Налог на имущество по кадастровой стоимости: как рассчитать, оптимизировать и уплатить

В числе налогов, которые вносят в бюджет юрлица, есть отдельный налог на имущество. Им облагается недвижимость, которой владеет бизнес и некоммерческие организации. Расчёт платежа базируется на кадастровой стоимости — официальной цене сооружений и помещений, которую рассчитывают независимые кадастровые инженеры и устанавливают на срок от 2 лет. 

Налоговое законодательство постоянно меняется, и налог на недвижимость бизнеса — вместе с ним. Расскажем, как рассчитать налог на имущество по кадастровой стоимости в 2023 году, с каких объектов он взимается, как подать декларацию, оптимизировать расходы и правильно вносить платежи.

Компании-плательщики налога 

Налог обязаны вносить некоммерческие и коммерческие организации из РФ, а также иностранные юридические лица, даже если у них нет представительства в стране (п. 1 ст. 374 НК РФ). Индивидуальные предприниматели облагаются своим налогом — на имущество физлиц. 

Если на балансе у бизнеса присутствует исключительно движимое имущество или юрлицо работает по спецрежиму, налог на имущество по кадастровой стоимости платить не нужно. 

Юрлица на УСН платят налог на недвижимость по его средней стоимости за год. Среднегодовую цену юридические лица рассчитывают самостоятельно за 12 месяцев или иной отчётный период. Исключения из этого правила определяет региональное законодательство. Например, управляющие органы Москвы составили перечень «кадастровых» объектов — налог по ним в 2023 году рассчитают по кадастровой цене. Подобные каталоги публикуются с 2014 года. 

Организации-плательщики ЕСХН не вносят налог за недвижимость, которую применяют непосредственно для работы с сельскохозяйственной продукцией или предоставления услуг. Например, налог за коровник и гараж для сельхозтехники платить не потребуется, а за жильё, построенное для сотрудников, вносить платежи придётся.

Какая коммерческая недвижимость облагается налогом

В список облагаемых входят следующие виды недвижимости:

• объекты бизнеса на счёте 01 «Основные средства»;
• арендованные или полученные в лизинг по счёту 03 «Доходные вложения в материальные ценности»;
• включённые в местный кадастровый перечень;
• вверенные в доверительное управление; 
• приобретённые в качестве концессионера;
• вложенные по договору товарищества.

Налогом не облагаются:

• арендованная недвижимость на счёте 001 «Арендованные основные средства»;
• недостроенные объекты, не включённые в ЕГРН;
• лесной фонд, водоёмы, недра, участки земли и аналогичные объекты;
• движимое имущество, в том числе линии связи и электропередач, транспорт, дороги, производственные площадки, трансформаторные подстанции;
• объекты историко-культурного наследия федерального уровня;
• суда, включённые в международный реестр.

Если у объекта не определена кадастровая стоимость, хотя он включён в перечень региона, налог за него уплачивают по среднегодовой цене — но только если недвижимость является основным средством, иначе налог на неё не начисляется.

Новые законы по налогообложению коммерческой недвижимости, которые работают в 2023 году

• Бланк декларации изменился. Отчитываясь за 2022 год, нужно использовать форму, составленную по приказу ФНС от 24.08.2022 № ЕД-7-21/766. 
• С российских компаний больше не спрашивают отчёты по кадастровой недвижимости. Раздел «Сумма налога, исчисленного исходя из определения налоговой базы по кадастровой стоимости» теперь заполняет только зарубежный бизнес.
• Срок уплаты налога на имущество юридических лиц за прошлый год — до 28.02 текущего года, а совершать поквартальные платежи авансом нужно до 28 числа идущего следом месяца.
• Заплатив налог на имущество, включённый в ЕНП, нужно уведомлять налоговую о сумме платежа в том же или следующем месяце до 25 числа. 
• Дата установки кадастровой цены недвижимости — 1.01 предыдущего года. 

Как рассчитать налог по кадастровой стоимости

Налог на имущество предпринимателей определяет ФНС, а юрлица должны вычислить сумму налога самостоятельно. Чтобы выполнить расчёты, нужно:

• узнать местную ставку налога по кадастровой стоимости;
• выяснить, какая недвижимость конкретного бизнеса облагается налогом;
• узнать кадастровую и вычислить среднегодовую цену объектов — налоговую базу;
• проверить наличие льгот. 

Налог исчисляется и платится за налоговый период — в данном случае за год с 1.01 до 31.12 включительно. В течение года юрлицо может вносить налог авансом ежеквартально, но финальная сумма налога рассчитывается после завершения календарного года. Налоговый период может быть составлен из нескольких отчётных периодов: первого квартала, полугодия и 9 месяцев.

Для расчёта суммы налога используется кадастровая стоимость объектов на 1 января налогового года. Новое правило 2023 года требует сравнить цену недвижимости в указанную дату в 2022 и текущем году, выбрав меньшую сумму. Если увеличение площади или применение недвижимости повысили её стоимость в новом году, выбирают сумму от 01.01.2023 г.

Налог на имущество по кадастровой стоимости платится в федеральный бюджет, поэтому его ставку регионы РФ определяют сами. На процент может влиять тип недвижимости, но не её площадь или вид налогоплательщика. Например, при предельной ставке кадастровой стоимости 2,2% компании-налогоплательщики в Санкт-Петербурге платят 1,5% за машиноместа и гаражи. Узнать ставку налога в своём городе можно на странице сервиса ФНС. 

Если у бизнеса есть льготы, объект куплен или продан посреди налогового периода, кадастровая стоимость известна за здание, а компании принадлежит одно помещение в нём, формула усложняется.

