Инвест-ремонт по шагам: как готовят квартиры к выгодной продаже или сдаче

Кто не мечтает удачно сдать или выгодно продать свою квартиру? Только тот, кто сам ищет уютное и комфортное жильё без «бабушкиного ремонта». Хоумстейджер Кристина Полякова помогает готовить квартиры к выгодной продаже и сдаче в аренду. Нам она рассказала, что такое инвестремонт, показала, как проходит преображение одного из её объектов, и дала пять советов тем, кто планирует сдать квартиру быстрее и дороже среднего по рынку.

Знакомство с объектом

Объект, на примере которого можно разобрать полный цикл работы с недвижимостью, — трёхкомнатная квартира в Красном переулке в Екатеринбурге. Это обычный кирпичный дом, построенный в конце девяностых, с хорошим расположением — недалеко от набережной и центра города. Ремонт здесь делали давно, и он уже успел потерять свою актуальность: в квартире были фотообои, многоуровневые потолки с подсветкой и камин в коридоре. 

C хозяйкой квартиры мы познакомились, когда она жила здесь и хотела взять у меня консультацию, чтобы переосмыслить пространство для жизни. Я занимаюсь исключительно квартирами под аренду и продажу, поэтому тогда у нас не случилось магии, но позже хозяйка переехала жить в другую страну и пришла ко мне с актуальным запросом. На тот момент квартира стояла и не сдавалась уже год, поэтому нужно было за короткий период привести её в порядок, чтобы сдать максимально быстро и дорого. 

Сначала хозяйка прислала фотографии, и я оценила объём работ. Позже поехала на объект, чтобы вживую всё посмотреть и потрогать. Это важно, чтобы на старте знать обо всех нюансах и недостатках, например, таких как качество покрытий. Многое можно оценить по фотографиям, но всё равно лучше увидеть живьём. 

К началу работ у нас была тёмная квартира на первом этаже с гнетущей атмосферой, в которой трудно представить свою жизнь: первое ощущение — оттуда хочется уйти. Самое важное в нашей работе — повернуть это ощущение и сделать так, чтобы в пространстве хотелось задержаться. У меня так бывает с каждым объектом, когда сначала стараешься побыстрее закончить все дела и уйти, а со временем появляется желание остаться. Когда такое случается, это верный знак, что мы на правильном пути. 

После знакомства с объектом мы делаем анализ рынка и смотрим, сколько нужно вложить и что можно получить на выходе, потому что в инвестпроекте всё-таки каждый вложенный рубль должен отбиться. Сначала мы изучаем, что сдаётся в этом районе и какие есть вилки по ценам в этой локации. Когда понимаем, что хотим попасть в тот или иной сегмент, становится ясно, что именно нужно делать с квартирой. После этого мы просчитываем «дорожную карту» ремонта и собираем смету по затратам. Это разумный путь, потому что мы сразу понимаем, куда хотим попасть, и не тратим время и деньги на какие-то сложные концептуальные дизайны, которые по итогу не окупятся.

Что было «до»

В квартире были отдельная кухня, большая гостиная, две спальни, один санузел, достаточно просторный коридор и гардеробная. Ещё потолок из гипсокартона с очень холодной, почти больничной подсветкой и глянцевыми вставками. Всё это не добавляло уюта и без того тёмной квартире на первом этаже с минимумом естественного света. Мы полностью перетянули потолки и сделали много точечных источников тёплого света.

На стенах были перламутровые обои с рисунком, которые мы закатали в актуальный матовый цвет. Они сохранили свою фактуру, но стали однотонными, поэтому картинка поменялась. Сами обои хорошо лежали на стенах, потому что в своё время был сделан качественный ремонт, пусть сам дизайн и потерял актуальность. Поэтому здесь нам удалось справиться малыми усилиями, даже не меняя покрытие, а просто перекрасив его. Ещё мы убрали неактуальные плинтуса и мебель, а всё ненужное продали через специальные онлайн-сервисы.

Мы дополнительно зонировали гостиную с помощью света и текстиля — например, коврами отделили зону отдыха от рабочей. Вторую спальню сделали максимально универсальной, чтобы её можно было использовать как кабинет, детскую или гостевую комнату. 

На самом деле это важный момент, если вы готовите квартиру на продажу или для сдачи: лучше не делать акцентов на таких пространствах, чтобы не сужать аудиторию. Все, наверное, видели эти квартиры с детской комнатой с двухъярусной кроватью и яркими обоями? Этот ход сразу говорит, что квартира подойдёт только семьям с детьми. Лучше такие пространства делать нейтральными, чтобы всегда можно было превратить комнату в ещё одну спальню или в кабинет — то есть подстроить под интересы жильцов.

