Как обезопасить себя от неприятных ситуаций при аренде? Риски, которым подвержен каждый арендатор

Снять квартиру в аренду и столкнуться с мошенниками — проще простого. Но и избежать этой незавидной участи нетрудно — достаточно следовать правилам безопасности. О них мы сейчас и расскажем.

С юридической точки зрения, арендатор является самым незащищённым участником сделок с недвижимостью. В спорной ситуации помочь ему может быть только договор (конечно, если он правильно заключён и если в нём прописаны пункты, защищающие права арендаторов). Поэтому главное правило — внимательно читать предложенный договор и оспаривать пункты, вызывающие сомнения. Ниже приведём список остальных рисков арендатора квартиры и способы их избежать.

Риски до просмотра

С обманом можно встретиться ещё на этапе телефонного звонка по объявлению. Если по на том конце провода вам предлагают один из предложенных ниже сценариев, знайте: перед вами — мошенник.

«Докажите серьёзность намерений» 

«На квартиру очень много претендентов, её, возможно, снимут уже через полчаса. Хотите, чтобы она вас дождалась? Переведите мне на карту (или по ссылке) 1/2/10 тысяч рублей — так вы докажете серьёзность своих намерений». 

В чём подвох: можно просто перевести деньги, но ни их, ни квартиры уже не увидеть.

«Сперва подпишем договор»

«Да, квартира великолепная, а если она вам вдруг не понравится, мы вам покажем другие — не хуже. Но сперва надо подъехать в офис, чтобы заключить договор — вы ведь планируете и дальше с нами работать?»

В чём подвох: таким образом предлагают подписать договор на так называемое оказание информационных услуг. После подписания агенты будут предлагать те же самые варианты, которые без лишних усилий можно найти и самостоятельно.

«Оплатите аренду по ссылке»

Актуально при удалённой сдаче в аренду: «Да, это прекрасная квартира — вы успели её поймать, поздравляю! Давайте её скорее забронируем, вот вам ссылка на оплату». 

В чём подвох: агенты могут предложить оплатить квартиру при помощи банковской карты через фишинговый сайт. Адреса таких сайтов очень похожи на адреса известных и надёжных классифайдов (сайтов, публикующих объявления о недвижимости). Например, realty.yand.ru вместо правильного /. С помощью фишинговых сайтов можно украсть данные карты и списать с неё все деньги. Нужно обращать внимание на правильное написание адресов, а лучше и вовсе не оплачивать ничего заранее.

«Давайте посмотрим другую»

«Ой, знаете, эта квартира только что ушла к другим арендаторам. Но буквально в соседнем доме есть почти такая же. Давайте её посмотрим!». 

В чем подвох: квартира, предложенная в качестве альтернативы, будет гораздо хуже, дороже и хуже расположена. А той, которая приглянулась в объявлении, возможно, и вовсе не было: она служила приманкой для доверчивых арендаторов, которым недобросовестный риелтор пытается сдать неликвид.

«Мы вам перезвоним»

«Эта квартира только что ушла к другим арендаторам/сгорела. А какие квартиры вам нужны? Сколько комнат? Какой бюджет? А как вас зовут? Мы вам перезвоним, как только найдём что-то подходящее!».

В чём подвох: так работают лидогенераторы. Они собирают номера телефона, имя и предпочтения и вносят в базу, и вскоре эти данные могут быть проданы и агентствам недвижимости, и клиникам по лечению спины, и всем остальным. Того, кто предоставил свои данные, скорее всего после этого замучают бесконечными звонками в попытке продать всё, что плохо лежит.

«Не знаю, не помню, не уверен»

«Да, квартира есть — это отличная двухкомнатная… Что, однокомнатная? Да, конечно, однокомнатная квартира на Проспекте Мира… На Ленинском проспекте? А, ну да. Собственник сейчас в Париже. То есть, в Лондоне. Точнее, в больнице. Послезавтра квартира, возможно, будет доступна, если её не продадут. Но через месяц точно. Если её вчера не сняли, конечно». 

В чем подвох: если риелтор путается в показаниях ещё на этапе телефонных переговоров, то история квартиры, скорее всего, тоже не лишена пробелов. Возможно, тут просто безалаберность агента и нанявших его собственников, а может, это попытка обмана.

Риски во время просмотра

Итак, допустим, телефонный разговор прошёл гладко. Что может пойти не так на этапе просмотра?

Сдадут не ту квартиру, которая была выставлена в объявлении

Арендатор встретится с риелтором около метро или подъезда, поговорят о достоинствах района, удалённости от метро и прочих, несомненно, важных факторах, и под эту непринуждённую беседу агент приведёт нанимателя в прекрасную квартиру, где стороны тут же подпишут договор — пока не увели такой роскошный вариант. 

В чём подвох: в договоре могут указать адрес совсем не той квартиры, которую покажут на просмотре, и за разговором этого можно не заметить. Схема простая: мошенники могут снять посуточно красивый вариант, показать его десятку претендентов, тут же со всеми заключить договор, собрать деньги и испариться в неизвестном направлении. Позже выяснится, что наниматели смотрели квартиру по одному адресу, а в договоре указан совсем другой (и второе жильё, разумеется, будет хуже и дешевле).

