Можно ли сдавать ипотечную квартиру и как это сделать по закону

Можно ли сдавать ипотечную квартиру и зачем это надо?

С точки зрения закона, да и простой логики, человек, купивший квартиру в ипотеку, находится в двойственном положении. После покупки и оформления собственности заёмщик становится полноправным владельцем жилья, а значит, волен распоряжаться собственностью на своё усмотрение. Но на квартире висит обременение: она находится в залоге у банка и в любой момент может к нему и отойти, если заёмщик не справится с выплатами.  При этом банк заинтересован в том, чтобы квартира осталась ликвидной и не потеряла в цене, поэтому старается контролировать залоговое имущество.

Сдача ипотечной квартиры: как сопротивляются банки?

Никаких прямых запретов на это в законе нет. Более того, несколько лет назад Верховный суд отвечал, можно ли сдать в аренду ипотечную квартиру. Согласно постановлению ВС РФ от 14.10.2016 № 309-АД16-8799, банк не может запретить собственнику использовать квартиру, в том числе для сдачи в аренду.

Раньше банки в большинстве случаев прописывали такой запрет в договоре. Сейчас финансовую организацию могут оштрафовать за условия, нарушающие права собственника. Тем не менее эта формулировка в некоторых договорах сохранилась до сих пор. Но сейчас чаще прописывают не запрет, а ограничение – то есть сдать квартиру можно по согласованию с банком. При оформлении ипотеки банки требуют застраховать квартиру, поэтому при сдаче в аренду придётся обговорить это и со страховой компанией. Страховщики вправе повысить взнос, обычно не больше чем на 30%, поскольку посчитают это не учтённым при первом андеррайтинге риском.

Условия договора влияют на то, как заёмщику стоит себя вести, если он захочет сдавать ипотечное жильё в аренду:

• Запрет на аренду

Даже при прописанном запрете не всё потеряно. Можно попытаться договориться с банком. Аргументировать лучше как раз тем, что доход с аренды повысит финансовую состоятельность и снизит кредитную нагрузку. Эти доводы нужно изложить письменно при подаче заявления.

• По согласованию с банком

В этом случае необходимо предварительно получить письменное согласие кредитора. После рассмотрения заявления банк может выставить свои условия, на которых разрешит сдавать ипотечную квартиру в аренду. Например, прописать срок договора до года и запрет на автоматическое продление. Больше шансов на то, что банк пойдёт навстречу, если заёмщик ответственно и без просрочек исполняет обязательства по ипотечному договору. Если собственник захочет дать временную регистрацию арендаторам, на это тоже понадобиться согласие банка – в отличие от постоянной регистрации близких родственников, что заёмщик может делать без чьего-либо одобрения.

• Об аренде ничего не говорится

Если этот момент никак не упоминается в документах, заёмщик вправе самостоятельно сдавать квартиру, не ставя в известность кредитную организацию. Условия аренды в этом случае тоже определяет собственник, не советуясь с банком.

Есть ещё один вариант: банк изначально разрешает сдавать квартиру и прописывает это непосредственно в кредитном договоре. Правда, такие условия обычно действуют в другом банковском продукте – коммерческой ипотеке. В этом случае заёмщик изначально берёт кредит на недвижимость, чтобы её сдавать, то есть, по сути, под арендный бизнес. Договор оформляется на юридическое лицо, а предметом залога обычно является не жилая квартира, а коммерческая недвижимость – офис, помещение под стрит-ретейл, апартаменты и т.п.

В каких случаях и почему нельзя сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Помимо противодействия банка, есть ещё одно важное условие, которое может препятствовать законной сдаче квартиры. Если для первоначального взноса или досрочного погашения части кредита были взяты  средства материнского капитала, скорее всего, сдавать её в аренду не разрешат.

Теоретически семья может согласовать такое использование квартиры с органами опеки, но в реальности они вряд ли такое одобрят. Дело в том, что материнский капитал идёт не просто на покупку квартиры, а на улучшение жилищных условий детей. То есть подразумевается, что семья должна переехать в лучшее жильё, а не сдавать его в аренду.

Сдавать ипотечную квартиру официально или схитрить?

Некоторые собственники – по незнанию или намеренно – в принципе не ставят банк в известность о том, что сдают квартиру. Для большинства это заканчивается хорошо. Если заёмщик платит в срок, банки обычно не слишком пристально следят за квартирой. Но нужно иметь в виду, что кредитор имеет право в любой момент прийти и проверить жильё.