Всего в ремонт мы вложили 300 000 рублей, а сдали квартиру за 90 000 рублей в месяц — это приличная сумма для Екатеринбурга. Нам понадобилось всего две недели, чтобы найти жильца. Обычно наши объекты сдаются быстрее, но хозяйка не торопилась и хотела выбрать того, кто ей больше всего понравится. 

На просмотрах были люди, которым нужна корпоративная квартира для своих сотрудников, разные айтишники — то есть приличная платёжеспособная аудитория, которую не зацепила бы эта квартира до ремонта.

Как устроен рынок

Вложения в продаваемое и сдаваемое жильё окупаются быстро, потому что это голубой океан возможностей. За последние пару лет ситуация начала меняться, но в целом культура создания уюта в сдаваемом и продаваемом жилье достаточно низкая.

Например, когда мы распродаём старую мебель с наших объектов, чаще всего её забирают на другие съёмные квартиры. То есть люди почему-то абсолютно не думают, что можно (и нужно!) в арендной квартире сделать всё хорошо, как для себя, — купить новый матрас, поставить простую, но классную мебель. 

Хотя, как только ты меняешь отношение к своему арендатору — освежаешь ремонт, добавляешь свежую мебель, классное бельё, декор и посуду, продумываешь, как сделать жизнь человека здесь уютной и просто удобной, — сразу же на такие квартиры появляется абсолютно другая аудитория. Сколько на рынке лотов, где в ванной некуда поставить шампунь, потому что не продуман элементарный комфорт жильца!

Люди, которые видят такие вложения, считывают подход и заботу собственника, ценят комфорт и эстетику, как правило, готовы платить за это больше. И они не будут разносить квартиру, а отнесутся к пространству бережно и заботливо. Получается, что люди готовы платить больше, а подходящих предложений на рынке мало, особенно если мы говорим о регионах.

Это видно даже на примере посуточной аренды, когда в уютные, продуманные квартиры приезжают совсем другие люди с другими ценностями и другим досугом. В долгосрочной сдаче арендодатели пока не всегда видят перспективу. Почему-то кажется достаточным немного расхламить квартиру, оставив там старую мебель, «бабушкин ремонт» и пыльное пианино, чтобы найти хорошего жильца.

Хоумстейджинг, редизайн и инвестремонт — в чём разница

Есть три вида процессов, которые помогают привести квартиру в порядок, но все они отличаются глубиной. Инвестремонт нужен, когда перед нами совсем «убитая» квартира, где надо менять все коммуникации, электрику, сантехнику и покрытия. Если капитальный ремонт не требуется и можно ограничиться перекрашиванием стен, то это редизайн. Под хоумстейджингом понимается преображение пространства без строительного вмешательства, исключительно через свет, текстиль и декор.

У всех трёх процессов одна цель — преобразить пространство так, чтобы быстрее или дороже (или и то, и другое) его сдать или продать.

Бюджет проекта

В разных проектах, конечно, разные бюджеты. Иногда бывает, что кто-то приходит и называет сумму, в которую нужно уложиться. Но чаще люди просто говорят о своих ожиданиях и целях, после чего мы считаем, сколько для этого нужно вложений.

Очень важно чётко понять окупаемость и целесообразность всех трат. Например, я точно знаю, что в Екатеринбурге мы не сможем продать двухкомнатную квартиру в хрущёвке дороже 8 000 000 рублей, поэтому до начала работ нужно реально оценить все вложения и потолок стоимости, который заложен качеством дома, расположением и инфраструктурой. В этом главное отличие инвестремонта от ремонта для жизни — для нас важно, чтобы все вложения клиента по итогу окупились.

Команда и время на каждый проект

Сейчас в команде помимо меня постоянно работают четыре человека — это два ведущих стейджера, ассистент и дизайнер, который продумывает инженерные сети. У нас есть костяк строителей, с кем мы постоянно работаем и в ком уверены, потому что они классные специалисты. 

Сейчас мы одновременно делаем девять проектов, что тяжело. Важно, чтобы все параллельные проекты находились на разных этапах — так их легче контролировать. Самое сложное — завершающая стадия, когда обязательно случаются какие-то форс-мажоры. На один проект уходит примерно полтора-два месяца, но часто мы зависим от поставок мебели и материалов. 

