Предоплата при аренде квартиры: за что на самом деле платят владельцам жилплощади
Фото: Emil Kalibradov (Unsplash)
Арендодатели нередко хотят получать предоплату, и большинство арендаторов действительно не против её платить. Разбираемся, что скрывается за «предоплатой», насколько этот пункт расходов обоснован и как себя обезопасить.
За что жилец вообще может платить владельцу квартиры
Иногда владельцы квартир говорят, что берут предоплату за один месяц — а что это значит на самом деле, остаётся выяснить лично. Давайте разберёмся, почему в объявлении могут писать, что предоплату берут только за месяц, а при заключении договора приходится платить как за три.
Заранее уточним: никто в объявления обычно не лукавит. Но, кроме предоплаты, есть и другие платежи, которые могут требовать при заключении договора.
Предоплата. С жильца берут самую обычную арендную плату — но делают это не после прожитого месяца, а заранее. Сразу после заключения соглашения найма жилец оплачивает месяц проживания и после этого заселяется. Следующие платежи переводятся по аналогичной схеме. Так владельцы жилья стараются обезопасить себя от недобросовестных арендаторов, которые могут исчезнуть, прожив в квартире и не заплатив за этот срок.
Задаток. Этот платёж обычно вносится ещё до момента заключения основного договора как подтверждение намерения аренды. Сам факт внесения задатка необходимо фиксировать в предварительном договоре или соглашении о даче задатка. Например, будущие арендаторы посмотрели квартиру, она им понравилась, и в этом случае они предлагают задаток и просят «забронировать» жильё за ними. Затем эта сумма идёт в зачёт первого регулярного платежа.
На словах о задатке можно договориться как угодно, но законы прописывают определённые правила:
- если передумал арендатор — платёж не возвращается;
- если передумал владелец квартиры — он возвращает платёж в двойном размере.
Если планируется официально оформлять задаток, ни в коем случае нельзя нарушать описанные выше правила. По российским законам договор с некорректными формулировками будет просто незаконным. За его оформление никого не накажут — но если дело вдруг дойдёт до суда, тот просто отменит договор и постановит вернуть деньги арендаторам.
Когда договор аренды заключён, деньги, заплаченные в качестве задатка, обычно входят в сумму оплаты за первый месяц. Этот момент законом уже не регулируется — и мы рекомендуем уточнить этот вопрос в соглашении об аренде и в договоре аренды.
Депозит, он же залог. Это единовременный платёж собственнику, который гарантирует сохранность имущества. Если договор долгосрочный, то, как правило, депозит составляет сумму месячной оплаты. Если договариваются на короткий срок, вроде недели или двух, то сумма обычно соразмерна конечной оплате.
После выезда арендаторов деньги возвращаются в полном объëме. Но если обнаружится, что имущество испорчено, то депозит (или его часть) будет удержан и покроет затраты на возмещение ущерба.
В случаях, если жилец вносит депозит, обязательно нужно дополнительно составить акт приёма-передачи имущества, чтобы в момент выезда хозяин не смог списать на жильца порчу технику, а квартирант — сказать, что так и было.
Комиссия за работу риелтора. Если квартирант ищет жильё через агента, то ему нужно будет оплатить работу риелтора. Обычно это стоимость месяца аренды или половина этой суммы. В этой ситуации с агентом необходимо заключить договор и прописать условия оплаты.
В каких случаях нужна предоплата
Собственники просят внести предоплату в большинстве случаев, но всегда можно договориться о разных способах. Например, предложить владельцу жилья схему, при которой арендатор сразу заплатит только депозит, а стоимость аренды за первый месяц внесёт постоплатой. Часто стороны дробят выплаты: например, половина суммы идёт предоплатой за месяц, а вторая перечисляется в середине месяца.
Кроме того, можно согласиться на полную предоплату, а депозит разбить на несколько месяцев.
Предоплата за месяц при договорах на срок от одного года требуется практически всегда.
Фото: frimufilms (Freepik)
Выводы
Главное: все нюансы оплаты аренды, о которой договорились собственник и наниматель, необходимо прописать в соглашении. Допустим, стороны договорились, что наниматель обязуется перед каждым месяцем в определённый день вносить арендную плату. Здесь же нужно указать, кто будет платить за коммунальные услуги, а также уточнить ситуацию с депозитом.
При внесении предоплаты наличными надо оформлять расписку. Если оплата осуществляется переводом, арендатор должен в комментарии к платежу прописать, что деньги перечислены в качестве арендной платы за такой-то месяц. Таким образом никто не запутается в финансах, а в случае недопонимания можно легко вспомнить, о чëм была договорëнность.
Что такое предоплата за первый месяц? Это сумма, которую вы платите за проживание в квартире наперёд — то есть в ближайший месяц. Заключайте подробное соглашение и смело платите, ни о чём не переживая. Но если собственник требует сразу большую сумму депозита и предоплату, то не стоит бояться торговаться или поискать другой компромисс.
Образцы договоров и соглашений
Чтобы юридические аспекты вопроса решались проще, мы подготовили образцы различных документов. Ознакомиться с ними можно прямо здесь, а чтобы скачать шаблон, нажмите на заголовок каждого образца.
Все документы оформлены так, чтобы их было проще заполнять, плюс они составлены упрощённым языком там, где это возможно. Закон это разрешает: в 434 статье ГК РФ написано, что договор заключается в свободной форме. Тем не менее, у юристов есть собственные стандарты — и, чтобы согласование проходило проще, мы не трогали сами условия.
Образец соглашения о задатке
Соглашение о задатке от __. ________.20__г.
