Проверяем недвижимость при покупке: справка об обременениях

При сделках с недвижимостью необходимо собрать достаточно много документов: каждый из них позволяет узнать очередную деталь о недвижимости или собственнике и увеличивает вероятность удачной и беспроблемной сделки для обеих сторон. Один из таких документов — справка об обременениях на недвижимое имущество.

Рассказываем, что такое обременение, какие данные входят в справку, когда этот документ нужен и где его заказать.

Обременением называют ситуацию с ограничением прав — когда собственник в данный момент не может свободно распоряжаться недвижимостью, а в некоторых случаях не может и пользоваться ею. Справка об отсутствии обременения на квартиру — один из способов убедиться, что с правами собственника проблем нет, или прояснить суть наложенного обременения.

Обременения не всегда опасны для покупателя — иногда со сделкой стоит лишь повременить или получить дополнительное согласие на неё. Но в любом случае, если недвижимость под обременением, нужно тщательно изучить вопрос и действовать по закону — в противном случае сделку в будущем могут признать недействительной.

Важный момент! Совместная собственность — это разновидность права. Она не считается обременением, хотя распоряжаться ей могут совладельцы только при общем согласии.

Сервитут — публичный или частный. Так называют ситуацию, когда на участке или вплотную к нему есть «чужой» объект, доступ к которому возможен только через участок. Чтобы была возможность пользоваться этим объектом, составляют сервитут — разрешение, в котором прописано, кто, каким образом и на каких условиях может эксплуатировать участок. Например, разрешают соседям провести коммуникации или дают доступ провайдеру на обслуживание линии связи.

Наличие сервитута не ограничивает право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться им. Участок можно продать или сдать в аренду, но при условии, что сервитут сохраняется. То есть новый собственник или арендатор по-прежнему должен предоставить доступ лицам, которые обозначены в сервитуте. Подробно об этом написано в ст. 274 ГК РФ.

Арест возникает на фоне судебного процесса, в котором фигурирует имущество собственника. Это гарантия от государства, что недвижимость никуда не денется, пока не закончится суд. Арест накладывают чаще всего в следующих ситуациях:

• У собственника есть задолженность, и должник пытается её взыскать через суд — например, алименты, большой долг по коммуналке, по штрафам ГИБДД или перед налоговой.
• Собственник находится в состоянии развода, и пока нет определённости в том, как будет поделено имущество.
• Исполняется судебный акт о конфискации имущества.

Собственник не имеет права распоряжаться квартирой под арестом (№ 229-ФЗ от 02.10.2007, п. 4 ст. 80), то есть не может продать её, сдать или обменять. Чтобы снять обременение, нужно закрыть задолженность или дождаться окончания суда.

Ипотека — недвижимость находится в залоге у банка, пока собственник не закроет полностью долг по кредиту. Распоряжаться недвижимостью в ипотеке собственник может, но на каждую сделку потребуется согласие банка. В случае продажи возможны варианты:

• Продавец досрочно гасит ипотеку — например, договаривается с покупателем на авансовый платёж либо оформляет потребительский кредит.
• Недвижимость продают вместе с долгом — покупатель переоформляет кредит на себя. Покупатель должен соответствовать ряду требований — у разных банков они могут отличаться.
• Ипотека гасится в процессе сделки. Продавец берёт в банке справку об остатке долга, а покупатель рассчитывается двумя суммами: одной оплачивает остаток долга банку, а вторую перечисляет напрямую продавцу.

Рента — это значит, что собственник получил недвижимость в обмен на обязательство выплачивать определённую сумму предыдущему собственнику. Срок выплат может быть постоянным или пожизненным (предыдущий собственник умрёт, и обременение снимется).

Текущий собственник может распоряжаться недвижимостью, только если есть согласие получателя ренты. Сделка возможна, если расторгнуть ренту или купить квартиру и стать рентодателем.

Чаще всего наличие обременений проверяют в следующих ситуациях:

• Купля-продажа недвижимости.
• Оформление ипотеки.
• Вступление в наследство.
• Оформление договора аренды или лизинга.
• Получение разрешения на строительство.

Где и как получить справку об обременении

Есть два варианта получения информации об обременении: можно посмотреть онлайн, есть оно или нет, либо запросить официальный документ с подробными данными.

Удобнее всего проверять недвижимость на сайте Росреестра — посмотреть обременения может любой, кто зарегистрирован через портал «Госуслуги». Понадобится логин и пароль от «Госуслуг» и кадастровый номер объекта, который необходимо проверять: его можно узнать на публичной кадастровой карте.

Если нажать на нижнюю строку, откроются данные об объекте, в самом низу будут сведения о правах и ограничениях.

Письменное подтверждение данных об обременениях могут называть по-разному: где-то запрашивают письмо об отсутствии обременений, а где-то — справку об отсутствии ареста на квартиру. В любом случае официально отсутствие обременений на недвижимость подтверждает выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Она платная, и заказать её может только собственник — через МФЦ или на сайте «Госуслуг». Стоимость документов определяет приказ Росреестра П/0012 от 27.01.2023. На сегодня для физлиц — 350 рублей за электронную версию, 870 рублей — за бумажную.

Форму выписок из ЕГРН и правила её заполнения устанавливает Приказ Росреестра № П/0329 от 04.09.2020 — данные об обременении нужно искать в Приложении 1, раздел 4.

В разделе «Особенности заполнения» подробно изложено, что должно быть в каждой строчке выписки, данные о разделе обременений начинаются с 61 пункта. Основные сведения об обременении в выписке выглядят следующим образом. Когда обременений нет, в выписке будет написано «Не зарегистрировано». А если обременений несколько (например, квартира в ипотеке и арестована), то каждое будет описано в отдельном пункте.

Для каждого обременения предусмотрена также следующая информация:

• Вид обременения.
• Данные о том, распространяется ли оно на весь объект или его часть.
• Данные о лице, в пользу которого установлено обременение, — будет написано «физлицо» (если человек не давал специального разрешения предоставлять свои данные) либо основные сведения о юрлице (наименование, ИНН, ОГРН).
• Реквизиты документа, который послужил основанием для обременения, — например, договор об ипотеке, договор ренты или решение суда.

Обременение на недвижимость означает, что права собственника ограничены, — для законной сделки понадобятся дополнительные документы или её придётся отложить.

Посмотреть, есть ли обременения, можно на сайте Росреестра, но если нужно официально получить справку об обременении недвижимости, её заказывает собственник через «Госуслуги» или МФЦ.

_{Фото на обложке: freepik / Freepik}