Передача дома управляющей компании: как выбрать и сменить УК в новостройке

После введения новостройки в эксплуатацию проходит какое-то время, пока все дольщики получат ключи от квартир и станут собственниками жилья. Но обслуживать дом нужно сразу: убираться во дворе и в подъездах, заключить договор с поставщиками электроэнергии, воды и отопления, ремонтировать общедомовое имущество.

В этой статье расскажем, как происходит выбор первой УК в новостройке, имеет ли право застройщик назначить свою управляющую компанию, а владельцы квартир — её сменить.

Правила передачи многоквартирного дома управляющей компании

Закончив строительство многоквартирного дома (МКД), застройщик получает разрешение на его эксплуатацию. Затем в течение 1,5–2 месяцев строительная компания заканчивает благоустройство территории, тестирует инженерные системы, завершает отделку квартир и назначает дату передачи ключей. 

При этом у застройщика есть всего 5 дней после сдачи МКД в эксплуатацию, чтобы заключить договор управления с УК. К этому времени большинство дольщиков не успевают подписать передаточный акт и вступить в собственность жилых и нежилых помещений. Провести общее собрание владельцев, чтобы выбрать УК, нет возможности (п. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поэтому строительная компания сама выбирает управляющую организацию, которая будет обслуживать дом.

Временная УК от застройщика работает до 3 месяцев (п. 5 ст. 162 ЖК РФ), пока жильцы не выберут постоянную.

Как работает УК от застройщика

В процессе возведения дома застройщик заключает временные договоры на отопление и электроснабжение, если для проведения строительных работ нужны тепло и свет. Передача дома от застройщика управляющей компании происходит после того, как строительная компания проверяет техническое состояние дома и вводит его в эксплуатацию. После этого временные договоры с РСО автоматически расторгаются. 

Управляющая организация, которую выбрал застройщик, становится его подрядчиком. УК заключает постоянные договоры с ресурсоснабжающими организациями, а строительная компания оплачивает их услуги, пока дольщики не подписали акты передачи жилья в собственность. Пока акты не подписаны, застройщик — единственный собственник помещений в доме. 

Когда у жилых и нежилых объектов в доме появляются другие владельцы, обязанность оплачивать ЖКУ переходит к ним, несмотря на то, что управляющую компанию они не выбирали. 

Как владельцам квартир в новостройке выбрать управляющую компанию

Чтобы заключить договор с постоянной управляющей организацией, жильцам не нужно ждать 3 месяца, когда истечёт договор с первой УК. Выбрать новую организацию можно двумя способами. 

Провести собрание жильцов. Собрать владельцев квартир может застройщик или сами жильцы. Строительная компания, скорее всего, предложит перезаключить договор со своей УК. Прежде чем соглашаться, стоит изучить отзывы жителей других домов, с которыми работает эта компания, и её тарифы, проконсультироваться с юристом.

Чтобы сменить управляющую организацию, нужно подобрать новую компанию перед собранием: узнать, какие УК работают в регионе, сравнить их тарифы и отзывы. Полный список управляющих компаний, обслуживающих конкретный район, можно найти на портале ГИС ЖКХ. Выбрав УК, важно пообщаться с её представителем, изучить договор, проверить наличие лицензии.

За новую управляющую организацию должны проголосовать минимум 50% хозяев квартир, иначе собрание придётся проводить заново (п. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Дождаться результатов конкурса, организованного органами местного самоуправления. Местная администрация должна организовать конкурс, если в течение 20 дней после ввода МКД в эксплуатацию хозяева квартир не выбрали основную УК. 

У муниципалитета есть 40 дней на проведение конкурса после его объявления и ещё 10 дней — чтобы уведомить жильцов о результатах. Конкурс может не состояться, если никто не подаст заявку. В этом случае муниципалитет назначит временную УК и организует новый конкурс.

Выбранная УК проведёт собрание жильцов, где будут подписываться договоры. Если не прийти на собрание, через 2 месяца договор будет заключён автоматически.

Сменить основную управляющую организацию можно не раньше, чем через год. Для этого снова потребуется организовать собрание владельцев квартир.

Вопросы и ответы

Кто отвечает за недостатки жилья после подписания акта приёма-передачи: застройщик или управляющая компания?

За недостатки отделки в квартирах отвечает застройщик. К нему можно обратиться, если плохо оштукатурены стены в спальне или появилась трещина в потолке на кухне.

Если изъяны обнаружены в общедомовом имуществе — в коридоре, на лестнице, во дворе — важно понять причину их появления. Текущим ремонтом и устранением недостатков из-за износа занимается управляющая компания. За результат некачественной стройки отвечают строители. Если УК не зависит от застройщика, она может сама обратиться к нему с претензией и ускорить ремонт.

Что делать, если застройщик требует заключить постоянный договор со своей УК?

Строительная компания может положиться на юридическую неграмотность владельцев квартир и включить протокол собрания жильцов и договор с УК в пакет документов с передаточным актом. Случается, что застройщики не выдают ключи жильцам, которые отказываются подписывать договор. 

Собственники имеют полное право не заключать договор и с актом на руках заменить замки в своей квартире. Если получится доказать, что застройщик отказался выдавать ключи, можно подать жалобу в Роспотребнадзор.

Если застройщик провёл фиктивное собрание жильцов, следует подать жалобу в прокуратуру. Строительной компании придётся доказать, что УК выбрали на открытом конкурсе или собрании собственников.

В договоре с УК прописаны услуги консьержки и охранника. Обязательно за них платить?

После заключения договора — да, обязательно. Если жильцы дома не хотят оплачивать охрану и консьержа, они могут отказаться от этих услуг решением общего собрания, так как они не являются обязательными в отличие от, например, электроснабжения или отопления.

Коротко о главном

• Застройщик передаёт дом первой временной управляющей компании,  которую выбирает самостоятельно, потому что сделать это нужно за 5 дней после сдачи дома.
• После того как дольщики становятся владельцами квартир, они могут организовать собрание жильцов и выбрать постоянную управляющую организацию. За новую УК должны проголосовать минимум 50% владельцев жилья.
• Если в течение 20 дней после сдачи дома в эксплуатацию не произошла передача дома от застройщика управляющей компании, местная администрация организует конкурс.
• Строительная компания не имеет права навязывать свою УК жильцам и заставлять подписывать с ней договор, угрожая не выдать ключи от квартиры. В этом случае ключи можно не забирать, для получение права собственности достаточно передаточного акта.

Фотография на обложке: pressfoto (Freepik)