Как оформить согласие на ремонт в съёмной квартире

Снимая квартиру, арендатор может захотеть изменить её под себя: перекрасить стены, починить сломанный кран или повесить картины. По закону, в съёмном жилье ремонт делать можно: главное — обо всём договориться с собственником.

В статье разберёмся, как получить согласие на улучшение квартиры, а также какой ремонт должен оплачивать арендодатель, а какой — арендатор.

Кто должен делать ремонт

По закону, обязанность арендатора — поддерживать имущество в исправном состоянии и делать текущий ремонт, а арендодатель должен брать на себя капитальный.

Под текущим ремонтом обычно понимают небольшие работы, которые проводятся для поддержания презентабельного вида квартиры или устранения мелких неполадок — например, покраска стен, полов и подоконников, поклейка обоев, ремонт сломавшихся оконных или дверных ручек, замков. Текущий ремонт, хоть он и является обязанностью арендатора, всё равно нужно согласовывать с собственником.

К капитальному ремонту относят более сложные и дорогостоящие работы — например, замену сантехники или электропроводки. Также к капитальному ремонту относится перепланировка квартиры. При необходимости собственник должен делать капремонт «в разумный срок». Если наймодатель затягивает с ремонтом, то наниматель может потребовать:

• уменьшения платы за квартиру;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения;
• расторжения договора.

Например, если в квартире сломался водонагреватель, а хозяин квартиры оттягивает починку, можно договориться не оплачивать коммунальные платежи, сделать ремонт за свой счёт и вычесть сумму из аренды или вовсе съехать.

Следует учитывать, что стороны могут договориться и прописать в договоре другие условия — законом это не запрещено. Например, собственник может внести пункт о том, что арендатор должен делать и текущий, и капитальный ремонт. Тогда, если дома прорвёт трубу или сгорит электрика, обязать хозяина квартиры оплатить ремонт не получится — расходы будут лежать на жильце. Поэтому важно внимательно читать пункты договора. Типовой договор аренды квартиры, который защищает права и жильца, и собственника, можно скачать здесь.

Что такое отделимые и неотделимые улучшения

Работы по текущему и капитальному улучшению квартиры могут быть неотделимыми и отделимыми. 

Отделимые улучшения — это всё, что можно забрать из квартиры, не причинив вреда ремонту, например:

• мебель — диван, стеллаж, стол, если они не встроены в квартиру, как например, шкаф-купе;
• техника — холодильник, плита, если они не встроены в кухонный гарнитур;
• декор — шторы, лампы и так далее.

Хотя Гражданский кодекс не даёт чёткого перечня того, что такое отделимые улучшения арендованного имущества, он разграничивает то, кому какие улучшения принадлежат. Отделимые улучшения, которые произвёл арендатор, являются его собственностью, если договором аренды не предусмотрен другой сценарий. Например, если арендатор купил в квартиру микроволновку и холодильник за свой счёт, то при выезде он имеет полное право забрать их. Покупку таких предметов с хозяином согласовывать необязательно. 

Неотделимые улучшения — это всё то, что нельзя убрать без вреда для имущества: например, новые окна, плитка в ванной или свежеокрашенные стены. Ещё это могут быть капитальные работы по замене электрики или водопровода и перепланировке. Но из-за того, что в законе нет чёткого перечня работ, даже забитый в стену гвоздь может считаться неотделимым улучшением, так как из-за него образовалась дырка в стене.

По ст. 623 ГК РФ, неотделимые улучшения считаются собственностью хозяина квартиры, поэтому он обязан компенсировать арендатору стоимость проведения таких улучшений имущества. При этом есть важное правило: собственник должен дать согласие на такие работы. Лучше согласовывать такой ремонт письменно, а не на словах, чтобы в случае споров доказать, что договорённость была. 

В Гражданском кодексе не перечислены перечни работ, которые относятся к отделимым или неотделимым. Во избежание судебных споров лучше прописать список возможных улучшений в договоре аренды или в дополнительном соглашении.

