Признание права собственности на недвижимость: в каких ситуациях обращаться в суд

Подписание акта приёмки при покупке по ДДУ — важный этап. Он означает, что застройщик выполнил обязательства, и теперь вы можете заниматься оформлением документов на квартиру и её обустройством. Но если стройка заморожена или строительная компания обанкротилась, то ни жить в квартире, ни зарегистрировать её на себя у покупателя не получится.

Рассказываем, что такое признание права собственности, чем оно отличается от регистрации права собственности, как его оформить, почему нужно обращаться в суд и какой пакет документов потребуется.

Что такое регистрация права собственности

После того, как вы стали собственником недвижимости (приобрели квартиру, комнату, дом, гараж и т.п.), в обязательном порядке нужно узаконить свои права — проще говоря, отметиться у государства, что владелец — именно вы, и теперь все вопросы по этой недвижимости нужно решать с вами.

Процедуру проводят в Росреестре, и она называется регистрацией права собственности — все данные о владельце и жилье вносят в базу ЕГРН.

После регистрации в любой ситуации собственник сможет подтвердить своё право — заказать на сайте Госуслуг выписку из ЕГРН. Она понадобится для оформления прописки, договоров с органами ЖКХ, управляющей компанией и других процедур.

Что такое признание права собственности

Для регистрации прав нужно предоставить доказательства того, что человек стал собственником недвижимости. Для каждой ситуации (покупка, вступление в наследство, долевое участие в строительстве, цессия, договор пожизненного владения, ренты и т.п.) понадобятся разные бумаги: в Росреестре есть перечень необходимых документов, которые нужно предъявить.

Если по какой-то причине вы не можете документально доказать, что недвижимость принадлежит вам, Росреестр не поможет. В этом случае придётся обращаться в суд, который оценит все обстоятельства и подтвердит или опровергнет тот факт, что вы законный владелец. Положительное решение суда — это признание права собственности в судебном порядке, когда других возможностей зарегистрировать право нет.

Получается, что требование о признании права собственности выдвигают, когда кто-то не признаёт права собственника на его имущество либо оспаривает их. 

Когда прибегают к признанию прав собственности

Признание права требуют в спорных ситуациях, когда статус объекта неясен или на одно недвижимое имущество заявляют права несколько претендентов. Такие проблемы возникают не только у дольщиков. Рассмотрим примеры ситуаций, в которых право собственности получают через суд.

Вступление в наследство

1. Владелец квартиры начал приватизацию, но умер прежде, чем его признали собственником. Процедура приватизации запущена, но в собственность квартиру не оформили, поэтому наследник не может полноценно вступить в свои права.
2. Наследник знает, что у умершего есть домик в СНТ или гараж, и пользуется им, но никаких документов предоставить не может.
3. Законный наследник фактически стал владельцем квартиры — живёт в ней, платит налоги, ЖКХ, делает ремонт, но при этом вовремя не обратился к нотариусу (по закону, у него на это есть полгода) — и квартиру поделили между другими наследниками.
4. Нотариус распределил имущество умершего между наследниками согласно закону, но позже обнаружили завещание с другими распоряжениями.
5. Завещание составлено не точно — его можно трактовать несколькими способами. Например, после слов «всё имущество» идёт перечисление, в котором не упомянута реально существующая часть имущества.
6. Есть причины считать завещание недействительным: владелец был недееспособным, его принудили написать завещание или он полностью завещает квартиру, которая находится в долевой собственности с другими живыми владельцами.

Самовольная постройка или реконструкция жилого дома

Оформление дома через суд — единственный вариант, если строительство провели без оформления разрешительных документов. Получить признание права собственности вполне реально, если вы не строили что-то на чужом участке и не нарушали норм и правил строительства (например, пристройка расположена слишком близко к соседям или представляет опасность для окружающих).

Приобретательная давность

О признании права собственности вспоминают, когда человек пользуется недвижимостью длительное время, поддерживает в надлежащем состоянии, исправно платит коммунальные платежи и налоги, но документов на собственность у него нет и не было.

По закону, длительное пользование — одно из оснований получить права на недвижимость. Положенный срок использования для признания права по приобретательной давности — 15 лет. Но время может быть меньше, если ранее имуществом владел человек, по отношению к которому заявитель считается правопреемником (отец, мать, ребёнок, супруг и т.п.).

Объект долевого строительства

Дольщики добиваются признания прав собственности на квартиру, когда не могут получить её обычным способом.

1. Дом фактически построили, но прошли все установленные сроки, а его не вводят в эксплуатацию (к примеру, застройщик не устраняет замечания комиссии по приёмке), из-за чего принять жильё невозможно.
2. Дом недостроен, а застройщика признали банкротом.
3. Дольщик получил квартиру по акту приёмки в недостроенном и несданном здании — нарушено законодательство.
4. Дом достроили и сдали, но акт приёмки не подписан — застройщик не приглашает на приёмку квартиры и избегает общения с дольщиками.
5. Застройщик оказался недобросовестным и продал квартиру дважды (после принятия ФЗ-214 в 2018 году подобные махинации почти невозможно совершить из-за быстрой регистрации ДДУ в Росреестре, но упомянуть о них стоит).

Как признать право собственности

Процедура включает в себя:

• сбор оснований для искового заявления;
• выбор ответчика;
• составление заявления;
• выбор суда;
• оплата госпошлины.

Основания для иска

Не стоит путать основания с поводом. Повод — это желание оформить законные права на жильё, а основания — те доказательства, что будет рассматривать судья перед принятием решения. Если оснований будет недостаточно, судья может оставить заявление без движения — тогда истцу придётся заполнять его повторно и дорабатывать. 

