На что обращать внимание при выборе земельного участка

Выбор земельного участка, как и любая покупка недвижимости, требует тщательного подхода и внимания к деталям. Роль играют многие факторы: время в пути от города, живописный вид, дружелюбные соседи. От правильного выбора будет зависеть не только качество жизни, но и то, сколько времени и средств уйдёт на исправление недостатков, которые могут обнаружиться уже после покупки.

В этой статье расскажем, как подобрать участок для будущего дома, что проверить перед покупкой и какие документы запросить у собственника.

Назначение и вид разрешённого использования земельного участка

Те, кто хоть раз планировал переехать за город, задумывался, какой участок лучше купить. Подбирая земельный участок для строительства, прежде всего узнаём категорию земель и вид разрешённого использования (ВРИ). Под строительство жилого дома подходят только три вида разрешённого использования. 

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Эти участки предназначены для строительства жилого дома. По закону, на владельца могут даже наложить штраф или увеличить налог, если он не использует участок по назначению — то есть не построит именно дом. Участок относится к ИЖС, если в выписке из ЕГРН в строке «Вид разрешённого использования» указан один из следующих признаков:

• для индивидуального жилищного строительства;
• индивидуальные жилые дома;
• для обслуживания (размещения) или эксплуатации жилого дома;
• земли жилой застройки (индивидуальной или для жилищных нужд);
• земли жилой застройки (для жилищных нужд);
• для частного домовладения;
• малоэтажная жилая застройка;
• для иных видов жилой застройки.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) в границах населённых пунктов. Земли ЛПХ обладают теми же плюсами, что и ИЖС: на них можно построить дом и прописаться. Но также на таких участках разрешено разводить сельскохозяйственных животных: коз, курочек, кроликов и т.д.

Ведение садоводства (СНТ). Сюда же относятся участки в ДНП или ДНТ (дачное некоммерческое партнёрство/товарищество): в связи с изменениями в № 217-ФЗ с 2019 года эти виды упразднили, и они автоматически стали СНТ.

Участки ДНП/ДНТ могут иметь в выписке из ЕГРН такие виды разрешённого использования, на которых можно строить жилой дом:

• дачный земельный участок;
• для ведения дачного хозяйства;
• для дачного строительства.

Для стройки также можно выбрать землю в СНТ: строительство жилых домов разрешено в садовых товариществах в границах населённых пунктов. В таком случае вид разрешённого использования в выписке ЕГРН может быть указан как:

• садовый земельный участок;
• для садоводства;
• для ведения садоводства.

Ландшафт участка

Вот что стоит оценить при выезде на местность. 

Заболоченность. Если участок в низине, его будет затапливать по весне или после дождей. Придётся завозить грунт, чтобы поднять участок, или обустраивать дорогостоящую дренажную систему. Лучше, если участок стоит на возвышенности, — тогда он будет сухой.

Горизонтальный уклон. Перепад высот на участке нередко становится проблемой. Если участок на склоне, он может сползти вниз и повредить фундамент дома. Чтобы этого не случилось, нужны дорогостоящие подпорки и укрепления. Если лишних средств на это нет, лучше выбрать ровный участок.

Цельность границ. Бывает так, что соседи «залезают» на чужой участок — например, забором. Такие ситуации возникают из-за ошибок межевания. В таком случае можно просить у продавца скидку, ведь фактическая площадь участка меньше заявленной. Сосед может не согласиться переносить забор добровольно, особенно если он капитальный. Тогда вопрос решают через суд, а это долго, дорого и испортит отношения с соседями. 

Правильная форма. Как правило, участки правильной прямоугольной формы дороже. На вытянутых или треугольных участках сложно соблюсти все отступы и правильно расположить дом и другие постройки. 

Коммуникации 

Для полноценной жизни в загородном доме потребуются водоснабжение, электричество и канализация. Чаще всего на пустых участках на продажу от собственников бывает максимум электричество. При этом даже если электричества на участке нет, обязательно должна быть возможность его подключить: на глаз это определяется по столбам рядом и подключённым домам соседей.

В коттеджных посёлках часто делают поселковый водопровод. Это плюс — для получения воды будущим жильцам не придётся бурить скважину за свой счёт, стоимость которой часто непредсказуема. Можно будет просто подсоединиться к уже готовой трубе.

