Соглашение о расторжении договора аренды: зачем оно нужно и как его составить

Договор на аренду жилья важно не только правильно заключить, но и грамотно расторгнуть. Особенно, если возникла необходимость разорвать отношения до окончания срока действия договора: нужно вовремя предупредить вторую сторону и оформить разрыв сделки. 

Рассказываем, как расторгнуть договор аренды и правильно составить документ о расторжении договора аренды по соглашению сторон.

Как законно расторгнуть договор аренды

Существует несколько способов расторжения договора:

• автоматически по истечении срока договора;
• по взаимному согласию;
• в одностороннем порядке;
• через суд.

И если в первом случае никакие дополнительные действия не требуются, то во втором и третьем — нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Оно поможет:

• решить денежные вопросы, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение или у квартиранта накопился долг; 
• избежать судебных исков, если между нанимателем и собственником возможен конфликт. 

Если вы квартирант

Арендатор может прекратить снимать квартиру в любой момент и по любой причине. Однако по закону он обязан предупредить владельца недвижимости за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ), даже если в договоре аренды указан другой срок. Считается, что это время необходимо для поиска нового квартиранта. 

Если жилец съедет быстрее или вообще сообщит владельцу квартиры постфактум — тот имеет полное право подать в суд. Если вина жильца будет доказана, придётся оплатить три месяца аренды с момента уведомления, пусть даже в квартире фактически уже никто не проживал.

Порядок расторжения по желанию арендатора:

1. Отправить уведомление

Как правило, когда арендатор хочет расторгнуть договор аренды досрочно, он сообщает владельцу квартиры по телефону или пишет в мессенджере. Чтобы зафиксировать дату, с которой будет отсчитываться трёхмесячный срок, лучше продублировать информацию письмом, отправив уведомление о расторжении договора.

Его составляют в свободной форме, указывая данные собственника, нанимателя и арендуемой квартиры. Документ можно отправить:

• почтой или курьером с описью вложения и сообщением о вручении;
• электронной почтой, если такой способ предусмотрен договором.

У владельца жилья будет месяц после получения, чтобы решить, хочет ли он расторгнуть договор. Если через месяц хозяин не ответит на письмо или откажет, можно обращаться в суд. Тут и пригодится уведомление с датой вручения письма.

2. Подписать соглашение

Рассмотрим подробнее ситуации, когда владелец не против, чтобы жилец покинул снимаемую квартиру. Если все согласны на досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон, остаётся составить и подписать соглашение. Этот документ можно составить самостоятельно или по образцу. Например, по такому.

В соглашении нужно зафиксировать два важных пункта:

• в какой день прекращает действовать договор найма;
• есть ли у сторон взаимные претензии. Если хозяин просит компенсацию или у арендатора накопился долг, нужно указать, как и в какие сроки эти претензии должны быть удовлетворены.

Также соглашение о расторжении договора аренды квартиры по инициативе арендодателя или арендатора должно включать в себя:

• адрес жилья и его характеристики, которые были указаны в договоре аренды;
• номер и дату подписания документа, которая может отличаться от даты его расторжения;
• ФИО и паспортные данные нанимателя и собственника;
• количество экземпляров соглашения;
• причину расторжения договора. Например, квартира стала непригодна для проживания, у неё обнаружились недостатки, не замеченные при первом осмотре.

Если вы собственник

В вопросах досрочного выселения закон часто находится на стороне арендаторов. Владелец жилья может по своей инициативе расторгнуть договор найма тремя способами. 

Через суд

Такой способ возможен в следующих случаях (ст. 687 ГК РФ):

• если жилец систематически нарушает условия договора. Например, сдаёт квартиру в субаренду, живёт там не один, хотя это запрещено договором, мешает соседям;
• портит имущество;
• не выполняет обязательства по ремонту, прописанные в договоре;
• два месяца подряд не оплачивает аренду, если договор краткосрочный, или шесть месяцев — если долгосрочный.

По договору 

Постановление Конституционного суда РФ уточняет, что расторгнуть соглашение аренды по инициативе владельца можно и без суда. Эта возможность или способ досрочного расторжения договора по инициативе владельца должны быть прописана в договоре (такой способ работает только с краткосрочным соглашением).

По соглашению сторон

Собственник может договориться с квартирантом мирно, чтобы тот съехал раньше.

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем

Таким образом, односторонний отказ от договора аренды арендодателем требует следующих действий: 

1. Отправить уведомление

Даже если конфликта с арендатором не предвидится, лучше не ограничиваться устным предупреждением и отправить жильцу письменное уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ аналогичен уведомлению, которое посылает арендатор при расторжении отношений с арендодателем. Его обязательные пункты:

• данные арендатора и собственника;
• адрес квартиры, которая сдаётся;
• причина расторжения договора.

Способ отправки также аналогичен: почтой или курьером с уведомлением о вручении. А вот срок, за который нужно уведомить арендатора о разрыве, отличается.  Закон (ст. 687 ГК РФ) не требует от хозяина жилья делать это за 3 месяца до желаемой даты выселения, поэтому ориентироваться можно на тот срок, что был указан в договоре найма. Чаще всего — 30 дней.

У нанимателя будет месяц, чтобы согласиться с условиями досрочного расторжения или отказать. Если договориться по-хорошему не получится, останется только обратиться с иском в суд.

2. Подписать соглашение

Договорившись с арендатором, можно приступать к составлению соглашения о расторжении договора аренды по обоюдному согласию. Шаблон такого соглашения можно скачать по ссылке. Документ может быть составлен в свободной форме, главное — указать в нём следующую информацию:

• реквизиты договора найма и дату его заключения;
• паспортные данные сторон;
• адрес, состояние, площадь и другие свойства недвижимости, о которых идёт речь в договоре;
• основание для расторжения;
• дату расторжения договора найма, которая может не совпадать с датой подписания соглашения о прекращении действия договора. Например, подписали соглашение 5 сентября и в нём уточнили, что действие договора заканчивается 10 октября; 
• количество экземпляров, в которых составлен документ;
• отсутствие или наличие у сторон претензий друг к другу. Если претензии есть, нужно указать способы и сроки их устранения: например, сумму долга арендатора и период, за который он должен погасить задолженность.

Нужно ли регистрировать соглашение

Если договор найма заключался на срок менее 12 месяцев, то в Росреестре соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон регистрировать не придётся. Достаточно составить его в двух экземплярах и подписать.

Если договор был долгосрочным, то соглашение о его расторжении надо зарегистрировать. В этом случае соглашение распечатывают в трёх экземплярах, один из них остаётся в Росреестре.

Если кратко: правила регистрации соглашения совпадают с правилами для оформления договора. Если договор регистрировали — регистрируем соглашение о его расторжении, и наоборот.

Краткие выводы

• Подписание соглашения о расторжении договора аренды — самый удобный и быстрый способ расторгнуть его досрочно. Не нужен ни нотариус, ни юрист.
• Прежде чем заключать соглашение о расторжении, важно отправить второй стороне уведомление о желании его расторгнуть. Если вы арендатор, делать это надо за 3 месяца до даты расторжения, если владелец жилья — в сроки, указанные в договоре.
• По закону наниматель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в любой момент, а вот односторонний отказ от исполнения договора аренды арендодателем — ситуация более сложная, особенно если не получается договориться с жильцами. Решение тут — только через суд.
• В соглашении нужно указать данные квартиры и обеих сторон сделки, причину и дату расторжения, указание на наличие или отсутствие претензий у арендатора и владельца жилья.
• Регистрировать соглашение о расторжении договора в Росреестре необходимо, только если был зарегистрирован сам договор.