Как доказать право собственности

1. Опишите подробно обстоятельства, из-за которых сложилась текущая ситуация (варианты обстоятельств можно найти в предыдущем разделе этой статьи). Например, поэтапно расскажите, когда заключили договор с застройщиком, как выполняли свою часть обязательств, в какой момент застройщик нарушил условия договора и что вы предприняли по этому поводу.
2. Нужна отсылка к закону, по которому вас должны признать собственником. Для ДДУ это будут ст. 8, 12, 128, 130, 131, 164, 218 – 219, 223, 309 – 310 ГК РФ, ФЗ-214 об участии в долевом строительстве — ст.16 и 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости — ст. 58.
3. Укажите причину, по которой вы не можете зарегистрировать права обычным способом (в случае с ДДУ это отсутствие акта приёмки, который обязателен при подаче документов в Росреестр).

Выбор ответчика

Ответчика выбирают в зависимости от оснований — это лицо или организация, которая «мешает» получить свои права на недвижимость (заявляет или может заявить свои права, фактически пользуется имуществом и т.п.). В случае с ДДУ ответчиком будет застройщик, для приобретательной давности — прежний хозяин недвижимого имущества, а для попытки узаконить пристройку к дому — администрация населённого пункта.

Заявление

Иски о признании права собственности должны соответствовать требованиям из ч.2 ст. 131 ГПК РФ. В документе нужно указать:

• судебный орган, в который вы обращаетесь;
• свои данные как истца — ФИО, дату и место рождения, паспортные данные, контакты (телефон, e-mail, почтовый адрес), место пребывания;
• известные сведения об ответчике. Для физ. лица — ФИО, дата и место рождения, место нахождения и работы, данные паспорта (или СНИЛС, водительского удостоверения, ИНН). Для организации — название, ИНН, ОГРН, адрес. Если каких-то данных нет, об этом также нужно написать в иске — суд самостоятельно запросит их у ФСС, пенсионного фонда или налоговой инспекции;
• как ущемляются ваши права;
• основания для иска и доказательства к ним, которые перечислены выше;
• цена иска. Да, вы подаёте иск на признание права, а не на компенсацию, но по закону всё равно обязаны указать сумму. Рассчитать её можно по ст. 91 ГПК РФ — она будет равна стоимости объекта (например, по данным инвентаризационной оценки, кадастровой стоимости в справке из ЕГРН, суммы в ДКП, ДДУ, в договоре страхования и т.п.). Укажите, каким документом вы пользовались для определения цены иска;
• ваши требования — признать право собственности;
• перечень документов, копии которых вы прилагаете.

При составлении заявления нужно учитывать множество нюансов, от которых зависит время рассмотрения или исход дела. Чтобы повысить свои шансы, лучше обратиться к юристу.

Выбор суда

Признание права собственности через суд могут получать как физические лица, так и юридические. Если истец — юридическое лицо или ИП, то документы нужно подавать в арбитражный суд. Для физических лиц тип суда определяет стоимость недвижимости: мировые суды занимаются делами с ценой иска до 50 000 рублей, районные (или городские, если город не поделён на районы) — с остальными.

Недвижимость редко стоит меньше 50 000 рублей, поэтому скорее всего обращаться придётся в районный или городской суд. Отделение выбирают по месту жительства ответчика, любого из ответчиков, если их несколько, или по месту нахождения объекта недвижимости.

Оплата госпошлины

Размер госпошлины определяется по цене иска.

Если у вас есть сомнения в определении цены иска и вы не можете рассчитать госпошлину, можно написать ходатайство с просьбой к суду установить её размер и пояснением, почему не получилось это сделать самостоятельно. Судья установит предполагаемую сумму для оплаты перед рассмотрением дела, а если по решению суда цена иска увеличится, вы сможете доплатить разницу после процесса (ст. 333.20 НК РФ, п.п. 8 – 9).

Признание права собственности отсутствующим

Иногда возникают обратные ситуации — когда имеющееся право собственности нужно признать отсутствующим. Это случается, если фактически собственник — одно лицо, а права зарегистрированы на другое. То есть имеющееся право незаконно, нарушает чужие права, а другие способы восстановить справедливость исчерпаны.

Например, право собственности:

• на землю незаконно закреплено только за одним владельцем из равноправных владельцев расположенного на участке здания;
• зарегистрировали на то, что априори не может находиться в частной собственности (например, общественная дорога);
• зарегистрировали на движимое имущество, тогда как по закону недвижимое имущество нужно регистрировать, а движимое имущество регистрации не подлежит.

Срок исковой давности

Исковая давность — это период, в течение которого можно отстаивать в суде свои нарушенные права по какому-либо вопросу. По закону, в большинстве ситуаций этот срок составляет 3 года. Но для ряда ситуаций есть исключения, в частности — по вопросам прав. 

Признания права и признания права отсутствующим не будут иметь исковой давности, если этот вид защиты будет единственно возможным. Если же права можно защитить другим способом, то срок давности будет общим — 3 года. В категорию с трёхлетней исковой давностью чаще всего попадают дела, в которых истец был лишен не только права, но и самого владения (когда его имущество физически находится под чужим контролем). Тогда иск касается не только прав, и суд посчитает более оправданной форму иска об истребовании вещи из чужого владения.

Коротко о главном

Признание права собственности в судебном порядке — один из способов защиты своих прав на недвижимость. К нему прибегают, когда невозможно зарегистрировать права по стандартной процедуре в Росреестре. Например, отсутствуют правоустанавливающие документы или есть несколько лиц, которые заявляют свои права на объект недвижимости. Чтобы быть уверенным, что вам нужен именно этот способ защиты прав, лучше проконсультироваться с юристом.