Проверка квартиры перед арендой. Чек-лист вопросов к собственнику

Собирайтесь снимать квартиру? Мы подготовили для вас чек-лист, по которому можно проверить квартиру на юридическую чистоту. C помощью этого списка получится обезопасить себя от непредвиденных расходов и трудностей. Важно не стесняться задавать уточняющие вопросы, даже если они кажутся очевидными — ведь лучше сразу застраховать себя от возможных конфликтов и разногласий. Итак, рассказываем, о чём стоит спросить собственника на этапе просмотра квартиры и какие пункты необходимо прописать в договоре аренды.

1. Кто собственник квартиры? Есть ли другие владельцы, которые могут претендовать на получение арендной платы?

Пожалуй, это самый главный и самый важный вопрос. Не проверив право собственности, можно нарваться на мошенников. Например:

• попасть на незаконную субаренду помещения;
• снять квартиру, которую уже кто-то арендовал;
• оплатить аренду не тому «хозяину»;
• столкнуться с экстренным освобождением жилья, если объявится настоящий собственник.

Как проверить собственника? Нужно попросить хозяина квартиры предоставить выписку из ЕГРН и паспорт — данные владельца в обоих документах должны совпадать. Свидетельство о праве собственности не подходит, так как их перестали выдавать ещё в 2016 году, и за этот период хозяин квартиры мог поменяться. 

Затем стоит проверить по кадастровому номеру, указанному в выписке, совпадают ли данные из неё с информацией на сайте Росреестра. Выписку лучше осмотреть внимательно — она не имеет защитных знаков, поэтому её очень легко подделать. 

2. Ведётся ли банкротство?

Ещё один важный момент, касающийся собственника, — это потенциальное банкротство. Если планируется снимать квартиру на длительный срок, то лучше проверить владельца и убедиться, что в отношении него не ведётся дело о признании его банкротом. 

Эту информацию не обязательно спрашивать у арендодателя напрямую. Можно проверить самостоятельно: для этого понадобится только ввести данные собственника жилья на сайте ЕФРСБ. Если найдена информация о процедуре банкротства, то высока вероятность, что договор аренды будет признан недействительным. 

3. Кто оплачивает коммунальные услуги?

Если коммунальные платежи — это ответственность арендатора, то необходимо уточнить примерные суммы, а также время и адрес, когда можно будет получить квитанции. Не всегда полный список расходов становится ответственностью нового жильца. Например, за капитальный ремонт, благоустройство территории и другие дополнительные сборы по закону должен платить собственник.

Обычно арендатор должен платить за то, чем пользуется:

• ресурсы по счётчику — вода, канализация, электричество;
• услуги по тарифу — вывоз мусора, газ, отопление, пользование лифтом и домофоном;
• телекоммуникации — интернет, кабельное телевидение.

Советуем прописать в договоре аренды, кто отвечает за оплату тех или иных расходов.

4. Есть ли долги по коммунальным платежам?

Когда обнаруживаются долги за коммунальные услуги после заселения, сложно потом доказать, что это ответственность предыдущего жильца или хозяина квартиры. Поэтому лучше попросить собственника предоставить справку об отсутствии задолженности по ЖКХ. Это важный практический совет, которым многие пренебрегают (и зря).

Справку можно получить в управляющей компании или у поставщика электроэнергии и водоснабжения. Документ пригодится не только нанимателю жилплощади, чтобы обезопасить себя от отключения ресурсов, но и хозяину. Если возникнет спорный момент между ним и арендатором, первый докажет, что на момент заключения договора долгов за коммунальные услуги не было.  

5. Как будет проходить получение оплаты и как часто будут проходить проверки квартиры?

Договоритесь сразу, как вы будете вносить оплату, — переводом на банковскую карту или наличными при встрече. Стоит уточнить, как часто собственник собирается приходить проверять состояние жилья. Лучше отдельно обговорить этот момент, чтобы владелец заранее предупреждал о визите телефонным звонком. 

По закону, собственник жилплощади не может приходить в квартиру, когда ему захочется, без присутствия нанимателя. Арендатор получает право пользования — на основании договора и ЖК РФ. А значит, жилищные права принадлежат именно квартиранту, собственник же лишается их на весь срок аренды.

Если собственник проникнет в квартиру без согласия жильца, то второй вправе обратиться в правоохранительные органы по статье 139 УК РФ.

6. За чей счёт будет происходить ремонт арендованного имущества?

Потёк кран, заискрила розетка — нужно вызывать мастеров. Но за чей счёт?

Как говорит часть 2 статьи 616 ГК РФ, капитальный ремонт переданного в аренду имущества производит арендодатель. Квартирант должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии, выполнять текущий ремонт и нести расходы по содержанию жилища. Но стоит обратить внимание на приписку: «Если иное не установлено законом или договором аренды». 

Поэтому лучше обсудить эти вопросы сразу с хозяином. Частая практика — договориться, что арендатор оплачивает только тот ремонт, необходимость которого возникла по его вине. Например, кот испортил обои. В любом случае важно прописать эти пункты в договоре.

Владелец может оказаться слишком категоричным и заявить, что весь текущий ремонт будет производиться за счёт арендатора. В таком случае стоит внимательно осмотреть квартиру, оценить её состояние и заранее просчитать потенциальные риски.

7. Можно ли сверлить дырки в стенах, переставлять мебель?

Если планируется аренда квартиры на длительный срок, то велика вероятность, что рано или поздно захочется благоустроить пространство. Например, повесить на стену картину, часы или телевизор. В таком случае может испортиться покрытие, и тогда хозяин обязательно это заметит. Лучше заранее согласовать подобные моменты, чтобы не нарваться на большие расходы по ремонту помещения. И конечно же, лучше прописать эти пункты в договоре аренды.

Подведём итоги

Постарайтесь задавать больше уточняющих вопросов собственнику квартиры, чтобы непредвиденные ситуации не поставили вас в тупик и не испортили отношения с владельцем. Не стесняйтесь спрашивать, просите документы и фиксируйте все пункты в договоре.