.

Какие документы и доказательства собрать перед подписанием договора

Акт приёма-передачи или акт описи передаваемого имущества. Дополнительно к договору нужно составлять приложение о состоянии ремонта, мебели и техники. Часто вместо акта описи в договорах пишут, что наниматель «несёт ответственность за всё имущество, которое находится в квартире» — так поступать можно, но нужно помнить, что в этом случае собственнику потребуется доказать, что сломанный предмет вообще был в квартире на момент заключения договора. И, более того, что его передали нанимателю целым и рабочим.

По-правильному, составлять акт приёма-передачи или опись нужно дважды — при заселении и выселении из квартиры. В первый раз это нужно хозяину: он сможет сослаться на акт, если при выезде арендатора заметит испорченную мебель, технику или ремонт. Второй акт нужнее арендатору: если он сдал всё целым и выехал из квартиры, то сможет застраховаться от ситуации, когда имущество испортили следующие квартиросъёмщики или сам хозяин, а компенсацию требуют с него.

Образец акта приёма-передачи квартиры можно скачать здесь, акт описи передаваемого имущества — здесь.

Фотографии квартиры. Арендатор может перестраховаться и детально сфотографировать квартиру (особенно недостатки) сданного в аренду имущества, а затем отправить фото владельцу по электронной почте или в мессенджере. Юридически важно, чтобы хозяин в ответ написал подтверждение, например: «Фото получил, всё в порядке». Лучше использовать электронную почту, потому что во многих мессенджерах сообщения можно удалять. Если арендодатель будет требовать компенсацию за повреждения, которые были ещё до заезда, фото будут доказательством правоты арендатора. 

Обязанности сторон по содержанию имущества: кратко

1. Перед заездом в квартиру нужно описать состояние жилья в акте приёма-передачи, а также указать количество и состояние мебели и техники в акте описи имущества. Ещё лучше — всё сфотографировать.
2. По умолчанию, квартиросъёмщик поддерживает нормальное состояние квартиры и оплачивает текущий ремонт, а собственник покрывает издержки капитального ремонта.
3. Съёмщик и хозяин квартиры могут договориться о других условиях и прописать их в договоре. Тогда в случае спора следует сверяться с договором, а не законом.
4. Хозяин квартиры должен передать её арендатору в пригодном для проживания состоянии. Если собственник не устраняет значительные недостатки, которые возникли во время аренды, съёмщик имеет право попросить скидку за проживание, сделать ремонт за свой счёт и вычесть сумму из оплаты аренды или расторгнуть договор.
5. После окончания срока аренды съёмщик должен вернуть квартиру в том же состоянии, в каком получал, но с учётом естественного износа. Если арендатор испортил ремонт, мебель или технику, он должен возместить убытки.