Как подстелить соломку. Продажа квартиры по доверенности с позиции продавца и покупателя

Продажа или покупка квартиры — очень затратное по времени мероприятие. На поиск вариантов, встречи, подписание документов и регистрацию сделки уйдёт не одна неделя, а это не всегда удобно. Возможно, у сторон есть не менее важные планы на ближайший месяц, либо кто-то из участников живёт в другом городе и не может лично присутствовать на каждом этапе сделки. В таком случае можно оформить доверенность на продажу квартиры и поручить другому человеку все эти задачи. 

В этой статье мы разберём, как и где оформить доверенность, сколько она действует, какие проблемы могут возникнуть и как их решить.

Зачем нужна доверенность

С помощью доверенности можно передать часть своих прав третьему лицу (или лицам). Выбранный человек может выступать от вашего имени: проводить переговоры, собирать справки, подписывать договор и передаточный акт, сдавать и получать документы в Росреестре, открывать счета и получать деньги, оплачивать госпошлину и т.п. 

Юридически все эти действия совершаются от вашего имени, но по учреждениям ходит доверенное лицо. В зависимости от ситуации, можно самостоятельно решить, какой объём прав и кому передавать.

Какие бывают доверенности

Доверенности отличаются по форме, сроку действия, количеству участников и объёму передаваемых полномочий. 

Доверенность может быть написана в простой форме или заверена нотариусом.

1. Доверенность в простой форме выдаётся на получение справок, почтовых отправлений, вождение машины и на другие действия, не связанные с государственной регистрацией. Такой документ можно распечатать или даже написать от руки — главное, чтобы на нём стояла подпись доверителя.
2. Требования к заверению документа изложены в ст. 185.1 ГК РФ. Основные действия, связанные с продажей и покупкой квартиры — подписание договора купли-продажи, получение денег, регистрация прав в Росреестре — требуют нотариально заверенной доверенности. Она понадобится также при обращении в суд.
   

По объёму передаваемых прав существуют следующие варианты доверенностей.

1. Разовые — на выполнение одного действия (забрать справку или дубликат документа, зарегистрировать определённую сделку).
2. Специальные — на выполнение повторяющихся действий (регулярное получение посылок, распоряжение вкладом, доверенность на управление квартирой — общение с коммунальными службами, УК, оплата счетов, сдача в аренду).
   
3. Общая или генеральная — с максимальным объёмом полномочий в указанной области (на управление имуществом, представление интересов в суде).
   
4. Полученная в результате передоверия — её может выдать человек, действующий по доверенности с правом передоверия. В результате передача полномочий происходит дважды или большее число раз — от исходного доверителя к поверенному и от него — к третьему действующему лицу. Есть ограничения:
   — нельзя передоверить право получать вознаграждение по трудовым отношениям, социальным выплатам и авторским вознаграждениям;
   — передоверять можно только в пределах того объёма полномочий, который указан в исходной доверенности.
   
   Подробности составления и выдачи таких доверенностей оговорены в письме ФНП 2668/03-16-3 от 22.07.16 г.
   
5. Одна доверенность может быть составлена на несколько доверенных лиц. Возможна и обратная ситуация — когда несколько доверителей (например, совладельцы квартиры) доверяют провести сделку одному поверенному лицу.
   

Что нельзя сделать по доверенности

Ограничения по действиям, на которые можно выдать доверенность, связаны в основном с делами личностного характера:

• нельзя подписать за доверителя завещание или брачный договор;
• поверенный не может купить на своё имя недвижимость доверителя по выписанной на него же доверенности — то есть выступать в договоре одновременно и продавцом, и покупателем;
  
• нельзя получить паспорт доверителя;
  
• нельзя подписать ипотечный договор — прямого запрета в законе нет, но банки не одобряют такую сделку;
  
• нотариусы не рекомендуют составлять доверенности на документы о разделе имущества супругов. Но законом это не запрещено, и если обстоятельства вынуждают так поступить, возможны два варианта:
  — доверить только подписание соглашения о разделе имущества. Все условия и детали обсуждаются супругами заранее — необходимо, чтобы они пришли к соглашению перед тем, как составлять документ. В доверенности точно перечисляются все пункты соглашения, поверенный только сверяет их с окончательным документом и подписывает его
  — передать все полномочия. По сути, составляется генеральная доверенность на жильё или другую совместную собственность: в документе будет подробно перечислено совместно нажитое имущество супругов, возможность получения всевозможных справок и выписок, оплат госпошлин и иных сборов, сценарии взаимодействия с государственными структурами, ведения переговоров и принятия окончательного решения по разделу.
  