Льгота может уменьшать кадастровую стоимость объекта: из цены вычитается необлагаемая часть, а в расчётах используется остаток стоимости. Также она может снижать налоговую сумму: после завершения расчётов из полученного числа вычитается сумма льготы.

Кадастровую стоимость помещений рассчитывают, разделив общую стоимость здания с учётом его площади. Например, в здании площадью 4000 м² есть офис площадью 50 м². Доля офиса составляет 50/4000. При цене здания 200 млн рублей кадастровая стоимость офиса рассчитывается так: 200 млн / 4000 * 50 = 2,5 млн рублей.

Продажа или покупка объекта требует использовать в расчётах коэффициент владения. С его помощью налог начисляется только за те месяцы, когда недвижимость принадлежала бизнесу.

Изменение кадастровой стоимости в середине налогового периода требует корректировки авансовых взносов и всей суммы налога за год. В расчётах необходимо разделить месяцы, когда действовала старая и новая цена.

Исключение объекта из списка кадастрового имущества требует пересчёта налога за весь год по среднегодовой стоимости.

Льготы при расчёте имущественного налога

Федеральный закон освобождает ряд организаций от уплаты налога на имущество, используемое для основной деятельности:

• компании из свободных экономических зон;
• производителей фармпрепаратов, ортопедических и протезных изделий;
• организации инвалидов;
• адвокатские коллегии и бюро, юридические консультации;
• инновационные НТЦ.

Также бизнес не должен платить налог за объекты, применяемые для добычи нефти и газа, бывшую в употреблении недвижимость высокой энергоэффективности и федеральные автомобильные дороги.

Региональное законодательство может расширить список компаний-льготников или включить в него определённые категории недвижимости. Например, Татарстан не взимает налог со всего имущества ЖСК и ТСЖ, а Воронежская область — с санаторно-курортных построек. Местные власти могут уменьшить сумму налога для льготников: например, в Челябинской области компании-благотворители получают скидку 50%.

Как оптимизировать имущественный налог

Снизить налоговую нагрузку юридического лица можно разными способами. 

• Добиться снижения кадастровой стоимости. Для этого нужно выполнить независимую оценку объекта и, выявив завышение цены, обратиться в суд или Росреестр. Стратегия эффективна, если кадастровая стоимость заметно отличается от рыночной.
• Уменьшить среднегодовую стоимость. Провести переоценку объекта, а для приобретённой в лизинг недвижимости использовать ускоренную амортизацию.
• Передать объект организации-льготнику. Партнёр должен быть надёжным и работать в специфической отрасли. 
• Сократить срок полезного использования объекта. Это относится к недвижимости, облагаемой налогом по среднегодовой цене.
• Приобретённую недвижимость принять к учёту после 15 числа, а проданную — снять с учёта до 15 числа, таким образом исключив из налогового периода 2 месяца.

Как отчитываться по налогу на имущество организаций

Налоговые нововведения освободили организации от квартальных отчётов. Отчитываться нужно только в конце года, предоставив декларацию по имущественному налогу до 25.03 следующего года, даже если бизнес не платит налог за недвижимость. Если не предоставить декларацию вовремя, можно получить предупреждение или штраф от 1000 рублей до 30% от суммы налога (​п. 1 ст. 119 НК РФ). За кадастровые объекты отчитываться не требуется, информация о них есть у ФНС.

Отчёт нужно подавать в местное отделение ФНС, где находится недвижимость. Постановка на учёте в двух и более налоговых органах в одном регионе позволяет компании подавать декларацию по всем зданиями и помещениям в любую из своих инспекций.

Подавать декларацию можно в бумажном виде или электронно. Второй вариант обязателен, если бизнес входит в число крупнейших налогоплательщиков или создан в течение последних 4 кварталов и имеет более 100 сотрудников.

ИФНС самостоятельно рассчитывает налог по кадастровой недвижимости и направляет его плательщикам до 28.08. При несогласии с полученной суммой организация может отправить в налоговую пояснения и расчёты в течение 20 рабочих дней. 

Порядок уплаты налога на имущество организаций

Налоговый кодекс предписывает уплачивать налог по месту нахождения объекта.

• Если адрес юрлица и недвижимости совпадает, налог получает отделение ФНС, где бизнес стоит на учёте.
• Если адрес объекта относится к подразделению вне головного офиса, налог уплачивают по адресу подразделения.
• Если недвижимость находится по третьему адресу, выплату получит местное территориальное отделение ФНС. 

Срок уплаты авансовых платежей — 1 месяц, следующий за отчётным кварталом. Налог уплачивают до 28.02 следующего года, подав перед этим уведомление о сумме платежа. Региональное законодательство не может менять указанные сроки, но может исключить возможность вносить авансовые платежи. 

Коротко о главном

• Имущественный налог на недвижимость в РФ платят все юридические лица: коммерческие и общественные организации, иностранные компании.
• Юрлица на УСН платят налог по средней стоимости объекта, а на ЕСХН — только за объекты, не связанные с сельхоздеятельностью.
• Ежегодно регионы составляют список кадастровой недвижимости, за которую обязательно нужно платить налог.
• В 2023 году изменился бланк декларации, сроки уплаты налога и уведомления ФНС, даты определения кадастровой стоимости. 
• Чтобы узнать налог по кадастровой стоимости, нужно составить список облагаемой налогом недвижимости, знать её кадастровую стоимость, ставку налога в регионе и проверить наличие льгот.
• Для снижения налоговой нагрузки уменьшают кадастровую стоимость недвижимости, передают объект дружественной организации со льготами или сокращают срок использования объекта.
• Отчитываться по налогу на имущество нужно до 25 марта, а уплатить кадастровый налог — до 28 февраля.