Компенсация за добросовестность — как новый закон защищает покупателей недвижимости

С 1 января 2020 года в России вступил в силу закон, по которому «добросовестные приобретатели» — покупатели недвижимости, ставшие жертвой мошенников, — могут рассчитывать, что деньги за неудавшуюся сделку им вернёт государство. Разбираемся с экспертами рынка и юристом, как работает новый закон.

Страшный сон покупателя квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда риск в той или иной степени. Обычно всё проходит хорошо: покупатель проверяет документы, заключает сделку и счастливо живёт в новом доме. Но бывает и по-другому.

Агент по недвижимости Александра Внучкова: «Покупатель посмотрел объект, ему всё понравилось, и цена привлекательная — ниже рыночной на 15%. Он решил побыстрее оформить сделку, „пока квартира не ушла“. Женщина-продавец предложила сразу подписать договор и внести залог. К нам клиент обратился за юридическим сопровождением сделки, и оказалось, что паспорт продавца недействителен.

Дальше всё было как в кино — взятие с поличным, несколько поддельных паспортов в сумочке и фальшивые документы на квартиру. Мошенница собирала с людей авансы и, видимо, планировала сбежать, накопив внушительную сумму.  История закончилась судом — кстати, уже не первым для женщины — и наказанием в виде 5 лет лишения свободы».

Эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «Мы проводили сделку купли-продажи, продавец — единственный собственник, вдовец. При проверке документов стало ясно, что на момент приобретения квартиры жена была ещё жива. При таком раскладе после смерти одного супруга заводится наследственное дело, и доля умершего разделяется между его ближайшими родственниками. Этого сделано не было, и ситуация всплыла уже на сделке. Нам повезло: семья оказалась дружной, и мы всё быстро разрешили — получили нотариальные подтверждения от всех родственников о том, что те отказываются от своих долей в квартире. Но всё могло бы быть хуже: случается, что на проданную квартиру заявляют права на наследство родители или дети человека, которого нет в живых».

Генеральный директор АН «Твой ДОМ» Элина Мамонтова: «В наше агентство обратился человек, который хотел продать квартиру. Мы проверили сам объект, историю предыдущих сделок, собственника. Все документы были в порядке, и квартиру выставили на продажу. Покупатель нашёлся быстро.

За день до сделки ещё раз проверили выписку из ЕГРН — ранее мы уже запрашивали её, всё было в порядке — и увидели, что на покупателя наложены ограничения на действия с недвижимостью. Мы перенесли сделку и стали выяснять, в чём дело.

Оказалось, что последняя сделка купли-продажи проводилась между двумя родственниками, тётей и племянником. Четыре последние сделки тоже были между родственниками. Мы долго искали первоначального владельца и, когда наконец нашли, узнали, что по нему запущена процедура банкротства. Поэтому все последующие сделки могли быть признаны притворными, а наша сделка — недействительной.

В итоге получилось, что мы представляли интересы „недобросовестного продавца“, но в результате уберегли от ненадёжной сделки добросовестного покупателя».

Историй о таких «скелетах в шкафу» — множество. В кошмарном сне добросовестного покупателя неожиданно появляются родственники, заявляющие своё право на наследство; обнаруживается, что квартира была приватизирована с нарушением правил; вскрывается, что хозяин недееспособен или вовсе не хозяин, а мошенник и т. д. В итоге — длительное судебное разбирательство и никаких гарантий, что средства вернутся к обманутому покупателю.

Проверить квартиру «от и до» фактически нереально. Именно поэтому государство решило защитить «добросовестных покупателей», которые действовали по закону, но стали жертвами какого-либо обмана.

Кто такой добросовестный приобретатель

Это покупатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл недвижимость у человека, не имеющего право её продавать. При этом сам по себе статус «добросовестности» покупателю не даёт каких-либо преимуществ при возникновении спорных ситуаций: законный владелец квартиры имеет право вернуть своё имущество, если докажет, что квартира была передана в собственность без его воли.

Разъясняет юрист в сфере недвижимости Валерия Советова (@valeria.sovetova в Instagram): «Предположим, добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников. Находится собственник, который обращается в суд, — и квартира возвращается законному владельцу. Покупатель остаётся и без недвижимости, и без денег. На руках у него есть только решение суда о том, что мошенник должен вернуть ему сумму, которую он заплатил по сделке. Но мошеннику вернуть ему, естественно, нечего. Теперь, в соответствии с изменениями, введёнными федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ, добросовестный приобретатель имеет право получить компенсацию от государства».

