Покупка и продажа земельного участка по доверенности

Если у собственника нет времени или возможности продать землю самостоятельно, то при заключении сделки используют доверенность. По ней представитель может полностью законно совершать сделки от лица собственника. Но если в купле-продаже задействована доверенность, это может принести много проблем как покупателю, так и продавцу.

Какие бывают доверенности, на что обратить внимание при купле-продаже участка по доверенности, а также есть ли риски при такой сделке — разбираемся в этой статье.

Что такое доверенность и зачем она нужна

Доверенность — это письменный документ, который даёт право одному человеку законно действовать от имени другого (п.1 ст. 185 ГК РФ). Такой документ необходим, если участник сделки не может на ней присутствовать, например, живёт в другом городе или стране или если это пожилой человек или человек с инвалидностью, который не способен принимать участие в подготовке сделки и документов. Все положения о доверенности описаны в гл. 10 Гражданского кодекса РФ.

Доверитель — это собственник недвижимости, который передаёт права другому человеку. Представитель или доверенное лицо — это человек, которому поручили выполнить какие-то действия от лица доверителя. 

Доверенности бывают трёх видов.

• Разовая доверенность — позволяет доверенному осуществить действие однократно, после чего документ теряет свою силу. Чаще всего такие доверенности выписывают на простые действия, например, на получение заказного письма. 
• Специальная доверенность — даёт право представителю выполнять разные действия неограниченное количество раз, но только в одной сфере. Например, все действия при продаже земельного участка.
• Общая или генеральная доверенность — позволяет доверенному распоряжаться конкретным объектом недвижимости как своим собственным. В таком случае представитель может совершать с ней любые сделки, в том числе обменивать, продавать, сдавать, отдавать в залог, подписывать все документы и т.д. Единственное ограничение в действиях по такой доверенности — это дарение и завещание. Также представитель не может продать или подарить объект самому себе (п.3 ст. 182 ГК РФ). Генеральные доверенности всегда составляются только при личном присутствии собственника. 

На что обратить внимание в доверенности 

При покупке земельного участка, со стороны продавца которой выступает представитель по доверенности, важно проверить законность и содержание документа.

Заверение нотариуса. Доверенность на любые сделки с недвижимостью, в том числе и с земельным участком, обязательно нужно заверять у нотариуса (ст. 185.1 ГК РФ). Нотариус должен входить в федеральную нотариальную палату. Услуги нотариуса платные, а стоимость зависит от региона и типа документа. В среднем оформление доверенности стоит от 2000 рублей. 

На процедуре оформления обязательно должен присутствовать доверитель, то есть владелец земельного участка. В доверенности должна стоять его подпись. Присутствие доверенного лица при этом не обязательно, нотариусу нужны только его паспортные данные.

Содержание доверенности на продажу земельного участка

• Наименование документа — доверенность и её вид, например, генеральная.
• Место её совершения — город, область.
• Дата её совершения — число, месяц и год. Если в доверенности не указана дата, то она считается недействительной (п. 1 ст. 186 ГК РФ). По такой доверенности сделки проводить нельзя.
• Паспортные данные доверителя и доверяемого лица: ФИО, дата рождения, номер и серия паспорта, место проживания.
• Данные о земельном участке: адрес, кадастровый номер, площадь, разрешённое использование, категория земель, реквизиты правоустанавливающих документов, например, договора купли-продажи, дарственной или свидетельства о праве на наследство.
• Полномочия представителя — права, которыми наделяют доверенное лицо. Например, заключение договора купли-продажи земельного участка, регистрация и подпись необходимых документов.
• Сумма сделки, если она уже известна. Можно указать стоимость недвижимости, ниже который представитель не сможет её продать.

Также доверенность может содержать:

• срок, на который она выдана. По закону сроки не ограничены, можно выписать доверенность даже на 30 лет. Если срок не указан, то по умолчанию доверенность действует год (ст. 186 ГК РФ). При этом доверитель может остановить её действие в любой момент;
• организации, в которых доверенный может представлять интересы доверителя, например, МФЦ, Росреестр, банк; 
• право или запрет передоверия — возможности передать права доверенного лица другому человеку (п. 1 ст. 187 ГК РФ).

Зарегистрированная у нотариуса доверенность вносится в специальный реестр. Данные из него бесплатно может получить любой желающий. 

Договор купли-продажи земельного участка по доверенности

Договор купли-продажи земли по доверенности практически не отличается от стандартного. Единственное отличие — в образце ДКП по доверенности прописываются не только данные продавца или покупателя, но и данные представителя. В разделе «Продавец» или «Покупатель» (в зависимости от сделки) следует прописать следующие данные доверенного лица:

• номер и серию паспорта;
• СНИЛС при наличии;
• информацию о доверенности: дату выдачи, реестровый номер, адрес и ФИО нотариуса. 

Риски продавца и покупателя при продаже участка по доверенности

Риски для покупателя при покупке земельного участка по доверенности в основном сводятся к тому, что документ может оказаться фальшивым или отозванным. В таком случае сделку признают недействительной, а недвижимость вернут законному владельцу.

Чтобы этого избежать, следует: 

• проверить доверенность по реквизитам на сайте федеральной нотариальной палаты;
• связаться с собственником лично или по видеосвязи, чтобы узнать, точно ли он продаёт свою недвижимость и есть ли у него представитель, попросить показать паспорт и сверить с данными, которые указаны в доверенности. Также согласно ст. 188 ГК РФ документ прекращает силу, если доверитель умер, стал недееспособным или ограничено дееспособным. Чтобы не нарваться на мошенников, важно увидеть собственника своими глазами.

Главный риск для продавца заключается в том, что генеральная доверенность даёт представителю право распоряжаться недвижимостью по собственному усмотрению. Такую доверенность собственник оформляет только на свой страх и риск, а доверенное лицо нужно выбирать с осторожностью — только проверенного и близкого человека.

При продаже земельного участка безопасным вариантом может стать специальная доверенность на конкретный срок, без права передоверия и распоряжения деньгами от продажи.

Коротко о купле-продаже земли по доверенности

• Доверенность на покупку или продажу земельного участка, а также на другие сделки с недвижимостью можно оформить только у нотариуса. 
• Доверенности бывают разовыми, специальными или генеральными. Они отличаются количеством и видами прав, которые передаются доверенному лицу.
• По умолчанию доверенность действует год, но можно указать любой срок.
• Доверенности, в которых не проставлена дата подписания, недействительны.
• Проверить подлинность доверенности можно по реквизитам на сайте федеральной нотариальной палаты.
• Чтобы не нарваться на мошенников с поддельной доверенностью, нужно связаться с собственником.