В соглашении участвуют две стороны.
Сторона первая, задаткодатель, _____________________________________________________
______________________________________________________________________________ .
Личность подтверждена паспортом:
серия ________ №________________
выдан_________________________________________________________________
код __________
дата выдачи ___________________
Сторона вторая, задаткополучатель, __________________________________________________
______________________________________________________________________________ .
Личность подтверждена паспортом:
серия ________ №________________
выдан_________________________________________________________________
код __________
дата выдачи ___________________
Стороны постановили:
1. Предмет соглашения
1.1. Задаткополучатель получил от Задаткодателя сумму в размере _______________ рублей в качестве гарантии выполнения его обязательства заключить договор найма жилого помещения, ежемесячная плата за найм которого составляет __________________.
Жилое помещение расположено по адресу: _________________________________________
_____________________________________________________________________________.
1.2. Сумма, оговоренная в п. 1.1, передаётся Задаткодателем Задаткополучателю в счёт причитающегося платежа за найм жилого помещения и включается в стоимость найма жилого помещения.
1.3. Задаткодатель обязан произвести оплату найма жилого помещения в течение срока действия настоящего Соглашения.
1.4. В случае отказа Задаткодателя сумма, внесённая в качестве гарантии выполнения его обязательств заключения договора, остаётся у Задаткополучателя.
1.5. В случае отказа Задаткополучателя от сдачи в наём Жилого помещения, описанного вп.1.1, он оплачивает Задаткодателю сумму, оговоренную в п.1.1, в качестве гарантии выполнения его обязательств заключения договора, в двойном размере.
2. Срок действия Соглашения
2.1. Настоящее Соглашение вступает в силу с ___.___.20___ и действует до «____»____________________ года.
3. Дополнительные условия
3.1. Данное Соглашение составлено в двух экземплярах — по одному для каждой из Сторон.
4. Подписи сторон
Задаткодатель _________________________
Задаткополучатель ______________________
Образец договора об аренде квартиры с залогом
Договор аренды квартиры с залогом от __. ________.20__г.
В соглашении участвуют две стороны.
Сторона первая, арендатор, _____________________________________________________
______________________________________________________________________________ .
Сторона вторая, арендодатель, __________________________________________________
______________________________________________________________________________ .
Стороны постановили:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель передаёт Арендатору во временное владение и пользование квартиру с кадастровым номером ___:____:____________, принадлежащую ему на праве собственности. Арендатор принимает квартиру и оплачивает её в соответствии с условиями настоящего договора.
1.2. Подтверждением наличия права собственности на квартиру является выписка из ЕГРН № ________________ от ___.___._____ года.
1.3. По настоящему договору во временное владение и пользование передается следующая квартира:
- адрес:
- площадь:
- количество комнат:
1.4 Квартира передаётся Арендатору в соответствии с актом приёма-передачи, приведённым в приложении 1 к настоящему договору.
2. Плата за пользование квартирой и порядок осуществления расчётов между сторонами
2.1. Размер платы за найм квартиры составляет _____ (___________) рублей в месяц.
2.2. Оплата коммунальных услуг (электроэнергии, холодной и горячей воды, водоотведения) осуществляется Арендатором в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учёта.
2.3. Наниматель осуществляет оплату один раз в месяц путём безналичного перевода денежных средств на счет Арендодателя (№ счета: _____________)
2.4. Первый платёж, в который входит плата за первый месяц проживания и сумма взноса, равного оплате одного месяца проживания и признаваемого сторонами Залогом, вносимым с целью обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору, составляет _____ (_________) рублей.
Залог возвращается Арендатору после окончания срока действия договора при условии, что последний на указанный момент исполнил все финансовые обязательства перед Арендодателем (в том числе оплатил всё время фактического проживания в квартире), а также сохранил качество квартиры и находящегося в ней имущества.
2.5. Плата за каждый последующий месяц осуществляется Арендатором ежемесячно до ____ числа предыдущего месяца.
2.6. Одностороннее изменение размера платы за использование квартиры не допускается. В случае возникновения необходимости увеличения или уменьшения суммы платежа, стороны заключают дополнительное двустороннее соглашение, являющееся приложением к данному договору.
3. Обязанности сторон
3.1 Арендодатель обязуется:
- передать Арендатору квартиру в пользование и распоряжение с __.__.____ года;
- в случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, устранить её последствия самостоятельно и за свой счёт;
- в случае необходимости производить капитальный ремонт помещения и ремонт коммуникаций за свой счёт.
3.2 Арендатор обязуется:
- вносить плату за найм квартиры в полном объёме с соблюдением установленных настоящим договоров сроков;
- использовать помещение по назначению, установленному настоящим договором;
- обеспечивать сохранность квартиры и имущества, переданного Арендодателем, в их первоначальном состоянии.
4. Действие договора
4.1. Договор действует с __.__.____ г. по __.__.____ г..
4.2. Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон или в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.
4.3. Арендодатель и Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии письменного предупреждения об этом не позднее, чем за 30 дней до момента расторжения.
5. Сведения о сторонах
Арендатор:
_____________________________________________________
_____________________________________________________.
Личность подтверждена паспортом:
серия ________ №________________
выдан________________________________________________
код __________
дата выдачи ___________________
Арендодатель:
_____________________________________________________
_____________________________________________________.
Личность подтверждена паспортом:
серия ________ №________________
выдан________________________________________________
код __________
дата выдачи ___________________
6. Подписи сторон
Арендатор:
____________________ / ___________ ___. ___.
Арендодатель:
____________________ / ___________ ___. ___.