Как оформить доверенность на продажу недвижимости

В идеале для оформления доверенности на продажу квартиры нужно обратиться к нотариусу — приехать в его офис или вызвать на дом за дополнительное вознаграждение. Необходимо обеспечить:

• присутствие доверителя;
• паспорт доверителя;
  
• паспортные данные поверенного;
  
• документы на квартиру — свидетельство о праве собственности и документ, по которому она перешла в собственность (договор покупки, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.п.);
  
• деньги: госпошлина за разовую доверенность — 200 рублей, за генеральную — 2000 руб.
  

Если собственник квартиры — ребёнок до 14 лет, то доверенность оформляет его законный представитель (один из родителей, усыновителей или опекун), присутствие ребёнка не нужно. Дополнительно потребуются документы подтверждения родства или опекунства. Ребенок от 14 до 18 лет расписывается в доверенности сам с согласия представителя.

Бывает, что нотариус недоступен, и тогда возникает вопрос, где сделать генеральную доверенность. По ст. 185.1 ГК РФ, доверенность физического лица могут заверить другие должностные лица.

1. Для военнослужащих и членов их семей — командир воинской части, где проходит служба, а для военных, попавших в госпиталь, — начальник госпиталя, его заместитель по мед. части или дежурный врач в случае их отсутствия.
2. Для заключённых — начальник тюрьмы или колонии.
   
3. Для дееспособных пациентов домов престарелых — администрация организации или руководитель органа соц. защиты населения.
   
4. Если в момент продажи собственник будет за рубежом, лучше оформить доверенность заранее на территории РФ. Если такой возможности нет, остаётся два варианта:
   — получить доверенность у нотариуса в стране нахождения, затем перевести её на русский язык и заверить апостилем. Это можно сделать в местном министерстве юстиции;
   — получить доверенность у консула — в числе его полномочий есть функции нотариуса РФ.

Когда доверенность становится недействительной

В типовом варианте доверенность действительна в течение срока, который в ней указан — обычно эта информация прописывается ближе к концу документа. Если срок действия не указан, доверенность аннулируется через год. Максимальный срок по текущему законодательству не ограничен (письмо ФНП от 22.07.16 г. с разъяснениями по статье 186 ГК РФ). Но тут важно помнить, что сделки по старым доверенностям часто настораживают покупателя.

Разовая доверенность перестанет действовать после того, как доверенное лицо выполнит указанные в ней манипуляции.

В любой момент доверитель может отозвать доверенность. Нотариальная доверенность на продажу недвижимости аннулируется при обращении к нотариусу, а для отмены простой доверенности нужно заполнить форму на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП) или по аналогии обратиться к нотариусу.

Доверенность становится недействительной в случае смерти доверителя, а также если он пропал без вести или потерял дееспособность — полностью или частично. В первом случае это, как правило, результат психического заболевания, а во втором может быть алкогольная или наркотическая зависимость. При любом варианте сделку по доверенности в будущем могут оспорить — она теряет силу в момент признания доверителя недееспособным.

Доверенность недействительна в случае, если доверенное лицо отказывается выполнять возложенные на него полномочия, умирает, пропадает без вести или становится недееспособным.

Все возможные изменения способов прекращения действия доверенности изложены в ст. 188 ГК РФ.

Можно ли безопасно продать или купить квартиру по доверенности

Если вы участвуете в сделке, в которой вторую сторону представляет доверенное лицо, стоит позаботиться о своей безопасности. У сделки по доверенности больше рисков — это связано с тем, что документ может оказаться поддельным, недействительным по одной из перечисленных выше причин или неправильно оформленным. Тогда в будущем сделку могут оспорить через суд.

Как собственник или покупатель проверяет правомочность доверенности второй стороны

Проверьте доверенность на подлинность. В документе должно быть прописано следующее:

• номер и дата выдачи документа. Отсутствие даты на доверенности автоматически делает её недействительной;
• полные имена доверенного лица и доверителя и их паспортные данные;
  
• информация об объекте недвижимости — адрес, этаж, площадь, количество комнат, при необходимости размер доли;
  
• подробный перечень действий, на которые распространяется доверенность: подписи, запросы и получение документов, проведение регистрации в Росреестре, получение задатка или полной суммы по сделке, наименование организаций, в которых доверенное лицо представляет интересы доверителя;
  
• подпись доверителя, печать и подпись нотариуса.
  