Остальные коммуникации зависят от площади дома, количества жильцов, комнат и планируемого использования. Например, септик выбирают по количеству постоянно проживающих в доме людей, количеству смесителей и другой сантехники, объёму сброса воды в сутки. Всё это невозможно рассчитать без проекта дома, поэтому собственники земельных участков или УК в коттеджных посёлках заранее не проводят коммуникации на участке.

Экология и окружение

Все вредные и опасные объекты, на которые стоит обращать внимание при покупке земли, перечислены в СанПиНе 2.2.1/2.1.1.1200-03. К ним относятся любые производства: машиностроительные, химические, строительные, текстильные и другие. Линия электропередачи (ЛЭП) не только портит вид с участка, но и может принести реальный вред здоровью.

Также неприятным соседством может быть ферма, которая производит запах и шум. Даже если сейчас рядом с участком ничего такого нет, обратите внимание на заброшенные ангары поблизости: в любой момент их могут выкупить, чтобы возродить коровью ферму. Покупка земли в таких местах может обернуться потерей денег.

Не нужно оставлять без внимания и шумные объекты поблизости: трассы, железнодорожные пути, ТЦ, базы отдыха, детские площадки, клубы и спортивные арены. Многоэтажные дома рядом, гаражи и кладбища тоже снижают стоимость участка: обычно на такую землю не находится много желающих. Заросли борщевика тоже могут испортить жизнь владельцам: он ядовит, и его очень сложно вывести с участка.

Участок в тихом месте, с речкой или озером неподалёку, с красивым видом или в хвойном лесу, наоборот, будет очень востребован. С такой землёй не захочется расставаться, а её цена будет расти.

Инфраструктура

Дороги. Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути. Они бывают разными.

• Асфальтовая дорога — лучший, но довольно дорогой вариант: такие дороги есть только в крупных коттеджных посёлках или в пределах города. В СНТ или деревне асфальтовую дорогу вряд ли проложат.
• Грунтовка — ничем не отсыпанная дорога. Её, как правило, быстро размывает, по ней трудно проехать после дождя.
• Бетонка — такую дорогу делают из бетонных плит. Чаще всего на ней не бывает луж и ям, но ехать не очень приятно: страдает подвеска автомобиля.
• Отсыпной подъезд — дорога, отсыпанная щебнем или асфальтовой крошкой. Самый распространённый вариант.

Магазины, больницы, медпункты. В идеале в шаговой доступности от участка должны находиться магазины, где можно купить продукты и средства первой необходимости, а недалеко — медицинский пункт. 

В сельских населённых пунктах чаще всего есть только фельдшерско-акушерский пункт (ФАП) — подразделение, в которое можно обратиться за медицинской помощью.

Если рядом ничего из этого нет, следует узнать, где ближайшие поликлиника, стоматология, супермаркеты, пункты выдачи и как до них добраться. 

Интернет. При постоянном проживании и удалённой работе за городом важны качество связи и возможность подключения интернета. Чем больше «палочек» показывает мобильный телефон на участке, тем лучше. Если ваша мобильная связь не ловит, стоит проверить работу других операторов. Это можно сделать, введя в поисковике запрос «Карта покрытия + область + оператор».

Измерить скорость интернета на участке можно с помощью сайта speedtest.net. Также посмотрите, где стоит вышка мобильной связи, или поспрашивайте у соседей, какой связью они пользуются.

Уборка снега. Зимой просёлочные дороги засыпает снегом, который кто-то должен убирать. Нужно уточнить у соседей или у председателя коттеджного посёлка/ садоводства, кто это делает. Есть несколько вариантов:

• снег убирают муниципальные власти;
• жители «скидываются» и нанимают технику;
• жители убирают снег самостоятельно.

Охрана. Чтобы жители чувствовали себя безопасно, чаще всего в коттеджных посёлках УК нанимает специального охранника, ставит шлагбаум, вешает камеры видеонаблюдения и ставит забор по периметру. Если посёлок ещё не достроен, стоит проверить по договору или узнать у представителя посёлка, будет ли он охраняться. 

Охрана часто бывает и в СНТ — чаще всего это сторож с собакой. Зарплату ему платят в несезон (с октября по март, когда нет дачников) из ежегодных взносов.

