Купила квартиру с правом собственности до 2997 года. Как получить ипотеку в Лондоне: реальная история

Тема ипотеки часто вводит в ступор даже самых информированных людей. А если сюда добавить ещё и пункт «в другой стране», сложность вопроса увеличивается в тысячу с лишним раз. Героиня этой истории Настя уже 8 лет живёт в Лондоне и недавно решилась на покупку своего жилья. Смело? Ещё как!

Настя рассказала нашему журналу, как устроена система ипотеки в Англии, поделилась лайфхаками, которые уберегут нервные клетки желающих повторить её опыт, а заодно рассказала об особенностях британского рынка жилья и о его бюрократических причудах. 

Как я попала в Лондон и осталась тут жить

До покупки квартиры я ни разу не жила в Лондоне одна. Изначально я переехала по учёбе и до окончания университета снимала квартиры с однокурсницами и подругами. Затем, после выпуска и устройства на работу, начала снимать комнату в доме у пары в возрасте — их дети разъехались, и опустевшие спальни превратились в неплохое финансовое подспорье. Это довольно распространённая история в Англии: не имея партнёра, с которым можно было бы разделить аренду, найти жильё бывает очень сложно. Мне нередко встречаются одинокие люди за 40, вынужденные жить с соседями. Но в этом году мне, наконец, повезло, и у меня появилась финансовая возможность оформить ипотеку: после стольких лет жизни с соседями я просто не смогла дать ей пройти мимо!

Без брокера никуда

Первое, с чего начинается процесс покупки своего жилья, — это определение бюджета, а также поиск ипотечного брокера. Без него оформить ипотеку в Англии практически невозможно. Искать такого брокера лучше всего через знакомых, так как от его профессионализма зависит то, насколько быстро получится оформить кредит, а заодно и его условия. Если знакомых с таким опытом нет, можно довериться и поиску специалиста через интернет, главное — обязательно читать отзывы клиентов! Большая часть брокеров не будет брать оплату в случае успешной сделки, ведь процент с неё им и так перечислит банк.

Хороший брокер станет проводником на протяжении всего процесса оформления — от определения бюджета до закрытия сделки. Я поговорила с несколькими кандидатами, прежде чем остановилась на том, который меня полностью устроил.

Кредитный рейтинг

Один из аспектов, который будет оценивать ипотечный брокер, прикидывая, на какую сумму и на каких условиях можно рассчитывать, — это кредитный рейтинг покупателя. В Англии он имеет шкалу от 1 до 999: чем больше число, тем разнообразнее предложат варианты квартир и домов, а также дадут лучшие условия кредитования. Людям со слишком низким рейтингом могут совсем отказать в ипотеке. Хороший ипотечный брокер может помочь поднять кредитный рейтинг до нужного уровня, если в этом есть необходимость.

Процент по ипотеке в Англии зависит от суммы первоначального взноса — в последние годы это 4-6 процентов. Банк Англии устраивает заседания раз в 6 недель, чтобы решить, если ли необходимость поднимать или опускать базовую ставку. Требуемый первоначальный взнос варьируется в зависимости от финансового положения покупателя: в целом он составляет от 10 до 25 процентов от стоимости жилья, но в некоторых случаях может быть и 5, и 40 процентов. Ставка, как правило, фиксируется на 2 года, в более редких случаях — на 5. В последние годы, к сожалению, следующий за этим пересмотр меняет ставку не в пользу покупателя.

Определяясь с бюджетом на покупку квартиры, нужно сразу же учитывать и потенциальный налог на покупку. В Англии он называется Stamp Duty и распространяется на всю недвижимость стоимостью более 250 000 фунтов. Его сумма обычно составляет от 5 до 12% от стоимости жилья (или выручки от перепродажи) и зависит от цены, а также от того, сколько других объектов недвижимости у покупателя уже есть, покупали ли вы жильё, и даже от того, покупаете вы квартиру в составе компании или как физическое лицо. У этого налога много нюансов и исключений — например, мне не пришлось его платить, так как это моя первая покупка недвижимости в Англии, а жильё стоило 425 000 фунтов. 

В сумму кредита лучше сразу включить также и дополнительные, и обязательные расходы на юристов и различные инспекции (о них расскажу чуть позже).

Тактика в поиске дома

Следующий шаг — поиск самого жилья. Для этого не обязательно сразу же нанимать риелтора, достаточно ознакомиться с вариантами на местных сайтах по аренде и продаже недвижимости — вроде Rightmove или Zoopla. Просто наберите название интересующего района и поставьте ограничение на бюджет.

