На что обратить внимание при покупке дома

Для многих жизнь в загородном доме — это мечта. Но процесс поиска идеального гнёздышка не самый простой. Разбираем всё самое важное: как подобрать объект, про какие документы не забыть и о чём ещё важно помнить до и во время сделки.

Какие критерии выбора дома существуют 

Ещё до того, как садиться за просмотр объявлений и предложений, стоит сформулировать критерии, по которым вы будете искать подходящий вариант. Сперва отвечаем на вопрос: для каких целей приобретается загородный дом? Будущие жильцы планируют жить в нём сами? Весь год или только летом? Или собираются сдавать его в аренду и получать пассивный доход? 

После этого нужно понять, готовы ли вы строить (или достраивать) дом сами, или единственная подходящая опция — брать уже готовый вариант.

Так можно сразу определиться с частью критериев:

1. Параметры дома: основной материал стен, количество этажей, общая площадь, площадь застройки, количество жилых комнат.
2. Цена: приемлемый бюджет, готовность увеличивать его, примерные траты после покупки (например, вложения в ремонт).
3. Разновидность участков (СНТ, ИЖС, КП и прочее — об этом поговорим в следующем пункте): от того, что конкретно интересно, зависят тарифы на обслуживание и другие детали.
4. Местоположение: насколько далеко участок будет находиться от города с развитой инфраструктурой.
5. Наличие транспорта: можно ли доехать до дома на общественном транспорте, насколько загружены дороги в этом направлении.
6. Окружение дома: у реки, в лесу/поле/небольшом посёлке.
   

Что такое СНТ, ИЖС, КП и другие аббревиатуры

СНТ — садовое некоммерческое товарищество, объединение собственников садовых земельных участков. Если СНТ расположено в населённом пункте, то на участке можно возводить жилые дома.

ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Возможно только на участках, расположенных в населённых пунктах. Для ИЖС установлены отдельные требования: например, у дома обязательно должен быть заложен фундамент, а к постройке должны быть подведены инженерные коммуникации.

КП — дом в коттеджном посёлке. КП не относится к формальным видам разрешённого использования участка (как предыдущие) — обычно КП расположены на землях ИЖС. По сути, это самый удобный для собственника формат (но вместе с тем и довольно дорогой).

Этапы поисков и покупки дома

Итак, мы прошлись по критериям и поняли, чего хотим от будущего дома. Теперь надо решить — будем искать жильё самостоятельно или лучше обратиться за помощью к риелтору. Необходимо оценить, сколько времени хочется потратить на поиске и есть ли бюджет на то, чтобы доверить основной этап поисков и документальную волокиту специалисту.

Давайте представим, что вы решили заняться всем без посторонней помощи. Тогда последовательность действий будет примерно такой:

Ищем объявления. Делать это можно на любом удобном сервисе. Тут есть несколько важных моментов:

• отметайте объявления, где необходимо платить за просмотры — просмотры должны быть бесплатными;
• красный флаг — если во время звонка говорят, что дом недоступен, и начинают предлагать варианты по соседству;
• если один и тот же дом мелькает в нескольких объявлениях, но каждый раз с разными ценами, не спешите хвататься за дешёвый вариант — возможно, это мошенники;
• ищите альтернативу, если продавец конкретного дома часто не выходит на связь или постоянно переносит просмотры — скорее всего, в таком случае объявление нужно лишь для того, чтобы держать цены на недвижимость в определённом месте на нужном уровне.

Обзваниваем хозяев/риелторов, занимающихся продажей. Первый разговор — возможность понять, с кем вообще имеем дело. На нём важно задать следующие вопросы:

• Проводилось ли межевание?
• Есть ли какие-то проблемы с документами на дом?
• Какой статус земли? Могут ли предоставить выписку из ЕГРН? (Её можно заказать самостоятельно, если известны кадастровые номера участка и строений, или найти всё на бесплатной публичной кадастровой карте)
• Кто собственник? Он один или их несколько? Все ли дееспособные? (Для этого нужно попросить справки о том, что все собственники не состоят на учёте в психо- или наркодиспансерах)
• На каких основаниях дом перешёл к текущим владельцам?
• Есть ли какие-то обременения? Находится ли дом под залогом/арестом?
• Какие ежегодные траты несут собственники? Какие есть взносы, тарифы на коммуналку?

