Перепланировка в квартире: что можно делать, а что нельзя

Перепланировка — отличный вариант для тех, кому нравится конкретная квартира и её территориальное расположение, но не очень импонирует внутреннее устройство. При желании можно расширить кухню или увеличить площадь пространства, утеплив балкон. Но, к сожалению, многие дизайнерские решения ограничивает Жилищный кодекс РФ. Можно ли сносить несущие стены? Надо ли официально заверять смену сантехники? Расскажем, что можно изменить в планировке квартиры, а что категорически запрещено делать.

Как сделать перепланировку законной

Начнём с того, что нормы перепланировки существуют не просто так: они прописаны, чтобы владельцы квартир не нарушили целостность конструкции всего дома, не повредили общедомовое имущество и не мешали соседям. 

Правила изменений прописаны в Жилищном кодексе, а конкретно — в главе 4 «Переустройство и перепланировка в помещениях многоквартирного дома». Все вмешательства в исходную конструкцию делятся на три типа:

• запрещены при любых обстоятельствах;
• допустимы, но с разрешения БТИ;
• разрешены и без специального согласования.

Разберём подробно каждый из этих типов.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно сначала составить технический проект итогового результата. Заказать его можно в частных архитектурных бюро или сразу в БТИ. Услуга везде платная.

После реконструкции придётся снова пригласить инженера БТИ, чтобы он подписал акт о соответствии результата техплану. В некоторых регионах требуется согласование с местными органами — например, в Москве и области нужно пригласить специалиста из Мосжилинспекции. Он должен проверить, все ли изменения соответствуют нормам, и дать соответствующее заключение.

После всех согласований нужно внести изменения в технический и кадастровый паспорта квартиры, это делают также в БТИ.

Обычно на всю бумажную работу уходит более двух месяцев — срок зависит от региона и загруженности ответственных организаций. Технический проект и документальное внесение изменений в среднем стоят 30 000 рублей и больше.

Что будет, если сделать незаконную перепланировку

Если не пройти все эти этапы, то у хозяина квартиры могут возникнуть проблемы: мало того, что ему выпишут штраф, так ещё и обяжут вернуть всё к первоначальному виду через суд. Если и этого не сделать, можно лишиться квартиры — закон тут совсем не на стороне собственника. Жилинспекция снова обратится в суд, квартиру выставят на торги и продадут дешевле рыночной цены примерно на 20–30%, ещё и вычтут расходы на восстановление первоначальной планировки. Остальное отдадут хозяину.

Конечно же, и с перепродажей жилья с перепланировкой тоже могут возникнуть трудности, в особенности, если покупатель берёт квартиру в ипотеку. В таком случае обязательно проводится оценка помещения, а специалист увидит и укажет, что в квартире проведена незаконная перепланировка. В итоге банк точно откажет в кредитовании. 

Какую перепланировку делать категорически нельзя

Теперь поговорим о том, что делать нельзя ни в коем случае. Существует перечень запрещённых работ.

1. Разрушение несущих и общедомовых конструкций. Конечно, мало кому в голову придёт расширять квартиру за счёт общего коридора или сносить несущие стены между комнатами, но в законе это всё же прописано.
2. Объединение кухни, где есть газовая плита, и жилой комнаты. Между этими помещениями обязательно должна быть перегородка — это правило пожарной безопасности.
3. Перенос «мокрых» зон (кухни, санузла) так, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей снизу. Шум, риск затопления — это только малая часть «приключений» при таком размещении.
4. Объединение жилой комнаты с балконом и вынос центрального отопления на балкон. До 2018 года такую перепланировку можно было сделать, сняв дверь, окно и оставив подоконник на месте. Но теперь это запрещено, так как нарушается общий тепловой контур дома, температура снижается, а в результате образуются конденсат и плесень.
5. Подключение системы тёплых полов к центральному отоплению. Тут причины те же — нарушения в общей системе отопления и снижение температуры.
6. Снос или перекрытие вентиляционных ходов. В многоквартирных домах вентиляция общая, поэтому проблемы в одном помещении обязательно повредят вытяжки и в других.

Это далеко не весь список строгих запретов. Кроме федерального закона перепланировку оценивают и ограничивают региональные власти, поэтому лучше сверяться не только с ЖК РФ, но и местными нормативными актами.

Что можно сделать и согласовать

Ни об одной перепланировке нельзя сказать, что её точно разрешат. Главные принципы любых изменений — не трогать несущие конструкции, не менять общую площадь квартиры, не касаться общего оборудования.

Вот примерный список изменений, на которые не наложен строгий запрет:

• объединение санузла и ванной;
• увеличение «мокрых» зон за счёт коридора или кладовой;
• установка перегородки между санузлом и ванной;
• изменение перегородками границ комнат — но надо позаботиться о том, чтобы в каждой было окно;
• новые проёмы в стенах или их закладка (за исключением несущих конструкций);
• устройство бетонной стяжки на полах, тёплый пол (при условии, что перекрытия в доме ЖБИ).

Что можно не согласовывать

Можно выполнять любую отделку, если она не влияет на эксплуатацию дома и не меняет никаких конфигураций.

Итак, можно не спрашивать разрешения у органов на:

• косметический ремонт — поклейку обоев, замену напольных покрытий, оформление потолка и т.д.;
• остекление балконов — если не менять размеры оконных проёмов и не нарушать целостность фасада;
• перемещение сантехники — в пределах ванны и санузла;
• смену электропроводки — если не требуется штробление;
• замену газовой плиты, колонки, системы отопления и водоснабжения — если габариты останутся прежними;
• замену дверей и окон — если проёмы не изменятся в размерах.

Важно. Если решено поменять газовое оборудование, например, плиту, то нужно обратиться в газовую службу, предоставить туда паспорт новой плиты и изменить данные в договоре обслуживания. Согласовывать и брать разрешение не нужно, достаточно просто уведомить.

Что можно делать в квартирах свободной планировки

Понятия свободной планировки юридически не существует. Прежде чем устанавливать перегородки в такой квартире, нужно пройти все этапы, что и при обычной планировке. Всё дело в том, что на плане от застройщика стены уже есть, и если собственник решит отклониться от этого плана, его действия будут считаться перепланировкой. 

Коротко о главном

Перед тем, как вносить серьёзные изменения в планировку в квартире, лучше сначала проверить, разрешает ли закон это сделать. Не стоит покушаться на переделки в несущих конструкциях — это может привести к обрушению всего здания. Косметических работ и лёгкого ремонта эти требования не касаются: их можно не согласовывать.