Желательно, чтобы в документе присутствовали:

• сумма сделки или пределы, в которых она находится, а также порядок получения денег;
• срок действия документа — нужно убедиться, что она не просрочена;
  
• информация о передоверии — если её нет, значит, доверитель не может передать свои права другому лицу.
  

С 2014 года нотариусы обязаны регистрировать каждую доверенность в специальном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты. Достаточно ввести реестровый номер, дату документа и фамилию нотариуса. Обратите внимание — у доверенностей два номера: один напечатан вверху документа, как в паспорте — серия и номер, а второй — тот, который нужно вводить для проверки документа — находится ниже, после слов «Зарегистрировано в реестре за номером». После заполнения полей нажмите «Найти» — и сервис укажет, есть ли совпадение в базе данных:

• если при заполнении поля вы не обнаружите на сайте фамилию нотариуса, стоит задуматься — возможно, у него отозвали лицензию, или это подставное лицо;
• если документ фальшивый, система не найдёт его в базе;
  
• в нижней части страницы ответа будет написано о возможном отзыве доверенности — отозванная доверенность недействительна.
  

Также на сайте ФНП можно проверить, не отменена ли простая доверенность.

Присутствуйте при оформлении доверенности. Это нужно для того, чтобы убедиться, что доверитель на самом деле предпочитает поручить свои права конкретному человеку. При таком сценарии вероятность мошенничества сведена практически к нулю.

Попросите доверителя присутствовать при проведении сделки виртуально. Последние годы всё больше переговоров и обсуждений проводят дистанционно. Поставить свою подпись человек, конечно, не сможет, но так вы хотя бы будете уверены, что он жив и находится в здравом рассудке. Также вы удостоверитесь, что доверитель по-прежнему подтверждает право поверенного распоряжаться квартирой или деньгами на её покупку и не отозвал доверенность час назад — ведь данные, как правило, попадают в реестр только на следующий день.

Попросите у доверителя и доверенного лица справки из психоневрологического диспансера. Сделки с недееспособными гражданами дают возможность в будущем отсудить у вас жильё или потребовать возврат денег. Конечно, при выдаче доверенности нотариус проверяет дееспособность доверителя, но ситуация могла измениться и после составления документы. А поверенного нотариус мог и не видеть — доверенность можно оформить без его участия.

Что ещё понадобится покупателю квартиры

Попросите письменное согласие супруга или супруги собственника. Конечно, этот пункт не связан с доверенностью, но зачастую при проведении сделки в отсутствие собственника о нём забывают. А без согласия сделка может оказаться недействительной.

Сложности доверителя при продаже или покупке квартиры через доверенное лицо

Если вы выступаете в роли доверителя, положительные моменты использования доверенности понятны — таким образом вы освобождаете себя от необходимости посещать те или иные учреждения и экономите время. Не обходится и без минусов.

Риск, связанный с человеческим фактором. Всегда есть вероятность, что действующий по доверенности вас недопонял или проявил невнимательность при заполнении документов или проверке выданных.

Недоверие со стороны покупателя или агентства недвижимости. Чем сложнее сделка, тем больше риски, а доверенность на объект недвижимости только добавляет сложности. Квартира будет продаваться медленнее. При сотрудничестве с риелтором вам скорее всего посоветуют заинтересовать покупателей с помощью скидки — её размер может достигать 10%. Такое не произойдёт, если вы поручите доверенному лицу сбор пакета документов, а подписывать договор и получать деньги будете самостоятельно.

Если у вас в планах оформление ипотеки, понадобится личное присутствие для подписания договора. Даже если это генеральная доверенность на квартиру с правом продажи, в которой отдельно прописано оформление кредитного договора, банки не одобряют подобные сделки. Спорить с ними сложно — они могут никак не мотивировать свой отказ в выдаче кредита.

Главное про доверенность на сделки с недвижимостью

Если вы покупаете квартиру по доверенности, оцените риски, тщательно проверьте документ визуально и по реестру выданных доверенностей. Попросите собственника присутствовать на сделке хотя бы дистанционно и запросите у него и у доверенного лица справки из ПНД.

Если у вас нет времени на продажу квартиры, то вы можете передать другому лицу любые полномочия по сделке. Но не торопитесь составлять генеральную доверенность на квартиру с правом продажи: если есть хоть какая-то возможность лично подписать договор и получить деньги, используйте её, а поверенному поручите переговоры и сбор документов.