Об охране участка и дома в деревне придётся заботиться самостоятельно.

Транспорт

Чтобы выбрать удобный участок, следует узнать, на каком расстоянии от города или ближайшего населённого пункта он находится. Лучше самостоятельно проложить маршрут: чаще всего в объявлении собственники занижают время в пути до участка, например, говорят, что ехать всего 20 минут, а на деле — все 40.

Если машины нет и покупка её пока не планируется, нужно рассматривать участки, до которых можно добраться на общественном транспорте или такси. Удобным способом могут стать электрички: они ходят чётко по расписанию, проезд недорогой, а также не надо стоять в пробках. При этом станция не должна быть рядом с участком, а в идеале — она за лесной чертой: тогда звуков от поездов будет не слышно. 

Автобусы могут ездить чаще, чем электрички, но при этом быть забитыми. Также следует проверить, сколько идти пешком от участка до остановки.

Соседи

Обязательно познакомьтесь с соседями, чтобы понять, кто в целом живёт в населённом пункте. Это поможет определиться с участком. От соседей можно узнать много полезного, например, сколько метров нужно бурить скважину, где заказать недорогую доставку стройматериалов и есть ли в посёлке опытный и проверенный электрик.

Документы на участок

Кадастровый номер. В первую очередь нужно попросить у хозяина участка его кадастровый номер. С его помощью можно посмотреть основные характеристики участка: 

• категорию земель и вид разрешённого использования (ВРИ);
• ограничение в виде зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ);
• кадастровую стоимость, исходя из которой будет считаться имущественный налог в размере 0,4%.

Для этого кадастровый номер нужно ввести в поисковую строку на публичной кадастровой карте.

Важно: если участок не поставлен на кадастровый учёт и у него нет кадастрового номера, его нельзя купить или продать.

Межевание. По кадастровому номеру на публичной кадастровой карте можно посмотреть границы участка, его точную площадь и форму. Если есть надпись «Без уточнения границ», то межевание не сделано. Такой участок можно купить, но это опасно: площадь, границы и даже местонахождение участка необязательно совпадут с тем, что указал продавец. Также будет не лишним попросить у собственника диск с координатами межевания, если он сохранился.

Выписка из ЕГРН. Её можно получить самостоятельно, но со скрытыми данными о владельце. Чтобы узнать полные данные, оригинал или онлайн-выписку следует попросить у собственника — расширенную версию вправе получить только хозяин земли. По выписке можно узнать актуального владельца: ФИО, номер и данные паспорта, вид регистрации права, например собственность. Также в документе указано основание собственности — то есть как именно хозяин получил участок от прошлого собственника, например, по договору купли-продажи. Этот документ хозяин тоже должен показать покупателю.

По выписке можно узнать, есть ли обременения на участке: например, находится ли он в залоге у банка. Любые обременения — это риск, что участок заберут за долги или вообще не зарегистрируют. Если обременений нет, то в выписке значится «Не зарегистрировано». 

Паспорт продавца. ФИО и цифры паспорта следует сравнить с выпиской из ЕГРН — данные о владельце должны совпадать. Также проверяем страницу о браке, чтобы узнать, есть ли у продавца супруг. Но штамп в паспорт сейчас ставить необязательно, поэтому лучше напрямую спросить собственника, состоит ли он в браке.

Нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если собственник женат, участок может считаться совместно нажитым имуществом, а в такой ситуации нужно получить согласие супруга, заверенное у нотариуса. Если супруги разведутся, то никто не сможет претендовать на часть проданного участка.

Коротко о главном

• Для первичной проверки стоит спросить у продавца кадастровый номер участка: с его помощью можно узнать главные характеристики участка, его расположение и границы.
• При выезде на участок нужно посмотреть, сухая ли земля, какие есть подъездные пути и можно ли подключить коммуникации.
• При выборе участка для стройки следует узнать вид разрешённого использования земли. Строить жилой дом можно только на ИЖС, ЛПХ И СНТ в границах населённого пункта. Также стоит обратить внимание на ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территории): статус земли не должен запрещать возведение построек.
• Главные документы для проверки участка — это выписка из ЕГРН и паспорт собственника.