Частная собственность: какие права и обязанности есть у владельца земельного участка

Понятие «земля в собственности» зачастую приравнивается к вседозволенности. Моя земля — что хочу, то и делаю. Бывают и обратные ситуации — собственники переживают, что возведение новой постройки, бурение скважины или сооружение сливной ямы нужно обязательно согласовывать с соседями.

Рассмотрим в статье все виды собственности, разберём, что такое частная собственность на землю, как она возникает, а также какие права и обязанности есть у собственника.

Какие виды собственности на землю существуют

В СССР применительно к земле не существовало понятия «частная собственность» — все земли принадлежали государству. Частная собственность на землю в России появилась в 1991 году, и тогда возможных владельцев земельного надела стало больше.

Тот, кто отвечает за определённый участок земли, считается участником (субъектом) земельных отношений, а сама земля выступает объектом прав. Субъектом может быть человек, фирма или орган власти — обычно это напрямую зависит от типа и расположения участков. 

Юридически собственность может быть двух типов: частной и общественной.

Частная собственность — это то, что принадлежит человеку (нескольким людям) или юридическому лицу.

Есть следующие виды частной собственности на землю: 

• собственность единоличная — когда у земли один владелец, он может быть как физическим, так и юридическим лицом. Пример — холостой человек покупает землю под строительство;
• общая совместная собственность — земельный участок принадлежит нескольким лицам, но в Росреестре нет разделения его на доли (ст.244 ГК РФ). Примером такой собственности будет совместное имущество супругов — любое имущество, которое муж или жена приобретает в браке, юридически будет принадлежать им обоим (ст. 34 ГК РФ);
• общая долевая собственность — у земли несколько владельцев, и участок поделён на доли, которые зафиксированы в Росреестре. Каждому владельцу принадлежит определённая часть надела. Пример — на наследство претендует нескольких родственников, и никто не пишет отказ, поэтому нотариус выделяет каждому положенную по закону долю. Другой пример долевой собственности — земля, относящаяся к многоквартирному дому. Она принадлежит собственникам квартир, а размер доли каждого зависит от площади квартиры.

Общественная собственность может принадлежать:

• муниципальному образованию. Полный перечень ситуаций, когда земли попадают в собственность муниципалитета, можно посмотреть в ст. 19 ЗК РФ. По факту это большая часть земель на территории населённых пунктов, которые не находятся в частной собственности. То есть дороги, тротуары, скверы, парки, площади и другие земли общего пользования;
• субъекту РФ. Сюда попадают,  например, водные объекты, если они полностью расположены на территории субъекта РФ;
• Российской Федерации. Например, большинство лесных массивов и заповедников и водные объекты, если они расположены на территории сразу нескольких субъектов РФ.

Последние два вида собственности считаются государственной (ст.16 ЗК РФ).

Какие документы подтверждают право частной собственности на земельные участки

Чтобы распоряжаться частной собственностью, нужно не только её приобрести, но и зарегистрировать в Росреестре свои права. Тогда в общероссийской базе напротив сведений о самом участке появится запись о его новом владельце.

Если коротко, зарегистрированное право собственности даёт возможность владельцу распоряжаться своим участком — продавать, сдавать в аренду, включать в завещание, менять, передавать банку в качестве залога. А если вдруг землю зарезервируют для нужд государства или муниципалитета, собственникам, которые регистрировали права, обязательно выплатят компенсацию.

Подтвердить право частной собственности на землю можно с помощью выписки из ЕГРН — она выдаётся по запросу собственника в МФЦ или через Госуслуги.

Что нельзя приобретать в частную собственность 

Запреты на приобретение в собственность земель на территории РФ связаны как с участниками земельных отношений, так и с видами земель.

В частную собственность, согласно ст. 27 ЗК РФ, нельзя передавать земли, изъятые из оборота, то есть:

• земли общественного пользования (дороги, тротуары, пляжи, скверы, озёра, реки и т.п.);
• части заповедников и национальных парков;
• земли, на которых построены тюрьмы, расположены места захоронений, объекты Вооруженных Сил РФ, ФСБ, госохраны, отрасли атомной энергетики;

Также в ЗК перечислены земли, ограниченные в обороте — то есть частной собственностью они могут стать только в исключительных случаях:

• земли лесного фонда;
• прибрежная зона водных объектов;
• земли под объектами культурного и археологического наследия;
• земли под объектами оборонной промышленности и таможенных органов;
• земли под помещениями, построенными для создания и обслуживания объектов водного, воздушного и ж/д транспорта;
• автомобильные дороги.

Земли возле государственной границы нельзя продать:

• иностранцам (физ. лицам и юр. лицам);
• лицам без гражданства.

Приобретать или арендовать земли, предназначенные для сельского хозяйства или находящиеся на территории морского порта, не могут:

• иностранцы (физ. лица и юр. лица);
• лица без гражданства;
• компании, если в их уставном капитале доля иностранцев составляет более 50%.

Какие обязанности есть у собственников

Пожалуй, единственная обязанность собственника земли, которая всем хорошо известна, — это платить земельный налог. Но частная собственность на землю в РФ подразумевает и другие обязательства.

