Можно ли взять ипотеку без согласия супруга и зачем это нужно

Российское законодательство защищает интересы каждого супруга в браке, поэтому чётко регулирует вопросы совместно нажитого имущества. По умолчанию оно принадлежит мужу и жене в равных долях, то есть и распоряжаться совместным имуществом можно лишь по обоюдному согласию. Чаще всего речь идёт о сделках с общей недвижимостью. 

Рассказываем, нужно ли согласие супруга на ипотеку и какие могут быть последствия, если его не получить.

Зачем нужно получать разрешение супруга на оформление жилищного кредита

Согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку — одно из требований банка к потенциальному заёмщику. Чаще всего кредитный договор оформляется на кого-то одного из пары. То же касается и права на собственность. По документам, приобретаемая недвижимость принадлежит только мужу или жене, то есть заёмщику. Но купленная в браке квартира по умолчанию считается совместно нажитым имуществом и при разводе делится пополам. Аналогичная ситуация — и с долгом по ипотеке.

При оформлении жилищного кредита совместная недвижимость супругов остаётся у банка в качестве залога. Чтобы при разводе супругов обезопасить себя от возможных проблем с делением залогового имущества, кредиторы как раз и просят предоставить согласие второй половины. Делают они это законно — такое право закреплено в ст. 7 102-ФЗ. Разрешение от супруга также необходимо, если предметом сделки будет имущество, которое требует государственной регистрации. Покупка квартиры в ипотеку подходит под это правило, которое отражено в ст. 35 СК РФ.

Сама по себе залоговая недвижимость — дополнительная гарантия для банка. Кредитор может продать её на торгах в случае неплатёжеспособности заёмщика, а согласие второго супруга будет подтверждать, что он не против таких условий. Чтобы снизить риски с реализацией залогового имущества, банки предлагают пригласить жену или мужа в качестве созаёмщика. Такой человек обязан погасить всю задолженность, если у титульного заёмщика будут проблемы с выплатами.

Раньше банкам было проще проверить семейное положение потенциального клиента — при регистрации брака в паспорте ставился штамп ЗАГСа. Но с 2021 года молодожёны могут выбирать, делать соответствующую отметку или нет. Получается, кредитор перед выдачей ипотеки должен самостоятельно проверить, состоит ли в браке заёмщик. 

Для этого существует единая база, которая запустилась в октябре 2018 года. Но может случиться так, что записи о регистрации брака не окажутся в общем реестре — например, если пара поженилась в начале 90-х годов, то есть вероятность, что эти старые записи ещё не внесены в базу. В подобной ситуации банк рискует: если второй супруг, чьё разрешение на ипотеку не было получено, обратится в суд, сделка может быть признана недействительной.

В каких случаях не нужно нотариальное согласие на покупку квартиры в ипотеку

Не всегда есть необходимость предоставлять в банк согласие супруга на получение ипотечного кредита. Обычно это касается ситуаций, когда пара заключает брачный договор. В нём прописаны условия, по которым каждый из супругов раздельно владеет и распоряжается своим имуществом. Брачный контракт предусматривает, что приобретённая в браке недвижимость — не общая.

Иногда даже сами банки предлагают заёмщикам составить такой договор вместо согласия супруга на ипотеку. Не обязательно указывать всё совместно нажитое имущество: бывает так, что пара заключает брачный контракт только в отношении жилья, купленного на заёмные средства.

Как составить брачный договор

Если супругам удалось договориться о раздельном владении и распоряжении совместно нажитой недвижимостью, лучшее решение — сразу обратиться к нотариусу. Он составит проект брачного договора, пропишет в нём все нужные условия и заверит его после того, как документ будет подписан. Для оформления брачного соглашения нотариусу потребуются:

• паспорта обоих супругов;
• документы на недвижимость, если она уже в собственности;
• свидетельство о заключении брака;
• проект кредитного договора, если жильё приобретается в ипотеку.

После того, как брачный контракт будет заключён и заверен, он предоставляется в банк, где оформляется ипотека. Когда недвижимость приобретена, соглашение супругов также нужно предъявить в Росреестр вместе с другими документами для регистрации права собственности. 

Где оформить нотариальное согласие от супруга 

Строгих требований к составлению разрешения нет, поэтому документ можно оформить самостоятельно. В согласии необходимо указать:

• ФИО, паспортные данные супруга, который соглашается на ипотеку, и его адрес регистрации;
• цель разрешения: «Оформление ипотеки на покупку квартиры с передачей её в залог банку»;
• информацию о приобретаемом объекте: адрес, площадь, комнатность и другое;
• реквизиты кредитного договора (проекта);
• срок действия разрешения (обычно оно выдаётся на один год);
• дата составления документа и подпись супруга.

Супруги также могут заказать оформление согласия у юриста или нотариуса. Последний вариант считается самым удобным, ведь сразу можно и заверить документ. Чтобы его подготовить, нотариусу нужно принести:

• паспорт согласившегося на сделку супруга;
• свидетельство о регистрации брака;
• проект или копию ипотечного договора.

Все документы следует предоставить лично. Также необходимо будет оплатить услуги нотариуса на месте. Их стоимость зависит от конкретной нотариальной конторы и объёма проделанной работы. Например, тарифы за оформление разрешения и его заверение в регионах начинаются от 1000 рублей, в крупных городах — от 1500 рублей. Если согласие на ипотеку составляется самостоятельно, цена будет почти вдвое ниже.

Пошаговый алгоритм действий для оформления разрешения

Сама процедура оформления согласия на ипотеку довольно простая и много времени не отнимет. Если жилищный кредит собирается получать супруг, нужно следовать инструкции.

1. Составить проект согласия либо обратиться для этого к юристам.
2. Взять необходимые документы и записаться на приём к нотариусу. Также можно пропустить первый пункт и сразу обратиться в нотариальную контору, чтобы оформить разрешение и заверить его.
3. Оплатить госпошлину и услуги нотариуса. За удостоверение документа придётся заплатить в бюджет 200 рублей, а стоимость услуг будет зависеть от внутренней политики нотариальной конторы.
4. Передать супругу заверенное нотариусом разрешение. После он должен предоставить этот документ в банк. 

Коротко о главном

Согласие супруга на ипотеку — не обычная формальность, как кажется на первый взгляд. Обоим придётся нести ответственность перед банком, а в случае развода обязательства разделятся поровну. Как показывает практика, деление совместно нажитого имущества — довольно непростая процедура, особенно, когда речь идёт об ипотечном жилье. 

Чтобы не столкнуться с неприятными последствиями, полезно проконсультироваться с проверенным юристом. Многие из них советуют заключить брачный договор и чётко обозначить в нём права и обязательства по ипотечной недвижимости. Так супругам не потребуется согласия второй половины на ипотеку и они смогут обезопасить себя от возможных потерь при разводе. В других случаях по ипотечным программам банкам нужно будет предъявить разрешение мужа или жены.