Пенсионер и аренда: как сдавать, как повлияет на пенсию, налоги и риски

Для любого пенсионера сдача квартиры в аренду может стать прекрасным дополнением к пенсии. Главное — платить налоги и соблюдать все обязательства перед государством. Сдача недвижимости не делает пенсионера работающим и не влияет на пенсию, потому что не уплачиваются взносы обязательного пенсионного страхования. Но в отлельных случаях можно лишиться некоторых социальных выплат, которые зависят от общего дохода пернсионера.

Как сдача квартиры в аренду повлияет на пенсию

Социальная поддержка со стороны государства определяется уровнем дохода граждан. Получение арендной платы за квартиру является прибылью пенсионера, поэтому сдача недвижимости будет иметь существенное влияние на предоставляемые льготы. Пенсионеры-арендодатели могут быть частично лишены региональных выплат. Компенсации за жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт тоже ждать не стоит.

Для расчёта льгот органы социальной защиты запрашивают в Федеральной налоговой службе сведения о подоходной декларации пенсионера. В случае сдачи квартиры в ней будет указана сумма, которую получает пенсионер за квартиру. Как только станет известен факт наличия дохода, выплата некоторых льгот (они зависят от региона проживания) может быть остановлена. Однако не стоит отказываться от оформления официального договора найма жилья! Именно он станет гарантией для пожилого человека: без него не получить компенсацию за вред, причинённый имущесту, а также сложно будет доказать свою правоту, если арендатор перестанет платить. Поэтому при сдаче квартиры в аренду стоит рассматривать только «белый» вариант сделки.

При сдаче в аренду нескольких квартир будет правильнее открыть ИП, потому что деятельность пенсионера будет расцениваться уже как предпринимательская. Пенсию платить будут, но как работающему гражданину и без социальных доплат. 

В остальных случаях оптимально выбрать ставку НДФЛ 13%. Правда, налоговую декларацию 3-НДФЛ всё равно сдавать придется ежегодно. Без регистрации ИП пожилой гражданин не потеряет право на индексацию пенсии и другие льготы, потому что остаётся неработающим пенсионером.

Как платить налоги

Налог с пенсии не взимается. В декларации указываются только иные доходы — в том числе от сдачи квартиры в аренду. Есть несколько вариантов уплаты налогов. Как физическое лицо пенсионер будет отчислять 13% ежегодно, но без страховых взносов и иных доплат. Для этого раз в год необходимо самостоятельно подавать декларацию 3-НДФЛ. В этом случае статус неработающего гражданина сохраняется, а значит, и региональные надбавки не отменяются.

Второй вариант — зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Но в этом случае пенсионер будет считаться работающим гражданином и будет вынужден платить обязательные пенсионные взносы. Соответственно, надбавок и индексаций к пенсии он тоже лишится. Что выгоднее — надо считать в каждом конкретном случае: ИП уплачивает 6% вместо 13%.

Специальный налоговый режим предусмотрен для самозанятых. В зависимости от типа аренды, пенсионер будет платить налоги за профессиональный доход в размере 4% или 6%. Пенсионер-арендодатель не превращается в работающего гражданина, поэтому надбавки сохраняются. Главное, чтобы ФНС не приравняла сдачу квартиры к предпринимательской деятельности — тогда будет отказано в льготах по налогу на имущество.

Важно помнить, что как только происходит оплата пенсионных взносов, гражданин будет лишен очередной индексации пенсии. Любой, кто платит взносы, считается работающим. Поэтому многие решаются сдавать квартиры, не заключая официальный договор о найме. Однако в погоне за сохранением надбавок пенсионеры сильно рискуют: ведь договор во многом страхует права обеих сторон. Кроме того, без официального договора пенсионерам грозит штраф и требование оплатить налоги за всё время сдачи квартиры в аренду.

Риски пенсионера-арендодателя

Если квартиросъемщик приехал из другого региона или страны, то собственник обязан его временно зарегистрировать. Иначе арендодателю грозит штраф от 2 до 7 тысяч рублей. Регистрация жильцов может повлечь за собой потерю льгот по ЖКХ, которые зависят от количества и статуса проживающих в квартире. Например, чтобы получить компенсацию за взносы на капитальный ремонт, пожилым людям надо подтвердить, что они живут одни или с людьми пенсионного возраста.

Пенсионная надбавка установлена для неработающих пенсионеров, чьё материальное обеспечение меньше прожиточного минимума в регионе его регистрации. Кроме основной пенсии в материальное обеспечение включены разные меры социальной поддержки. Сдача квартиры не влияет на размер основной пенсии, а чтобы не лишиться льгот и надбавок надо соблюдать одно простое условие: не вести деятельность, подлежащую обязательному пенсионному страхованию.

Иллюстрации: Дана Москвина