Можно ли военным и госслужащим сдавать квартиры в аренду

Казалось бы – мы давно живём в условиях рыночной экономики, и если гражданин платит налоги, то никто не запретит ему осуществлять любую законную предпринимательскую деятельность. Но это не совсем так: есть как минмум две группы граждан, которые ограничены в получении сторонних доходов. Это госслужащие и военнослужащие. Могут ли они сдавать жильё, полученное в наследство или от государства? Разбираемся.

Могут ли военнослужащие сдавать квартиру

Вопрос о том, могут ли военнослужащие сдавать свои квартиры в аренду, регулярно вызывает множество дискуссий. Потому что у военных, как и у других собственников, нередко возникает потребность сдать жильё. Например, их могут перевести на новое место службы в другой город, и тогда квартиры просто пустуют. Или они изначально приобретают жильё по программе военной ипотеки в других городах — на будущее, чтобы жить в них после выхода на пенсию. И в этой ситуации квартиры тоже нередко простаивают. Могут ли военнослужащие сдавать свои квартиры в таких случаях? Однозначного ответа нет.

С одной стороны, Гражданский кодекс РФ (ст. 209) даёт право любому собственнику распоряжаться принадлежащим ему имуще­ством и совершать с ним любые действия, не противо­речащие закону и другим правовым актам. С другой стороны, в отношении военно­служащих действуют иные правовые акты. В Федеральном законе «О статусе военно­служащих» (76-ФЗ, ст. 10, пункт 7) прописано, что военно­служащие не имеют права заниматься ни предприни­мательской, ни какой-либо другой оплачиваемой деятель­ностью, кроме педагогической, научной или творческой. Им запрещено делать это как само­стоятельно, так и через доверенных лиц.

Однако с квартирами, приобретёнными по военной ипотеке, всё (вроде бы) проще: прямого запрета на их сдачу в аренду нет. Как пояснили в общественном объединении военно­служащих «ПоВоенке» (организация помогает военным в решении различных вопросов по военной ипотеке), законо­дательство не пред­полагает получения согласия ФГКУ «Росвоен­ипотека» на сдачу в аренду жилья, купленного в рамках накопительно-ипотечной системы военнослужащих (НИС). «Сдавать квартиру, приобретённую по программе "Военная ипотека", разрешается, – подтверждает руководитель отдела ипотечного кредито­вания ГК "Гранель" Юлия Судакова. – Сдача квартиры должна быть оформлена официальным договором с учётом действующего законодательства».

При этом предпринимательской деятельностью сдача жилья за плату не является, если оно было куплено для личных нужд, получено по наследству или в дар, и временно не используется. Об этом говорится в постанов­лении Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 года «О судебной практике по делам о незаконном предпри­нимательстве».

Тем не менее, как уточнили в объединении «ПоВоенке» со ссылкой на военную прокуратуру, аренда или наём — это возмездные сделки, которые предполагают систематическое получение некоторого дохода. И поэтому они могут расцениваться как иная оплачива­емая деятель­ность, которая не допускается законом «О статусе военнослужащих». 

Получается, что единой позиции у органов и структур по поводу сдачи военными квартир нет, замечают эксперты «ПоВоенке». Соответ­ственно, пока можно только надеяться, что рано или поздно будут сделаны дополни­тельные пояснения, позволяющие военным распоряжаться собственным жильём по своему усмотрению. А пока эксперты советуют не рисковать.

Могут ли госслужащие сдавать квартиру в аренду

Для госслужащих, к которым, например, относятся работники министерств, Cчётной палаты, службы судебных приставов, таможни и других, тоже есть некоторые ограничения. Люди, находящиеся на государ­ственной или муниципальной службе и получающие доход из бюджета, не имеют права заниматься предприни­мательской деятель­ностью. Об этом прямо говорится в Федеральном законе № 79 «О государ­ственной гражданской службе Российской Федерации» (п. 4 ч. 1 статьи 17). При этом не важно, зарегистрирован госслужащий как индивидуальный предприниматель или нет.

В то же время, Верховный суд РФ уточняет, что сдача собственником в аренду или внаём недвижимости, купленной для себя, полученной по наследству или в дар, но временно не использующейся, не влечёт ответ­ственности за незаконное предприни­мательство (п. 2 постановления № 23 от 18.11.2004). Более того, госслужащий может даже стать самозанятым и использовать специальный налоговый режим «Налог на профес­сиональный доход» (НПД). Но тут важно понимать, что само­занятость для государ­ственных и муниципальных служащих разрешена исключительно в том случае, если они сдают своё жильё, которое временно не используется (об этом говорится в письме Минтруда РФ № 28-6/10/В-4623 от 19.04.2021).

Поэтому госслужащий может сдать своё жильё в аренду, если в этом не будет признаков предпри­нимательской деятель­ности. А таким признаком, в первую очередь, считается целе­направленное и систематическое получение прибыли. Например, если выяснится, что гражданин купил квартиру (или несколько квартир) не для себя, а использует жильё только для сдачи в аренду и делает это постоянно (неоднократно), то его деятель­ность может быть признана предпринимательской. Что считается незаконным.

В результате, и для госслужащих, и для военных в России вопрос сдачи жилья в аренду неоднозначен. В законе есть тёмные пятна и формулировки, которые требуют уточнения. Как предполагают эксперты, в будущем законодательство должно измениться. А пока вывод простой и не очень приятный: если вы служите государству, то с арендой жилья лучше не экспери­ментировать. 

Фотографии: Mikhail Nilov (Pexels), Vlada Karpovich(Pexels)