Просмотр можно забронировать, позвонив риелтору, чей контакт указан в объявлении. Я связывалась со специалистами, которые выставили интересующие меня объявления, и просила показать похожие квартиры. Будьте готовы к тому, что многие будут предлагать жилища сильно выше вашего бюджета и говорить, что того, что вы ищете, на рынке нет. Не ведитесь на подобные заявления — чаще всего это просто способ заработать побольше. 

После этого остаётся набраться терпения. Я ходила на просмотры по 3-4 раза в неделю в течение нескольких месяцев и каждый раз смотрела по 4 квартиры, пока не нашла свою. И это мне ещё повезло: есть знакомые, которые потратили на поиск подходящего жилья больше года. Подбор квартиры в Лондоне — процесс далеко не быстрый.

Аренда на 900 лет

Главная особенность британского рынка — в том, что жильё на продажу бывает двух видов: freehold (полная собственность) и leasehold (собственность в долгосрочную аренду). «Собственность в аренду» звучит как оксюморон — отчасти так оно и есть. Чаще всего такие квартиры продаются (или, как нам привычнее сказать, сдаются) на срок более 100 лет, максимальная продолжительность — 999 лет. А после покупатель утрачивает право собственности, а жильё снова выставляется на торги.

Такой тип владения недвижимостью существует потому, что большая часть земель в Лондоне и рядом с ним принадлежит потомкам старинных английских семей. Всё, что строится на этих землях, должно формально принадлежать им. Соответственно, найти в Лондоне недвижимость, которую можно было бы выкупить полностью (freehold), — почти невыполнимый квест. По истечении срока «собственности в аренду» ваши потомки смогут продлить срок владения имуществом ещё на несколько сотен лет или получить возможность выкупить жильё вместе с землей (но это, конечно, касается только отдельных домов, а не квартир).

Чем короче оставшийся срок владения недвижимостью, тем ниже её стоимость: квартира, в «холде» (долгосрочной аренде) которой осталось 100 лет, будет стоить значительно дешевле той, которой осталось 800. Имейте в виду, что на квартиру со сроком владения менее 85 лет ипотеку могут не дать ни на каких условиях. Такое жильё разрешено выкупать только без использования кредитов.

Свою квартиру я «купила» на 974 года — таким был оставшийся у предыдущих хозяев срок владения. Из-за того, что я юридически не полностью владею жильём, на крупный ремонт (снос стены, установка дверей и так далее) мне пришлось получать специальное разрешение, за которое нужно платить отдельно — мне оно обошлось примерно в 200 фунтов. Вот как она выглядит.

Дополнительные платежи и процедуры

Ещё один дополнительный вид налога, который русскому человеку не знаком, — ground rent, или налог на землю. Его размер может очень сильно варьироваться в зависимости от района: иногда это 10 фунтов в год, а иногда и 50 000. Чем центральнее — тем выше сумма.

Помимо этого, чтобы взять ипотеку в банке, платить нужно будет и самому банку, чтобы он осуществил специальную проверку (background check). На это уйдёт около 150 фунтов, и без проверки ипотеку не подтвердят. Обязательно нужен для проведения сделки и юрист: его стандартная оплата — около 3000 фунтов вне зависимости от суммы самой сделки (но в случае с элитной недвижимостью цифра может быть в разы больше).

Также стоит помнить, что если деньги за депозит пришли не из Великобритании, а, например, из РФ, то придётся платить дополнительный сбор за проверку этих денег. Из некоторых стран крупные суммы могут не принять совсем, и банк имеет право не объяснять отказ.

И, наконец, новому обладателю недвижимости нужно будет оплатить обязательные инспекции самого жилья — электрики, воды, устойчивости фундамента и прочих бытовых аспектов. 

Покупая квартиру в Лондоне, надо понимать, что стоимость не ограничится одним лишь ценником квартиры: работа юриста, налог на землю, всевозможные проверки, инспекция здания — все эти суммы надо включать при расчёте ипотеки, чтобы избежать неприятных сюрпризов в процессе.

В итоге перечень «скрытых» ипотечных платежей выглядит примерно так: 

1. юрист: 3000 фунтов;
2. проверки: 1200 фунтов;
3. налог на покупку: 0 фунтов;
4. взнос за разрешение на реновацию: 200 фунтов.

Несмотря на все сложности, в конечном итоге я стала счастливой обладательницей двухкомнатной квартиры площадью в 45 квадратных метров в лондонском районе Elephant and Castle. Месяцы поисков, просмотров и переговоров не прошли даром: мне очень повезло и с ценой, и с локацией.