Поэтому лучше знать, что будет, если сдавать ипотечную квартиру неофициально и банк об этом узнает.

·  Если повезёт, обойдётесь устным предупреждением. Но затем стоит прекратить нелегальную деятельность, иначе после следующей проверки будут применены санкции.

·  Банк может наложить штраф за нарушение кредитного договора и испортить вашу кредитную историю.

·  В худшем случае банк расторгнет договор и потребует досрочного погашения ипотеки. Поскольку у заёмщика вряд ли найдутся на это средства, квартира будет изъята и продана с аукциона.

Печальные последствия наступают редко, но ставки высоки – можно лишиться жилья. Поэтому лучше изучить, как сдать ипотечную квартиру официально и сделать всё по закону. Правда, если банк не даст одобрение, останется два варианта: либо всё же неофициальная аренда ипотечной квартиры, либо перекредитоваться в другом банке, который будет более сговорчивым.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Доход с квартиры снизит кредитную нагрузку, но далеко не всегда позволит полностью покрыть ипотечный платёж. Самый простой способ оценить выгоду сдачи ипотечной квартиры в аренду – сравнить процент по ипотеке с доходностью аренды. За последние полтора года цены на покупку жилья выросли примерно на 20%, тогда как арендные ставки на фоне снижения спроса из-за «коронакризиса» остались примерно том же уровне. Поэтому доходность аренды сейчас невысокая, аналитики рынка оценивают её не более чем в 5% годовых – это без учёта расходов на ЖКУ, налоги и мелкий ремонт, а также возможного потерянного дохода в случае простоя квартиры. По данным Центробанка, средняя ипотечная ставка на вторичные квартиры в мае 2021 года составляла 8,14%. То есть сама по себе доходность аренды не перекрывает стоимость ипотеки.

Но нужно учитывать, что при оценке доходности аренды за основу берётся полная стоимость квартиры, а ипотечные проценты считаются от размера кредита,  то есть за вычетом перво­начального взноса.

Сколько принесёт аренда?

Посчитаем на конкретном примере. Допустим, человек недавно купил в ипотеку однушку в Москве за 8 млн рублей. Если доходность аренды составляет 5%, за год сдача в наём ипотечной квартиры принесёт 400 000, или 33 000 рублей в месяц. Минимальный налог – 4%, таким он будет при оформлении само­занятости. В месяц останется 31 700 рублей, ещё примерно 4000–5000 уйдёт на «коммуналку». В результате у собственника получится около 27 000 рублей в месяц. Если сдавать квартиру как ИП, налог повышается до 6%, а физическое лицо будет платить полный НДФЛ – 13%.

Сколько заберёт ипотека?

Теперь нужно посчитать затраты на ипотеку – это можно сделать с помощью ипотечного калькулятора «Яндекс.Недвижимости». Нагрузка будет очень сильно зависеть от первоначального взноса. Минимальный обычно составляет 15%. Если у заёмщика хватает только на «минималку», то при ставке 8% и сроке кредита 20 лет ежемесячный платёж составит 56 878 рублей. В этом случае аренда компенсирует примерно половину расходов на ипотеку. И нужно иметь в виду, что арендные ставки могут подрасти, особенно в средне- и дальне­срочной перспективе. А платёж по ипотеке фиксируется на весь срок – то есть со временем арендный доход будет закрывать всё большую долю ипотечного платежа. Если увеличить первоначальный взнос до 30%, ежемесячный платёж снизится до 46 841 рубля, а при 60% он составит 26 766 рублей. В последнем случае доход со сдачи квартиры полностью перекроет расходы на ипотеку.

Таким образом, сдача в аренду квартиры, купленной в кредит, заметно облегчает ипотечное бремя. Заёмщик может сдавать ипотечную квартиру или даже продавать – главное, внимательно читать договор, вовремя выплачивать ипотеку и уметь договари­ваться. Такая возможность актуальна для тех, кто купил квартиру «про запас» или для подрастающих детей. Если нет необходимости жить в ипотечной квартире прямо сейчас, то зачем жилплощади простаивать? Она может приносить дополни­тельный доход, вместо того чтобы просто съедать деньги на процентах по ипотеке.