• Использовать землю можно только по её назначению — в зависимости от того, какое назначение её присвоило государство. Поясним. Всего существует 7 категорий земель, но в частной собственности обычно оказываются земли сельскохозяйственного назначения или земли населённых пунктов. Для каждой категории определены коды разрешённого использования земли, категорию и коды можно найти в выписке из ЕГРН. Для удобства физических лиц коды, которые касаются участков для частной собственности, сгруппированы в категории участков: ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНП. О том, что можно, а чего нельзя делать на землях каждой категории, можно узнать из этой статьи. 
  Пример неправильного использования земли: построить дом на землях сельхоз. назначения или разводить животных на землях населённых пунктов. В любом из этих случаев частному лицу могут присудить штраф в сумме от 0,5% до 1% от кадастровой стоимости земли (ст.8.8 КоАП РФ).
• Земля не должна стоять заброшенной. Пусть и постепенно, но собственник должен её осваивать в зависимости от вышеупомянутого назначения — готовить проект на строительство, расчищать территорию, сажать растения. За неиспользование земли более трёх лет могут оштрафовать на 0,3%-0,5% от кадастровой стоимости или изъять участок (ст. 8.8 КоАП РФ).
• Если на участке стоит межевой или геодезический знак, его нельзя перемещать или убирать, в противном случае можно попасть на штраф от 3000 до 5000 руб..
• На землях сельхоз. назначения нельзя портить почву — снимать, перемещать или уничтожать плодородный слой, а также использовать пестициды и химикаты не по инструкции. Штраф — от 3000 руб. по ст. 8.6 КоАП РФ.
• Если по участку проходит газопровод (нефтепровод), собственник не должен препятствовать работам по его обслуживанию или ремонту.
• Соблюдать тишину в определённые часы. Каждый регион определяет время тишины по собственному законодательному акту, а штрафуют за нарушение по ст. 6.3 КоАП РФ (несоблюдение санитарно-эпидемиологического благополучия). Для частного сектора это принципиальный момент — культиватор, газонокосилка и электропила работают достаточно громко. Так, например, в Московской области закон о тишине запрещает шуметь в будни с 21:00 до 8:00 и с 13:00 до 15:00, а в выходные — с 22:00 до 10:00 и с 13:00 до 15:00.

Соблюдать противопожарную безопасность, санитарно-гигиенические и экологические нормы, требования градостроительных регламентов.Например, на даче можно поставить мангал не ближе, чем в 5 метрах от дома, а развести костёр можно только на расстоянии 15 метров от строений. Штрафы — от 5000 руб., а если начнётся пожар, то грозит уголовная ответственность. Во дворе также нельзя сваливать мусор — могут выписать штраф от 2000 руб.

Что ещё может ограничивать права собственника

Если земля находится в собственности, владелец использует её по назначению и соблюдает другие обязанности собственника, всё равно бывают ситуации, когда он не может распоряжаться ею по своему усмотрению. 

Приведём примеры таких ограничений

1. Земля находится в залоге у банка как обеспечение по кредиту. Пока он не выплачен, владелец имеет право пользоваться ею, но для продажи, обмена или дарственной ему потребуется согласие банка.
2. Участок обременён публичным или частным сервитутом. Кто-то посторонний имеет право ограниченно пользоваться этим участком — например, единственный путь к его собственности проходит через чужую землю. В этом случае нельзя закрыть этот путь — поставить на пути глухой забор, строение или перерыть его другим способом. Сервитуты «прикрепляются» к участку, а не к владельцу — при продаже обременение автоматически переходит к новому хозяину.
3. Частное землевладение находится под арестом, потому что собственник задолжал по кредитам, налогам или коммунальным платежам. Он не сможет продать, обменять или подарить участок, пока не закроет задолженность.
4. При долевой частной собственности владелец доли прежде, чем продать (обменять) её, должен предложить заключить сделку совладельцу, и только после отказа землю можно предлагать долю посторонним на тех же условиях. На дарение согласие совладельца не нужно.

Как приобретают частную собственность

Обычно земля оказывается в частной собственности в результате следующих действий:

• купли-продажи;
• мены;
• дарения;
• приватизации;
• вступления в наследство;
• судебного решения;
• ренты;
• пожизненного наследуемого владения;
• взыскание залога, если участок был обеспечением по договору ипотеки, а выплаты прекратились.

Какие права есть у частного собственника

Что значит земля в собственности? Владелец может пользоваться и распоряжаться землёй по своему усмотрению, если это не противоречит законам РФ.

Права на использование перечислены в ст. 40 ГК РФ:

• можно строить с учётом разрешённого использования земель;
• можно сажать растения, поливать, копать скважины, пруды или бассейны;
• разрешено пользоваться распространёнными полезными ископаемыми и подземными и наземными водами на участке;
• разрешено распоряжаться собранным урожаем.

Всё перечисленное возможно при соблюдении градостроительных планов, строительных, экологических, санитарных и противопожарных норм.

Право на распоряжение означает, что владелец имеет право продать землю, обменять, подарить, включить в завещание, сдать в аренду или ренту, использовать в качестве залога.

Коротко о главном

Земельные участки принадлежат государству, муниципалитету или находятся в частной собственности. 

Право иметь в частной собственности землю на территории РФ принадлежит гражданам и организациям, а для лиц без гражданства и иностранцев есть ограничения.

Землю можно использовать только по её назначению, а при возведении сооружений или построек нужно учитывать градостроительные планы, строительные, экологические, санитарные, гигиенические и противопожарные нормы.