Перепланировка и ремонт в новостройке

Когда приступать к ремонту

Приступать к серьёзному ремонту с перепланировкой, подключением электроснабжения и монтажом отопления по закону можно только со свидетельством о праве собственности на руках.

Его не выдают вместе с ключами, и иногда бумаги приходится ждать несколько месяцев. На практике же ремонт начинают, как правило, ещё до получения квартиры в собственность — как только на руках окажутся ключи. Типовой проект можно заранее утвердить с управляющей домом компанией и реализовать, а уже после получения прав на собственность получить официальное утверждение от муниципальных служб, в частности от БТИ.

Теоретически хозяина квартиры от подобных неприятностей должен защищать пункт о гарантиях в ДДУ. Но на практике, если такие проблемы возникли уже после приёма квартиры, застройщик не стремится их устранять. Поэтому с отделкой лучше подождать. Время ожидания (в идеале — до двух лет) можно потратить на перепланировку и разводку коммуникаций: электричества, водоснабжения и отопления.

С кем согласовывать перепланировку

Отделка квартиры — ваше законное право. Кто, как и когда вам её будет делать — только ваша забота. Другое дело — переоборудование и переустройство жилплощади: перенос стен, мокрых зон, увеличение жилплощади. Эти изменения нужно будет согласовывать с жилищной инспекцией вашего района.

Часто в договоре долевого участия есть пункт о согласовании такого рода ремонта с управляющей компанией, но законных оснований у УК на это нет. Переустройство и перепланировка квартиры регулируются ст. 25–29 ЖК РФ, но в них нет ни слова об УК — все официальные разрешения выдаёт жилищная инспекция. С другой стороны, если планируете начать ремонт побыстрее, покажите свой проект УК. Её специалисты проверят, что вы делаете все правильно, и разрешат начать работу ещё до того, как к процессу можно будет подключить жилищную инспекцию.

Согласование перепланировки

Любые манипуляции со стенами — это перепланировка. Какие-то изменения делать нельзя в принципе, какие-то нужно согласовывать. Нормы могут быть разными и зависеть от города, типа дома и этажа, на котором расположена ваша квартира. Например, для Москвы перечень общепринятых работ, требующих утверждения, можно посмотреть в приложении к ПП № 73.

Чего точно делать нельзя:

• сносить несущие стены (они отмечены в плане квартиры);
• расширять ванную или туалет (мокрые зоны) за счёт жилой зоны. Но можно — за счёт коридора или кладовки;
• объединять лоджию с комнатой;
• в большинстве случаев — делать арку из кухни в комнату, особенно если квартира находится на первом этаже (если выше, в редких случаях это могут разрешить);
•  демонтировать подоконники;
•  переносить трубы. Но можно перенести водяное оборудование, протянув новые трубы. В этом случае важно сохранить угол слива, иначе вода поступать будет плохо;
•  переносить ванную так, чтобы она оказалась над или под жилой зоной у соседей;
•  планировать кухню так, чтобы из неё исчезло окно, или менять её назначение: например, переносить ванную в кухню и наоборот.

Какие нужны документы

Чтобы получить официальное разрешение у жилищной инспекции, от вас потребуется свидетельство о праве на собственность. Согласовать предварительный проект с управляющей компанией можно с проектом или даже с эскизом перепланировки. Раньше по эскизу согласовывали большинство работ, не затрагивающих несущие стены, но теперь всё зависит от конкретного проекта, и иногда достаточно даже простого рисунка от руки. Будет ваша перепланировка согласована по эскизу или понадобится разработка проекта — надо уточнять индивидуально. Всё будет зависеть от требований конкретной УК.

Когда закончите ремонт, его нужно будет согласовать с комиссией жилищной инспекции. За 45 рабочих дней она должна одобрить или отклонить перепланировки и выдать документ, одобряющий ремонтные работы. Нормативы УК и жилищной инспекции не расходятся, поэтому если проект будет одобрен в первый раз, он будет одобрен и во второй.

Чем грозит несогласованная перепланировка

В «обычных», особенно панельных, домах перепланировку согласовывают далеко не всегда. Случаев, когда перестроенную полностью квартиру не видела даже УК, много. Однако никто не застрахован от проверки. Например, соседка может пожаловаться на шум и вызвать УК.

Нужно ли согласовывать что-то ещё

Перепланировка — единственное, что придётся согласовать во время ремонта. Все квартиры в новостройке уже имеют стояки под воду, счётчики расхода воды и электрический щиток. Вам останется только установить сантехнику и организовать электропроводку. Согласовывать план электропроводки в новостройке не нужно. Это актуально для жителей старых домов, где очень маленькие мощности электричества на квартиру: чтобы установить в такой квартире, например, электрогриль, придётся согласовывать увеличение мощности с «Мосэнергосбытом». Батареи в новом доме тоже, как правило, уже установлены — переносить их нельзя. Если батарей нет, вместо них должен быть стояк с заглушками.

Заключение

Перепланировка в новостройке — это отличная возможность сделать идеальную для вас квартиру: удобную, функциональную с оптимальным зонированием, которое учитывает ваш образ жизни и привычки. Главное — получить все необходимые согласования, чтобы больше не волноваться о юридической стороне вопроса. Это же будет плюсом и при продаже квартиры.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ольга Ворон.