Письмо арендодателю о проведении ремонта: образец

Можно обсудить ремонт с собственником лично или направить арендодателю письмо с просьбой о разрешении проведения ремонта в арендованной квартире. В тексте следует указать следующие данные: 

• ФИО;
• дата написания;
• номер договора со ссылкой на пункт о проведении ремонта, а если в договоре его нет — то на статью ГК;
• изложение просьбы о проведении ремонта в свободной форме;
• подтверждение необходимости ремонта, если оно есть;
• просьба о даче отказа или согласия арендодателя на ремонт помещения в определённый период — например, 30 дней;
• подпись с расшифровкой.

Лучше отправлять запрос заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Опись подтвердит, что вы отправили именно сообщение о ремонте, уведомление о вручении — что арендодатель получил письмо. После собственник должен дать согласие или отказ на проведение ремонта — точно так же, в письменной форме.

Согласие арендодателя на ремонт помещения: образец

Согласие арендатора на улучшение арендованного имущества можно не оформлять отдельно, если условия и порядок проведения предусмотрены договором аренды. В этом случае стороны должны следовать согласованным в документе правилам. 

Если договор аренды не регламентирует порядок улучшения квартиры, то можно договориться о конкретных условиях, которые устроят обе стороны. Например, хозяин квартиры может снизить оплату на время ремонта, если жилец согласится покрасить стены и купить новый кухонный гарнитур. 

Главное в таком случае — чётко и дотошно прописать все условия в соглашении. Иначе недобросовестный владелец после завершения ремонта может расторгнуть договор и сдать обновлённую квартиру другому арендатору дороже. 

Важно, чтобы арендодатель дал своё согласие на ремонт. Согласие нужно получить письменно, договорённости на словах или в мессенджерах не будут приниматься как доказательства. Для грамотного закрепления нужно составить дополнительное соглашение к договору аренды или отдельное разрешение на проведение ремонта в арендуемом помещении. Если собственников несколько, то разрешение должен будет дать каждый.

Дополнительное соглашение будет неотъемлемой частью договора. Как и сам договор, оно должно быть подписано обеими сторонами — жильцом и собственником. Особых требований к составлению допсоглашения нет.

Вот какие пункты должен включать документ:

• ФИО, паспортные данные собственника и арендатора;
• дата составления соглашения;
• допсоглашению желательно присвоить номер — например, приложение №1;
• указание на основной договор аренды (дата и номер);
• изменения: какие пункты аннулируются, какие добавляются.

В соглашении обязательно должно быть указано, за чей счёт производится ремонт:

• средств и сил арендатора;
• средств и сил арендодателя;
• средств арендодателя и сил арендатора;
• средств арендатора и сил арендодателя.

Например, можно написать так:

«Арендодатель даёт согласие на улучшения имущества, но не возмещает его стоимость, а арендатор готов произвести улучшение имущества без возмещения его стоимости».

Если хозяин квартиры не хочет, чтобы арендатор делал ремонт в квартире на свой вкус, тогда в соглашении это следует прямо прописать: неотделимые улучшения запрещаются, а в случае нарушения арендатора ждут штрафные санкции.

Бывает так, что арендатор заезжает в старую квартиру и договаривается обновить ремонт на свой вкус и за свой счёт. Чтобы не согласовывать каждый этап работ с собственником, перед подписанием следует указать в договоре, какие именно работы разрешены. Например, арендодатель даёт добро на то, чтобы снять обои и покрасить стены, но не разрешает разбирать паркет на полу. Также в таком случае важно прописать, что хозяин квартиры не будет оплачивать ремонт.

Если стороны договорились снизить арендную плату для компенсации ремонта, то в соглашении необходимо прописать её размер и мораторий на её повышение в течение необходимого срока.