Попытаются сдать не ту квартиру, которая была в объявлении

Уже на месте арендатора настигает странное наваждение: кажется, что с квартирой что-то не так. Фотографии в объявлении не совпадают с самим жильём: оказывается, что здесь и вид из окна совсем другой, и обещанные гардеробная с ремонтом куда-то делись, и планировка странным образом изменилась. 

В чём подвох: риелторы заманили арендаторов красивым объявлением на гораздо менее ликвидный объект.

Риски после просмотра

Сдадут чужую квартиру

Бывают ситуации, когда наниматель уже удостоверился, что смотрит именно ту квартиру, которая фигурирует и в объявлении, и в договоре. Он всё подпишет, всё оплатит и получит ключи, которые подходят к входной двери. А через пару дней приедет с вещами, но ключ уже не подойдёт. 

В чём подвох: этому и десятку таких же доверчивых арендаторов сдали чужую квартиру, а потом риелторы вместе с деньгами испарились. Важно не просто посмотреть паспорт собственника, но и проверить его на действительность (сделать это можно здесь).

Собственник не договорился о сдаче квартиры с другими собственниками

Арендатор проверяет и документы о собственности, и паспорт, подписывает договор и приезжает на грузовике с вещами. Может, даже успевает заселиться, но проживать в квартире не позволит другой человек — он тоже представится собственником. 

В чем подвох: человек, подписавший договор и принявший оплату, будучи собственником, не спросил согласия на сдачу в аренду у остальных собственников (а они неожиданно оказались против). Дальнейшее развитие событий может и не быть мошенничеством в чистом виде, но риски не получить свои деньги обратно высоки.

Подменят договор, в котором будут прописаны кабальные условия

Арендодатель — милейший человек. Жаль только, рассеянный — вот и договор при подписании чаем залил. Хорошо, что он запасливый: тут же достал из портфеля запасную копию!

В чём подвох: есть вероятность, что он подменил договор, а условия во втором экземпляре стали гораздо более строгими. Это тяжелейший вид мошенничества, бороться с которым очень сложно даже в суде. Как правило, если договор испорчен уже во время подписания, новую копию мало кто перечитывает — а зря. Подменив договор, арендодатель может обязать нанимателя платить гораздо большую сумму, чем было оговорено, а разорвать этот договор уже не получится, потому что один из прошедших мимо вашего внимания пунктов предусматривает огромные штрафы и неустойки. Суд лишь разведёт руками, ведь подписи — на месте.

Риски после въезда в квартиру

Даже после благополучного вселения в квартиру расслабляться рано. Вот с чем можно столкнуться уже после переезда.

Нет описи имущества

Собственник не составил опись имущества, она же — акт приёма-передачи помещения.

В чём подвох: спустя какое-то время, при очередной проверке или уже при выезде, собственник не досчитается многочисленных телевизоров и инкрустированных сапфирами ваз, после чего потребует возмещать убытки.

Не решили, кто оплачивает ЖКУ

Часто арендаторы не оговаривают с собственником оплату ЖКУ.

В чём подвох: арендодатель не предупредит, что счета за электричество и воду астрономические (так бывает в апартаментах: юридически они не считаются жильём, поэтому ЖКУ там часто гораздо дороже). Пусть это и не мошенничество в чистом виде, но схема всё равно не очень честная. А в некоторых случаях простодушные арендаторы не обращают внимание, что договор предписывает им оплату не только счётчиков, но и всех остальных ЖКУ (в случае с теми же апартаментами сумма может составить и 15-20 тысяч рублей).

Арендатор не заметил серьёзных проблемы квартиры

Начинается всё еще на просмотре, когда арендодатель извиняется, что не вкрутил лампочки и поэтому в квартире темно (вариант: в квартире душераздирающе пахнет хлоркой и освежителем воздуха: «Прибирались», — объясняет собственник). 

В чём подвох: на просмотре казалось, что с квартирой всё в порядке, но уже после заселения обнаружились ужасные проблемы с водостоком (запах стоит на весь дом!) или пятна чёрной плесени за комодом. Так сдают неликвид, с которым собственник должен был качественно поработать, прежде чем выходить на рынок аренды.

Вы сняли квартиру с ужасными соседями

Вы слишком быстро прошли по подъезду, а в квартире вам зачем-то включили громкую музыку.

В чём подвох: это снова неликвид, который ничем себя не проявил во время быстрого дневного просмотра. Конечно, собственник или риелтор «забыл» предупредить, что сверху живёт барабанщик, снизу — сатанисты, а сбоку — алкоголики-наркоманы. Иначе бы квартиру у него не снял бы никто и никогда.

Вывод: золотые правила арендатора

1.  Никогда ничего не оплачивать до подписания договора.
2. Перед любым подписанием важно тщательно проверить документы собственника (если собственников несколько, требуйте предоставить согласие на сдачу квартиры в аренду от всех).
3. Нужно проверять право собственности на квартиру (на квартиры, купленные после 15 июля 2016 года соответствующих свидетельств уже не выдают, но их с успехом заменяет свежая выписка ЕГРН). Тут нужно обратить внимание на количество собственников и убедиться, что все согласны на сдачу (согласие подкрепляется их подписями в договоре).
4. Всегда нужно составлять и подписывать полный пакет документов: договор аренды, акт передачи квартиры и имущества и опись имущества, которая идёт приложением к этому акту. В описи имущества просите собственника указать точное количество и основные характеристики предметов.
5. И, конечно, нужно убедиться, что на подпись дают именно тот договор, который до этого читали.