Недвижимость как инвестиция: как выбрать объект и район

Финансовая ситуация в России полна сюрпризов, а инвестиции в недвижимость — один из наиболее надёжных способов не только сохранить деньги, но и получить доход, который редко способны обеспечить банковские вклады. Не говоря уже о том, что недвижимость сама по себе может при необходимости «зарабатывать».

Когда жильё — это вложение, то важнейшим фактором при выборе становится перспектива роста его цены. Поэтому инвестировать выгоднее в первичный рынок — конечно, выбирая надёжных застройщиков. Со вторичкой сложнее: больше условий для покупки действительно востребованного жилья, да и цена сильно уже не повысится: раньше мы уже писали, как искать квартиру во вторичке для жизни.

Рассказываем, от чего зависит рост цен на жильё и где в Москве наиболее интересные локации. Здесь не будет примеров конкретных застройщиков и их ЖК — в большинстве случаев речь действительно идёт о перспективах. Подробную информацию о московских застройщиках и их проектах мы публиковали раньше.

От чего зависит рост цен на жильё

В Москве цены на новостройки зависят от двух ключевых факторов: программ редевелопмента и запуска новых станций метро.

Редевелопмент — это преобразование старых промышленных территорий в новые застройки. Обычно такие комплексы имеют хорошую инфраструктуру: школы, сады, торговые и деловые центры. Всё это сказывается и на стоимости нового жилья, и на стоимости вторичного рынка.

Второй фактор — развитие метро. За последние три года в Москве открыли около 30 станций. Запуск Большой кольцевой линии сильно повышает привлекательность многих районов, из которых раньше было сложно добираться до места назначения.

Кроме того, в ближайшие годы около уже существующих и строящихся линий метро и МЦД появятся транспортно-пересадочные узлы, которые соединят сразу несколько маршрутов — как подземных, так и наземных. Поэтому рассматривая проекты новостроек Московской области, крайне важно отталкиваться от транспортной ситуации в районе.

Редевелопмент: новая жизнь промзон

Застройка в Москве достаточно плотная, но в некоторых районах по-прежнему остаются огромные территории, которые сегодня никак не используются. Чаще всего это бывшие промышленные зоны, производство на которых прекратили десятилетия назад. Теперь эти тысячи гектаров будут освоены — на них появятся самые перспективные новостройки Москвы.

Южный порт

На территории промзоны «Южный порт» когда-то выпускали легендарные автомобили «Москвич». Теперь здесь планируется создание жилых кварталов, общественных кластеров, технопарка и транспортно-пересадочного узла, что-то вроде второго «Сити», только на юго-востоке. Вдоль реки построят 16 жилых башен высотой до 200 метров, апарт-отель и офисный небоскрёб (с рабочими местами всё тоже будет хорошо). Один из ориентиров, которые можно рассматривать, — новые проекты недвижимости неподалёку от станции «Текстильщики». 

Рядом появятся школа, садик и большой парк. К местным новостройкам будет и легко подъехать — скажется соседство с ТТК и новыми ТПУ.

Новостройки у метро

Перспективные новостройки Москвы появляются и там, где раньше вовсе не было станций метро или добираться приходилось на автобусе.

Салатовая ветка

На севере продолжают строить салатовую, Люблинско-Дмитровскую ветку — это «Улица 800-летия Москвы», «Лианозово», «Физтех». Жильё в Дмитровском и Северном (за МКАДом) районах, в Лианозово и Восточном Дегунино станет наиболее перспективным в плане подорожания. Помимо улучшения ситуации с метро, жителям здесь доступны сразу несколько шоссе: Дмитровское, Коровинское и Алтуфьевское. По прогнозам, местные жители в скором времени будут экономить 20–30 минут на поездках по Москве.

Марьино

Рассматривая ЖК-проекты в Москве с точки зрения транспорта, можно подумать про район Марьино. В нём есть МЦД и метро и планируется два масштабных проекта. Местное население будет ходить в огромный парк им. 850-летия Москвы около набережной Москвы-реки и пользоваться всей инфраструктурой, которая здесь развита хорошо.

Новостройки у БКЛ

Большая кольцевая линия, или БКЛ, — это 31 станция, которые соединяют радиальные линии в 10 км от действующего кольца. Благодаря ей жителям отдалённых районов Москвы не придётся ехать до старой кольцевой ветки, чтобы сделать пересадку, — это позволит экономить до получаса на каждой поездке.