Как добросовестному покупателю получить компенсацию от государства

Коротко — идти в суд, пытаться получить деньги с мошенника. Если это не получится, то опять же через суд добиваться оформления документа, который позволит попросить государство компенсировать потери. Подробнее схема выглядит так:

1. Доказать в суде, что вы добросовестный приобретатель.

Валерия Советова (@valeria.sovetova в Instagram): «Размер компенсации может быть равен сумме реального ущерба (стоимости квартиры, прописанной в ДКП) либо, по заявлению покупателя, кадастровой стоимости объекта недвижимости. Размер указывается в исковом заявлении». 

2. Получить решение суда и исполнительный лист — специальный документ, который выдаётся после вступления в силу решения суда. На основании этого документа запускается заключительная стадия гражданского процесса — исполнительное производство. 

3. Обратиться в службу судебных приставов, предъявить исполнительный лист (о взыскании денежных средств с мошенника) к исполнению. На этом этапе приставы будут искать возможность получить деньги с должника.

4. Если в течение полугода после предъявления исполнительного листа мошенник не выплачивает — сразу или по частям — полную сумму долга, покупателю нужно получить у судебного пристава подтверждение, что лист не был исполнен. Если должник отдал только часть денег, то обманутый покупатель всё равно может потребовать компенсацию за вычетом этой суммы.

5. Снова обратиться в суд: предъявить иск добросовестного приобретателя о выплате компенсации, предусмотренной гл. 10.1 Закона № 218-ФЗ, приложив к нему, в том числе, документы, полученные от судебного пристава.

6. Получить положительное решение суда.

7. Предъявить в орган федерального казначейства исполнительный лист.

8. Получить деньги.

Валерия Советова добавляет, что в теории механизм понятен и несложен, но закон недавно вступил в силу, и должно пройти какое-то время, прежде чем станет понятно, как именно он действует: не будет ли усложнён бюрократический процесс, как будут соблюдаться сроки рассмотрения дел и т. д.

Как себя обезопасить при покупке квартиры. Советы экспертов

Конечно, новый закон не отменяет проверок квартиры перед покупкой. Некоторые полагаются на проверку банка (если берут ипотеку). Но на деле банк только проверяет, что объект физически существует и есть в реестре, но не вникает в его историю. Поэтому, даже если вы утратите право собственности, банк не снимет с вас кредитное обременение.

Ниже рекомендации Алексея Пискорского, Александры Внучковой и Элины Мамонтовой — на что обращать внимание покупателям недвижимости и какие документы обязательно проверять перед подписанием договора купли-продажи.

1.      Не спешите радоваться низкой цене. Подозрительно, если хорошая квартира стоит на 10–15% ниже рынка. Конечно, иногда низкая цена действительно обусловлена необходимостью быстро продать недвижимость (например, продавцу срочно нужны деньги на лечение или наследники хотят быстрее получить свою долю). Но за этим может скрываться и мошенническая схема.

2.      Проверьте правоустанавливающие документы объекта недвижимости, т. е. убедитесь, на каком основании продавцы владеют недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи/цессии/приватизации/дарения/наследства и т. д. Особенно внимательно относитесь к недвижимости, последние сделки с которой происходили совсем недавно.

3.      Проверьте продавца в банке исполнительных производств ФССП — выясните, нет ли на этого человека открытого судебного дела. Если дело заведено, на имущество этого человека может быть наложен арест.

4.      Если квартира была приватизирована, проверьте, что процесс прошёл без нарушений и в ней не зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, — они смогут жить в квартире даже после её продажи. Закажите выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и архивную выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире люди.

5.      Осторожнее со сделками, которые проходят по доверенности. Выясните, почему собственник не занимается продажей квартиры самостоятельно.

6.      Убедитесь в дееспособности продавца квартиры. Запросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Здесь тонкий момент: даже если у человека есть психическое расстройство, он может быть дееспособным. Но лучше лишний раз подстраховаться.

7.      Проверьте подлинность всех документов, с которыми вы работаете. Как минимум — вы должны знать, как выглядит та или иная справка или выписка. Зачастую факт подделки документа виден невооруженным взглядом.

 8.      Если есть сомнения, после сделки оформите полис титульного страхования — в этом случае, если вы утратите право собственности на квартиру, страховая компания возместит вам потерю статуса.

Автор: Мария Виноградова. Иллюстратор: Алина Кугуш