Покупка квартиры с обременением

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство. То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом. А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать, есть ли у квартиры обременения

В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

Какие обременения бывают:

Ипотека

Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов). Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность. Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство. В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы». 

Аренда

Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости. Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет. Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта. При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре). Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора. После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

Рента

Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно. При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

Безвозмездное пользование

Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью. Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может. Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД). Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц. Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить жилое помещение».

Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки. Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников. Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

Арест

На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Заключение

С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова