Продление договора аренды: когда пора это делать и что для этого потребуется

Когда аренда квартиры подходит к концу, приходит время задуматься: что делать дальше? Съезжать или пролонгировать договор найма? Если жилплощадь и условия проживания устраивают, есть смысл задуматься о продлении. Рассказываем, какие есть варианты и как правильно оформить пролонгацию договора найма.

Законодательная база

Договор найма всегда имеет свой срок действия. Он может быть прямо указан в документе или же определён на законодательном уровне. По сроку действия договора найма делятся на два вида:

• краткосрочный: время проживания в квартире — от 1 до 11 месяцев, не требуется государственная регистрация, невозможно автоматическое продление;
• долгосрочный: период найма — от 1 до 5 лет, обязательна госрегистрация договора в Росреестре, разрешено автопродление договора.

Если в договоре не указывается срок найма жилого помещения, он считается заключённым на 5 лет (ГК РФ, ст. 683, п. 1).

Чаще всего наниматели заключают краткосрочные договора найма, чтобы избежать госрегистрации. Их можно понять — жалко тратить время на хождение по госучреждениям. Но если жильцы планируют снимать квартиру надолго, то оптимальный вариант с точки зрения продления аренды — долгосрочный договор с автоматической пролонгацией.

Варианты продления договора аренды

Для продления договора аренды жилого помещения законодательно предусмотрено несколько вариантов.

1. Автоматическое продление. Случается, что срок аренды закончился, но наниматель продолжает жить в квартире, оплачивать коммунальные платежи и исполнять свои обязательства. А собственник жилья не имеет ничего против. В такой ситуации договор считается автоматически продлённым на неопределённый срок и на тех же условиях (ГК РФ, ст. 621, п. 2).
2. Подписание дополнительного соглашения о продлении договора аренды. В этом документе наниматель и владелец квартиры определяют новый срок аренды. По желанию, стороны могут внести дополнительные условия — например, обозначить повышение или понижение арендной платы, новые обязанности жильцов и прочее. 
3. Заключение нового договора аренды. Когда заканчивается аренда, наниматель и владелец квартиры составляют новый договор. В нём могут быть сохранены или изменены условия проживания и оплаты.  
4. Судебное продление срока. Арендатор, который платил вовремя и не нарушал условий договора, имеет преимущество перед другими претендентами (ГК РФ, ст. 684). Если аренда близится к концу, но собственник собирается и дальше сдавать жилплощадь, то текущий жилец вправе продлить срок проживания. Если собственник не собирается больше сдавать жилплощадь, то, само собой, договор прекращает своё действие. Но если наниматель в течение года узнает, что квартира всё же сдаётся, он вправе обратиться в суд с требованием снова арендовать эту квартиру и возместить убытки из-за переезда в новое жильё.

Как уведомить о пролонгации договора аренды квартиры

О продлении договора аренды квартиры нужно подумать заранее. Закон возлагает эту ответственность на собственника жилья (ГК РФ, ст. 684): не позднее, чем за три месяца до окончания текущего договора найма, владелец жилплощади должен предложить квартирантам один из трёх вариантов:

1. продлить договор найма на тех же условиях;
2. пролонгировать аренду, но изменить некоторые условия. Например, повысить размер ежемесячной оплаты, периодичность или форму выплат;
3. предупредить жильцов о необходимости искать новую квартиру, так как собственник не планирует её сдавать как минимум один год. 

Но инициативу может проявить и наниматель — в те же сроки уведомить собственника о желании и дальше снимать квартиру. Как это лучше сделать? Есть несколько способов. Например, если отношения между собственником и жильцами — дружеские, можно просто позвонить или поговорить о продлении при личной встрече. 

С юридической точки зрения самое верное решение — письменное уведомление. Письмо о намерении продлить аренду составляется в свободной форме. Его рекомендуется отправлять заказной почтовой с уведомлением или передавать лично в руки собственнику под расписку. Так наниматель получает подтверждение, что уведомил собственника, и в случае судебных разбирательств этот факт станет весомым доказательством.   

Почему часто выбирают дополнительное соглашение

Среди возможных вариантов пролонгации договора найма чаще выбирают составление дополнительного соглашения. Этому есть несколько простых и логичных объяснений.

1. Автоматическое продление договора аренды нравится не всем владельцам недвижимости: некоторые воспринимают это как ограничение своих прав на квартиру.
   Пример. Арендодатель Королёв заключил договор найма сроком на 3 года с нанимателем Петровым. По истечении 3 лет Петров продолжил вносить арендные платежи и проживать в квартире. Так как Королёв не предпринял никаких действий, чтобы прекратить договорные отношения, договор аренды автоматически продлился на тот же срок — 3 года, хотя Королёв планировал после выселения жильцов сделать в квартире ремонт и выставить её на продажу. Но из-за упущенного срока на уведомление о прекращении договора аренды Королёву придётся ждать ещё 3 года или попытаться мирно договориться с Петровым о расторжении найма.
2. Составление нового договора чаще всего отвергают из-за нежелания проводить передачу объекта недвижимости. По окончании договора наниматель обязан передать имущество собственнику по акту приёма-передачи, а новый договор предполагает составление такого же акта для передачи имущества уже от собственника к нанимателю. Это долго и сложно. 

Дополнительное соглашение имеет ряд преимуществ в глазах нанимателей и собственников жилья:

• составляется в простой письменной форме;
• не требует нотариального заверения;
• количество допсоглашений о продлении договора аренды не ограничено.

Как составить соглашение о продлении договора аренды

Если нужно продлить договор найма на квартиру, то сторонам придётся выполнить ряд действий.

1. Обратиться ко второй стороне сделки и предложить продлить арендные отношения.
2. Обсудить дальнейшее проживание в квартире. Можно всё оставить как есть или что-то изменить. Дополнительное соглашение на продление договора аренды предусматривает не только изменение срока: в нём, например, можно указать, что жильцы сделают ремонт в квартире в счёт арендной платы — с перечислением видов работ и их стоимости. 
3. Письменно зафиксировать договорённости и новый срок найма жилой площади.
4. Зарегистрировать допсоглашение в Росреестре, если срок найма дольше, чем 1 год.

Что указать в соглашении о пролонгации найма

Если решено продлевать договор с найма с помощью дополнительного соглашения, необходимо соблюсти определённые правила. Хотя документ и составляется в свободной форме, есть обязательные пункты, которые необходимо указать:  

• дата подписания;
• номер соглашения, если оно не единственное или в будущем планируется заключение других соглашений к этому же договору;
• номер и дата основного договора найма;
• реквизиты сторон: ФИО, паспортные данные, дата рождения, адрес регистрации; 
• срок действия допсоглашения;
• изменения в условиях основного договора или их отсутствие;
• дата вступления в силу допсоглашения;
• подписи сторон с расшифровкой. 

Для составления документа потребуются паспорта жильца и владельца недвижимости, а также основной договор найма.

Образец соглашения о пролонгации найма

Дополнительное соглашение на продление договора аренды легко составить самостоятельно. Основой может стать вот такой образец, в него останется только ввести свои данные и условия.

Пролонгирование договора аренды квартиры — стандартная процедура, которой не избежать, если квартиранты обосновались надолго. Нужно просто подобрать подходящий вариант, устраивающий обе стороны, и спокойно жить дальше, исполняя условия договора.