Самое приятное и неприятное в ремонте

Конечно, самое приятное — это финальная стилизация интерьера, подбор текстиля, разных вазочек и ароматов дома. Ещё я очень люблю заниматься обустройством освещения, выбирать цвет стен и материалы. Эту работу я, как правило, не делегирую.

Из сложного и нелюбимого можно выделить инженерные коммуникации. Я достаточно глубоко разбираюсь в теме, но чаще стараюсь отдавать это дизайнеру-эксперту. Ещё одна часть работы, которая сильно выматывает, — финальное сведение бюджета, когда нужно подбить все чеки по проекту. 

Большую часть нашего времени занимает рутина с организацией доставок и построением логистики. Например, в квартире на 80 кв. м с бюджетом в 1 000 000 рублей до 20 процентов всех закупок отправятся обратно на склад: брак, перепутали цвет или вообще привезли не то — с этим сложно что-то сделать, и каждый раз нужно снова организовывать всю логистику. Это рутинная часть работы, от которой никуда не деться.

Про загородную недвижимость

Обычно люди приезжают в коттеджный посёлок, чтобы выбрать земельный участок. Они паркуются у вагончика офиса продаж и идут в поля, чтобы смотреть очень абстрактные дома. 

Мы с партнёрами сделали первый демо-дом на Урале — такая история уже была реализована в Питере и Москве, а у нас не было. Застройщик сделал дом с базовым ремонтом, который есть в их пакете услуг, а мы укомплектовали его мебелью и полностью провели хоумстейджинг, то есть добавили текстиль, свет, ароматы и свечи. 

В итоге потенциальные покупатели начали приезжать не куда-то в лес, а в этот дом, где можно выпить чай, обсудить все возможности ипотечного захода и покупку. При таких вводных решение купить квартиру, конечно же, принимают быстрее. Такие демо-дома помогают сократить цикл, потому что человеку легче представить себя в готовых интерьерах.

Кто заказывает инвестремонт и хоумстейджинг

В основном ко мне приходят люди из соцсетей или через сарафанное радио. Сейчас мы мало кого берём, потому что у нас уже есть постоянные клиенты, которые регулярно инвестируют в покупку и улучшение недвижимости. Мне кажется закономерным процесс перехода на свои инвестпроекты, поэтому сейчас я оформляю первую собственную квартиру на продажу. После планирую с её продажи купить и сделать ещё одну — и так буду растить свой капитал.

Конечно, мы посмотрим, что произойдёт со вторичкой и ипотекой, но в любом случае будем подстраиваться и адаптироваться. Что точно известно — так это то, что люди не перестанут покупать и продавать жильё.

Пять советов, чтобы сдать свою квартиру быстрее и дороже

1. Выпишите топ-5 преимуществ вашей квартиры. Сядьте и хорошо подумайте, как можно раскрыть ваше жильё с новой стороны. Например, если окна на кухне выходят на восток и по утрам здесь можно пить кофе с видом на восходящее солнце, это очень классное преимущество, которое нужно усилить и оформить соответствующими элементами.
   В объявлении обязательно проиллюстрируйте и сфотографируйте эту кухню именно с чашечкой кофе в лучах утреннего солнца. Может, кто-то мечтает именно о таком утре, но он никогда не узнает о том, что это кухня его мечты, если увидит её вечерние фотографии в жёлтом свете с зашторенными окнами.
2. Самое простое — работа со светом. Поменяйте все лампы и верхний свет на нейтральный в 4000 Кельвинов, который даёт эффект дневного света. Вы сразу же увидите совсем другую картинку!
3. Уберите все личные вещи. Человеку сложно представить свою жизнь там, где есть фотографии чьей-то семьи и протекает чужая жизнь. Максимально обезличьте жильё, чтобы любому человеку было легко вообразить себя в стенах этого дома.
4. Расхламите жильё. Если у вас нет бюджета на новую мебель и обновление квартиры, хотя бы просто уберите всё лишнее. Пустые и полупустые квартиры, в которых есть «воздух», сдаются и продаются гораздо лучше, чем заставленные старой мебелью. Кстати, вы не представляете, как хорошо продаётся старая мебель на сайтах объявлений, поэтому это ещё и возможность заработать.
5. Обязательно закажите клининг. Для преображения некоторых квартир достаточно качественной генеральной уборки. Обязательно отмойте все окна, батареи и сантехнику. Идеальная чистота, как правило, привлекает соответствующих жильцов.