Соглашение о расторжении договора аренды: зачем нужно и как его составить

Договор на аренду жилья важно не только правильно заключить, но и грамотно расторгнуть. Если есть необходимость разорвать отношения, подкреплённые договором, нужно вовремя предупредить вторую сторону и всё оформить. Выясняем, как арендатору и собственнику составить документ о расторжении договора аренды по соглашению сторон, которое сможет защитить их интересы.

Как законно расторгнуть договор аренды

Существует четыре базовых сценария для расторжение договора найма жилого помещения (или, в народе, договора аренды):

1. автоматически по истечении срока договора;
2. по взаимному согласию;
   
3. в одностороннем порядке;
   
4. через суд.

Во втором и третьем случаях нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон. Оно поможет:

• решить денежные вопросы, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение или у квартиранта накопился долг;
• избежать судебных исков, если между нанимателем и собственником возможен конфликт.
  

Если вы квартирант

Арендатор может инициировать расторжение договора в любой момент и по любой причине. Но он обязан предупредить владельца недвижимости за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Считается, что этого времени достаточно, чтобы владелец жилья точно нашёл другого квартиранта. Если съехать через 1-2 месяца после уведомления или сообщить владельцу квартиры постфактум, он может подать в суд. Вашу вину докажут — и придётся оплатить три месяца аренды с момента уведомления, даже если фактически в квартире вы не проживали.

Порядок расторжения по желанию арендатора

Отправить уведомление

Как правило, о желании съехать жильцы сообщают владельцу квартиры по телефону или пишут в мессенджерах. Чтобы зафиксировать дату, с которой будет отсчитываться трёхмесячный срок, лучше продублировать информацию/сообщение письменно, уведомлением о расторжении договора.

Само сообщение составляют в свободной форме, указывая данные собственника, нанимателя и арендуемой квартиры. Документ можно отправить:

• почтой или курьером с описью вложения и сообщением вручении;
• электронной почтой, если такой способ предусмотрен договором.
  

У владельца жилья будет месяц после получения, чтобы решить, хочет ли он расторгнуть договор. Если через месяц хозяин не ответит на письмо или откажет, можно обращаться в суд. Тут и пригодится уведомление с датой вручения письма.

Подписать соглашение

Рассмотрим подробнее ситуации, когда владелец не против, чтобы вы покинули его жильё. Если он согласен на досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон, остаётся только составить и подписать соглашение. Этот документ можно составить самостоятельно или по образцу — например, по такому.

В соглашении нужно зафиксировать две важные детали:

• в какой день прекращает действовать договор найма;
• есть ли у сторон взаимные претензии: если хозяин просит компенсацию, у арендатора накопился долг, нужно указать, как недовольства должны быть устранены и в какие сроки.
  

Также соглашение о расторжении должно включать:

• адрес жилья и его характеристики, которые были указаны в договоре аренды;
• номер и дату подписания документа, которая может отличаться от даты его расторжения;
  
• ФИО и паспортные данные нанимателя и собственника;
  
• количество экземпляров соглашения;
  
• причину расторжения договора: например, квартира стала непригодна для проживания или у неё обнаружились недостатки, не замеченные при первом осмотре.
  

Если вы владелец жилья

В вопросах досрочного выселения закон находится на стороне арендаторов. Владелец жилья может по своей инициативе расторгнуть договор найма тремя способами.

Через суд

Это возможно в следующих случаях (ст. 687 ГК РФ):

• если жилец систематически нарушает условия договора. Например, сдаёт квартиру в субаренду, не ставя вас в известность, живёт там не один, несмотря на то, что это запрещено договором, мешает соседям;
• если жилец портит имущество;
  
• если жилец не выполняет обязательства по ремонту, прописанные в договоре;
  
• если жилец два месяца подряд не оплачивает аренду при краткосрочном договоре или шесть месяцев — при долгосрочном.
  

По договору

Постановление Конституционного суда РФ уточняет, что расторгнуть соглашение аренды по инициативе владельца можно и без суда.

Эта возможность или способ досрочного расторжения договора по инициативе владельца должны быть прописаны в договоре, но такой способ работает только с краткосрочным соглашением.

По соглашению сторон

Владелец жилья может договориться с квартирантом мирно, чтобы тот съехал раньше.

Порядок расторжения по инициативе владельца

Отправить уведомление

Даже если конфликта с арендатором не предвидится, не ограничивайтесь устным предупреждением, отправьте ему письменное уведомление о расторжении договора аренды. Этот документ аналогичен уведомлению, которое посылает арендатор, если хочет разорвать отношения. Его обязательные пункты:

• данные арендатора и собственника;
• адрес квартиры, которая сдаётся;
  
• причина расторжения договора.
  

Отправка аналогична: почтой или курьером с уведомлением о вручении.

А вот срок, за который нужно уведомить арендатора о разрыве, отличается. Закон (ст. 687 ГК РФ) не требует от хозяина жилья делать это за 3 месяца до желаемой даты выселения, поэтому ориентироваться можно на тот период, что был указан в договоре найма. Обычно это 30 дней.

У нанимателя будет месяц, чтобы согласиться с условиями досрочного расторжения или отказаться. Если договориться по-хорошему не получится, останется только обратиться с иском в суд.

Подписать соглашение

Договорившись с арендатором, можно приступать к составлению соглашения о расторжении договора аренды по обоюдному согласию. Шаблон такого соглашения вы можете скачать по ссылке. Документ может быть составлен в свободной форме, главное указать в нём следующую информацию:

• реквизиты договора найма и дату его заключения;
• паспортные данные сторон;
  
• адрес, состояние, площадь и другие свойства недвижимости, о которых идёт речь в договоре;
  
• основание для расторжения;
  
• дату расторжения договора найма, которая может не совпадать с датой подписания соглашения о прекращении действия договора;
  
• количество экземпляров, в которых составлен документ;
  
• отсутствие или наличие у сторон претензий друг к другу. Если претензии есть, нужно указать способы и сроки их устранения: например, сумму долга арендатора и период, за который он погасить задолженность.
  

Нужно ли регистрировать соглашение

Если договор найма заключался на срок менее 12 месяцев, в Росреестре соглашение о расторжении договора аренды по соглашению сторон регистрировать не придётся. Достаточно составить его в двух экземплярах и подписать.

Если договор был долгосрочным, то соглашение о его расторжении придётся зарегистрировать. В этом случае документ распечатывают в трёх экземплярах, один из которых остаётся в Росреестре.

Если кратко, правила регистрации соглашения совпадают с правилами для оформления договора. Если договор регистрировали — регистрируем соглашение о его расторжении, и наоборот.

Заключение

1. Подписание соглашения о расторжении договора аренды — самый удобный и быстрый способ расторгнуть его досрочно. Не нужен ни нотариус, ни юрист.
2. Прежде чем заключать соглашение о расторжении, важно отправить второй стороне уведомление о вашем намерении его расторгнуть. Если вы арендатор, делать это надо за 3 месяца до даты расторжения, если владелец жилья — в сроки, указанные в договоре.
   
3. По закону наниматель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в любой момент, владелец квартиры — только в крайних случаях и, если не получится договориться с жильцами, только через суд.
   
4. В соглашении нужно указать данные квартиры и обеих сторон сделки, причину и дату расторжения, указание на наличие или отсутствие претензий у арендатора и владельца жилья.
5. Регистрировать соглашение о расторжении договора в Росреестре необходимо, только если был зарегистрирован сам договор.