Эти же вопросы можно задать и на этапе просмотра дома, но лучше отправляться на просмотр уже обладая необходимой информацией.

Просмотр. Тут важно обратить внимание не только на то, как выглядит дом, но и на окружение с инфраструктурой: в каком состоянии дороги, есть ли поблизости магазины (если нет — где ближайший) и больницы. Желательно пообщаться с соседями — спросить у них, насколько регулярно убирают мусор, как ухаживают за территориями общего пользования.

Кажется, что слишком много всего нужно сделать? При осмотра дома потребуется ещё большая внимательность, поэтому рекомендуем ехать на просмотр вместе с экспертом-техником, который профессионально оценит состояние здания, фундамента и с помощью аппаратуры проверит всё самое важное. На что стоит обращать повышенное внимание: 

• состояние крыши дома;
• стены — и снаружи, и внутри;
• перекрытия и полы;
• фундамент и подвал;
• канализация;
• система отопления;
• водопровод;
• электрика;
• вентиляция.

Подписание договора. Итак, дом проверен и одобрен — пора готовиться к подписанию документов. Договор заключается общий — на дом и участок. Но если на территории есть какие-либо дополнительные строения, их тоже нужно указать в отдельном документе и описать. Перед подписанием договора понадобятся:

• выписка из ЕГРН (в ней проверяется назначение дома, кадастровые номера, ФИО собственников, отметку о проведённом межевании — если оно было, то на кадастровой карте участок будет выделен жёлтым, а границы — красным);
• согласие супруга на сделку;
• градостроительный план участка (обычно его не требуют при подписании, но будущему владельцу дома он пригодится для успокоения);
• выписка об отсутствии долгов за ЖКУ;
• выписка из домовой книги (если планируется брать дом в ипотеку);
• технические план, паспорт и описание.

С какими частыми проблемами можно столкнуться в процессе выбора дома

Состояние дома. Самому грамотно оценить техническое состояние фундамента, стен, перекрытий, теплоизоляции и всех коммуникаций — очень сложно, поэтому советуем брать на просмотр эксперта. Именно он сможет легко проверить, насколько ваше «идеальное гнёздышко» соответствует описанию и стоимости. Очень часто в загородных домах встречаются протечки, грибок, трещины в фундаменте. Иногда из-за халатности во время строительства части крыши могут гнить. Специалист же сможет осмотреть дом с тепловизором, датчиками вентиляции и другими приборами, и предупредить о конструктивных недостатках, устранение которых могут потребовать серьёзных вложений.

Проблемы с коммуникациями. Дом может выглядеть идеально, но если в нём сбоит электричество, в будущем придётся вложить много сил и денег на устранение подобных неполадок. Поэтому важно, чтобы хозяин продемонстрировал, как всё работает. В идеале — стоит попросить у собственника все договоры, которые он заключал с подрядчиками, подводившими коммуникации.

Несоответствие документов. Внимательно изучайте все документы, которые связаны с домом. Любые (даже небольшие) расхождения — это возможность отловить все потенциальные риски ещё до подписания договора. Соответствуют ли границы участка тому, что указано в документах? Легализована ли реконструкция дома, если она была проведена? Если не разбираетесь в нюансах — пригласите юриста или риелтора.

Проблемы с другими строениями. Если на участке есть капитальные строения площадью более 50 м², стоит оформить их в собственность. Нужно обязательно указать, что в стоимость приобретаемого дома входят баня, гараж и/или другие постройки. Прописать их нужно в дополнительном заявлении, а не в договоре купли-продажи.