Покупка квартиры по договору долевого участия: когда нужно согласие супруга и как его оформить

Если в ваших планах стоит покупка квартиры по договору долевого участия (ДДУ), вы наверняка уже досконально изучили, что это такое, как оформляется, какие риски и преимущества есть у такого решения. Но есть один коварный нюанс, который часто остаётся в тени до тех пор, пока не придёт время регистрировать договор в Росреестре: покупателям, состоящим в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку.  

Чтобы это не стало сюрпризом, подробно расскажем, зачем и в каких случаях требуется согласие супруга на покупку квартиры по ДДУ, можно ли без него обойтись, а также где и как его оформить. 

Зачем нужно согласие супруга при заключении ДДУ

Напомним, что всё нажитое в браке имущество — совместная собственность мужа и жены. Заключая договор долевого участия в строительстве, один из супругов распоряжается общими деньгами, а Семейный кодекс РФ говорит, что такие действия должны совершаться только по обоюдному согласию участников. 

При обычных бытовых сделках подтверждения, заверенные нотариусом, не нужны — предполагается, что решение о покупке принято совместно. Поэтому, к примеру, чтобы купить автомобиль, не понадобится предъявлять в автосалоне письменное согласие своей «второй половины». Почему же такой документ требуется при заключении ДДУ?

Здесь нужно снова обратиться к Семейному кодексу. Пункт 3 статьи 35 этого закона предписывает получать нотариально удостоверенное согласие супруга, если заключается сделка, подлежащая государственной регистрации. Покупку автомобиля в Росреестре регистрировать не нужно, поэтому и согласие на неё оформлять не придётся, а вот для ДДУ госрегистрация — обязательное условие, поэтому такой документ обязательно потребуется. 

Если вы планируете покупку квартиры по договору долевого участия с использованием заёмных средств (ипотеки), письменное согласие потребует и банк при оформлении кредитного договора. В этом случае придётся подтвердить, что второй супруг согласен на обе сделки — и на ипотеку, и на заключение ДДУ.

Когда не требуется согласие супруга на заключение ДДУ

Конечно, из любого правила бывают исключения. Есть они и тут. Идти к нотариусу не придётся в двух случаях:

• если в договор долевого участия в строительстве вписаны оба супруга;
• если между супругами заключён брачный договор.

С точки зрения права собственности на приобретаемую квартиру — не важно, на кого из супругов заключается договор и регистрируется недвижимость: если нет брачного договора, собственность в любом случае будет совместной. Но если сделку оформляет только один супруг, второй должен подтвердить, что знает о ней и согласен, а если в сделке участвуют оба, то подтверждением информированности и согласия служат подписи на договоре. 

К тому же, оформляя ДДУ на двоих, есть возможность определить доли каждого из супругов в приобретаемой недвижимости. В этом случае квартира будет уже не в совместной, а в долевой собственности, и размер долей участники вправе установить самостоятельно, по взаимному соглашению, прописав это условие непосредственно в ДДУ или оформив отдельным документом. При совместной собственности доли не выделяются и по умолчанию считаются равными. 

Если же имеется брачный договор, то все вопросы, связанные с деньгами и имуществом семьи, решаются в соответствии с ним. Приобретенная по ДДУ квартира в этом случае уже не считается совместной собственностью супругов (как и деньги, потраченные на её приобретение), поэтому и согласие на покупку оформлять не нужно.

Что будет, если согласие не оформлено

Если такой документ необходим, но при заключении сделки супруги его не предоставили вовсе или приложили письменное согласие, не заверенное у нотариуса, то Росреестр не зарегистрирует договор долевого участия. А по закону он считается заключённым только после государственной регистрации. Соответственно, без оформленного должным образом согласия другого супруга сделка попросту не состоится. 

Но даже если договор всё-таки пройдёт регистрацию при неполном комплекте документов (в этом случае в ЕГРН делается отметка об отсутствии согласия супруга), дело может окончиться судом. Муж или жена, чьё согласие по закону не было документально подтверждено, вправе оспорить сделку и потребовать, чтобы суд признал её недействительной. У такой процедуры есть и сроки: год с момента, когда он или она должны были узнать о совершении сделки. 

Как видите, последствия могут быть весьма серьёзными и неприятными, поэтому лучше не рисковать и сразу заручиться необходимым согласием, оформив его как положено.

Как оформляется согласие супруга на покупку по ДДУ

Если супруги договорились обо всём между собой, то никаких сложностей возникнет. Понадобится лишь время для визита к нотариусу и деньги для оплаты его услуг: сюда входят расходы по нотариальному тарифу в размере 500 рублей и, возможно, дополнительно — технические услуги (составление и распечатка документа и др.), стоимость которых устанавливает региональная нотариальная палата. Нужная услуга нотариуса будет называться «Удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке». 

Образец документа, который нужно подписать, будет у нотариуса. От супругов потребуется только личное присутствие с паспортом и оригиналом свидетельства о браке (идти вдвоём не обязательно — достаточно того, кто даёт согласие на сделку).

Соглашаться можно на заключение конкретного ДДУ (если застройщик и квартира уже выбраны) или любого — по усмотрению супруга. Но определиться с выбором варианта следует до посещения нотариуса, потому что от этого зависит необходимый набор документов.

Если оформляется согласие на конкретную сделку, нужны будут сведения о ДДУ, который планируется заключить (проще всего, конечно, взять с собой сам договор, если есть такая возможность):

• наименование застройщика (организации, заключающей договор долевого участия);
• адрес объекта, который является предметом договора;
• другие данные (площадь приобретаемой недвижимости и т.д.) — если есть.

Если даётся согласие на заключение договора долевого участия по выбору супруга и на его усмотрение, никаких дополнительных данных не требуется, такой документ будет распространяться на заключение любого ДДУ в период действия документа.

Срок действия заверенного согласия не ограничивается законом, но его можно установить самостоятельно, указав в тексте документа: например, один год. В течение этого времени супруг должен заключить ДДУ, иначе согласие придётся оформлять заново.

Подводя итог, можно сказать, что если отношения в семье нормальные, то никаких сложностей получение согласия супруга на участие в долевом строительстве не вызовет. Но не стоит относиться к документу как к простой формальности, ведь его роль в сделке, как мы выяснили, может оказаться решающей.