Разрешение. В разрешении арендодателя на ремонт в свободной форме излагается суть обращения и перечисляются прилагаемые к письму бумаги. Текст может быть примерно таким:

В конце арендодатель должен поставить подпись. Скачать образец документа можно здесь.

К соглашению или разрешению лучше всего приложить смету примерных затрат на ремонтные работы, в котором отражаются все этапы. Например:

• замена унитаза — 10 000 рублей;
• покрытие ванны акрилом — 5000 рублей;
• замена кухонного гарнитура — 80 000 рублей;
• итог: 95 000 рублей.
  

С помощью сметы можно сразу обсудить ожидания от ремонта обеих сторон. Возможно, собственник согласен оплатить только часть работ или не считает какие-то этапы необходимыми. Например, он думал, что нужно лишь подклеить обои и покрасить плитку в ванной, а жилец предлагает заменить всю кухню и сантехнику. Немногие собственники согласятся оплачивать из своего кармана желания жильцов. В таком случае нужно найти компромисс и исправить смету, чтобы она устраивала обе стороны.

Кто платит за ремонт в съёмной квартире

Арендодатель. По закону считается, что, если арендодатель согласился на неотделимые улучшения, он компенсирует арендатору расходы после того, как тот съедет, если иное не предусмотрено договором. При этом требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендатор может предъявить сразу, как только работы завершены. Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в 2010 году постановил, что именно с даты окончания работ по ремонту арендованного помещения у арендатора возникает право компенсировать свои затраты. Как вариант — стоимость ремонта засчитывают в будущую арендную плату, за счёт чего она уменьшается.

Идеальная ситуация — это когда стороны при возврате помещения арендодателю составляют акт, где прописывают все отделимые улучшения арендованного имущества, их полный список и указывают, о чём договорились. Формулировка может быть свободной. Например:

Арендатор. Ремонт, проведённый без согласия арендодателя, арендатору не возмещается, даже если арендатор сделал очень качественный ремонт и помещение выросло в цене. Поэтому категорически важно не начинать ремонт без письменного согласия собственника и тем более до подписания договора аренды.

Если арендатор сделал ремонт без спроса — например, ободрал дорогие обои и покрасил стены на свой вкус — хозяин квартиры не только ничего не должен оплачивать, но и может попросить возместить убытки.

Ещё жильцу придётся самостоятельно оплатить ремонт, если в договоре или допсоглашении есть пункт о том, что арендодатель не возмещает расходы на неотделимые улучшения и не уменьшает за их счёт арендную плату. В таком случае потребовать хотя бы частичную оплату не получится: собственник получит свежую отремонтированную квартиру и может даже поднять за неё плату.

Как получить согласие арендодателя на ремонт: кратко

1. Если квартирант захотел сделать ремонт в съёмной квартире, для начала нужно понять, какие ремонтные работы предстоят — текущие или капитальные, отделимые или нет. Например, покраска стен считается неотделимым улучшением, а покупка новой микроволновки на кухню — отделимым.
2. Затем нужно внимательно прочитать договор аренды и найти в нём пункт про ремонтные работы: какой ремонт разрешается делать, возвращается ли его стоимость арендодателем, нужно ли получать отдельное разрешение и так далее.
3. Если в договоре нет пункта про ремонт, следует получить согласие собственника (или собственников, если их несколько). Для этого можно оформить дополнительное соглашение к договору или отдельное одностороннее разрешение.
4. Обязательно стоит обсудить, кто несёт расходы по ремонту — квартирант или собственник. По закону, если хозяина квартиры предупредили о ремонте и тот согласился, он должен оплатить работы. 
5. Если стороны договорились снизить арендную плату для компенсации ремонта, то в соглашении необходимо прописать её размер и запрет на повышение суммы в течение определённого срока.
6. Также стоит прописать виды разрешённых работ, а также их стоимость в смете. Это поможет скорректировать ожидания от ремонта обеих сторон. 
7. Только после обсуждения условий с собственником и подписания документов можно начинать делать ремонт.