Районы недалеко от БКЛ тоже становятся привлекательнее. Например, перспективные новостройки Москвы появятся вблизи Нагатинской набережной — здесь уже началось создание нескольких ЖК и ещё несколько ожидаются в ближайшие месяцы. В локации Нагатино-Садовники и Нагатинского Затона хорошо развита инфраструктура, а погулять можно в районе парка «Коломенское» и «Острова мечты».

Перспективные ЖК в Москве построят в районе Марьиной Рощи и Бутырской — здесь тоже скоро появятся станции БКЛ и можно выбрать квартиры разного уровня — как стандартного комфорт-класса, так и премиум. Недалеко удобное ТТК, парк «Останкино» и ВДНХ, а инфраструктура развивается каждый год.

Квартиры в Новой Москве

Новая Москва не теряет популярности — а продолжает активно развиваться и застраивается. Здесь появляются новые станции метро, школы, больницы, торговые центры. В скором времени откроются станции метро Солнцевской линии «Пыхтино» и «Внуково». Пока жильё здесь относительно недорогое, и привлекают перспективные ЖК как раз улучшением транспортной ситуации.

Ещё одна перспективная локация в Новой Москве — поселение Десеновское. Тут активно развивается социальная инфраструктура и улучшается транспортная ситуация: Калужское шоссе реконструировали, новые автобусные маршруты запустили, а в ближайшие пять лет откроются аж четыре станции метро («Ватутинки», «Десеновское», «Десна», «Ракитки»). Также в проекте создание новых городских пространств и постройка современных жилых кварталов.

Районы с наиболее высоким ожидаемым ростом цен

Вкладываться в новостройки выгодно, чтобы в дальнейшем выгодно продать жильё. Эксперты регулярно прогнозируют рост цен на новостройки в тех или иных районах Москвы, поэтому для покупки квартиры можно присмотреться и к этим оценкам. Так, на первое место вышел район Северное Тушино в СЗАО: только за текущий год прирост цен на жильё здесь может составить 15%.

На втором месте — новые застройки в Теплом Стане в ЮЗАО, где возможности роста оценивают в 14%. На третьей позиции — перспективные ЖК Восточного Измайлово в ВАО. Жильё может подорожать на 11%. На четвёртой и пятой позиции — соответственно район Коньково в ЮЗАО и Войковский район в САО. Тут рост цен на строящиеся многоквартирные дома ожидается примерно на 10% за год. В дальнейшем эта тенденция может продолжиться, поэтому стоит рассмотреть вариант покупки квартиры в этих локациях.

Как выбрать новостройку в Москве

Чтобы выбрать наиболее перспективный ЖК для покупки квартиры в Москве, нужно обратить внимание на несколько аспектов.

• Цель покупки. Вы рассматриваете перспективные новостройки Москвы, чтобы потом дороже перепродать? Или сдавать жильё и получать пассивный доход? Для начала нужно определиться с целью покупки — от этого будет зависеть многое. Например, наиболее ликвидной с точки зрения перепродажи будет однокомнатная квартира, а для перепродажи можно вложиться в строительство на этапе котлована.
• Цена и метраж. Ориентируйтесь не только на сумму, которую указывает застройщик, но и на площадь квартиры. Так, московские студии в в 26 кв. м считаются самыми дешёвыми, хотя по цене квадратного метра они на 5–10% дороже полноценных «однушек» в 35 кв. м.
• Расположение. Здесь важно не только оценить, насколько близко будет новая станция метро, но и понять, есть ли рядом, например, шумная трасса или завод.
• Надёжность застройщика. Посмотрите, есть ли у застройщика разрешение на строительство, актуальная проектная декларация, которая должна обновляться каждый месяц, заключение о соответствии дома закону №214-ФЗ.
• Потребительские характеристики. Выбирая квартиру, помните, что вы выбираете не только планировку, но и этаж, вид из окна, количество квартир на этаже — оценивайте все факторы комплексно.

Квартира в новостройке — это не только возможность инвестиций или покупки нового жилья, но и шанс найти что-то уникальное. Например, панорамный вид, эксклюзивную планировку или удачное расположение. 

Вероятно, современные аналоги «Сити» и дома на набережных, как и квартиры в Новой Москве, станут отличным вариантом для сдачи — можно выбрать ликвидные однушки или двушки. Для себя же стоит присмотреть варианты у метро и БКЛ: хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура даже спустя годы позволят вам быстро продать квартиру за неплохие деньги.

Фото на обложке: Nickolas Titkov (Flickr)