Капитальный ремонт арендованного имущества: как его сделать и кто будет платить

Рано или поздно любой недвижимости, даже арендованной, требуется ремонт. И тут возникают вопросы — кто его должен делать и за чей счет. А есть ведь ещё капитальный ремонт многоквартирных домов: несколько лет назад за него ввели специальные взносы и отдельные квитанции. Должен ли арендатор платить за капитальный ремонт, или всё же это задача собственника? Давайте разберёмся по порядку. 

Капремонт: арендатор или арендодатель платит?

Арендные отношения, которые связаны с временным использованием недвижимости, могут быть оформлены по-разному. Если один человек снимает квартиру у другого, то подписывают договор коммерческого найма. Хотя в обиходе такие договора принято называть арендой, не вдаваясь в тонкости. Однако по букве закона договор аренды заключают в том случае, когда арендатором выступает юридическое лицо, или в случаях, когда во временное пользование берут нежилое помещение. 

Но знать о том, что есть два разных типа договора, полезно. Это позволит сориентироваться, где искать правильные ответы на возможные юридические вопросы. Всё, что касается договора аренды, прописано в Главе 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ). А всё, что связано с договорами найма жилья — в Главе 35 ГК РФ. Здесь сформулированы ключевые условия, касающиеся и коммерческого найма (то есть аренды квартиры за деньги), и социального найма — когда жильцам предоставляются помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. 

Но и по договорам найма, и по договорам аренды капитальный ремонт лежит на собственнике. Например, для договоров найма ответ на вопрос, должен ли арендатор квартиры платить за капитальный ремонт, содержится в Статье 681 ГК РФ. Там говорится, что текущий ремонт сданного в наём помещения является обязанностью нанимателя, а вот капитальный — наймодателя (собственника). Однако в этой же статье отмечается, что собственник и арендатор могут договориться о другом порядке. 

По договору аренды (когда снимается коммерческое помещение или когда нанимателем жилья выступает юридическое лицо) капитальный ремонт также должен производить собственник жилья. Опять же, стороны могут договориться о других условиях и прописать это в договоре, но базовое распределение по закону такое. Капитальный ремонт — ответственность арендодателя. Это зафиксировано в Статье 616 ГК РФ. 

При этом текущий ремонт и по договору найма, и по договору аренды — это уже задача того, кто берёт недвижимость во временное пользование. В законе говорится, что арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

Капитальный ремонт и текущий: в чём отличия?

По закону капитальный ремонт — это обязанность собственника жилья, а текущий — арендатора. Чтобы избежать вопросов, должен ли квартиросъемщик оплачивать капремонт, нужно разграничить, что является капитальным ремонтом, а что — текущим. 

Текущий ремонт — это небольшие работы, которые проводятся для поддержания презентабельного вида дома или устранения мелких неполадок. К их числу могут относиться, например:

• побелка подъезда, ремонт светильников в подъездах;
• ремонт мусоропровода;
• ремонт водостоков и сливов;
• замена нескольких кусочков выбившейся плитки.

Отличие текущего ремонта в том, что он производится по мере необходимости или по требованию жильцов. Например, жильцы заметили, что протекает стена в подъезде во время сильного дождя, оставили жалобу, управляющая компания устранила причину протечки и обновила отделку на стене. Это — текущий ремонт по необходимости.  

А капитальный ремонт — это более сложные работы, которые включены в график, расписанный на годы вперед. К капитальному ремонту в многоквартирных домах относят, например: 

• обновление перекрытия крыши;
• полную замену напольного покрытия на лестничных клетках;
• замену лифтов;
• утепление и обновление отделки фасадов.

Ответить на вопрос, кто оплачивает капитальный ремонт, собственник или арендатор, можно даже не вникая в тонкости законодательства, хотя их мы тоже затронем. Логично, что арендатор оплачивает текущий ремонт и содержание дома, потому что он и пользуется его результатами, проживая в квартире в данный момент. А капитальный ремонт осуществляется в порядке очереди. Конкретный дом может стоять в региональной программе капремонта через пять или десять лет, когда этот арендатор с высокой вероятностью здесь уже проживать не будет. Соответственно, выгода от того, что дом обновится, будет у собственника. Значит, именно он и должен оплачивать капитальный ремонт, а не жилец съемной квартиры. 

Обязан ли квартиросъемщик оплачивать взносы на капитальный ремонт по квитанции?

Несколько лет назад для многоквартирных домов ввели отдельные взносы на капремонт. Как мы уже писали выше, эти начисления приходят в отдельной квитанции. Их сумма зависит от площади квартиры и коэффициента, который отличается в разных регионах. В Москве минимальный ежемесячный размер взноса составляет 20,99 рублей за один квадратный метр. Но сумма может быть увеличена, если на общем собрании жильцов так решат собственники квартир — например, если они захотят побыстрее собрать деньги на какие-то работы. Таким образом, при стандартной величине взноса за двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м в Москве на капитальный ремонт нужно перечислять 1049,5 рублей в месяц. 

Возникает резонный вопрос: кто должен оплачивать квитанцию за капремонт — арендатор или арендодатель? Это тонкий момент, так как с одной стороны обязанности по тому, чтобы обеспечить капитальный ремонт, лежат на собственнике, а с другой стороны, коммунальные платежи оплачивает жилец. 

Однако, согласно Статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), уплачивать взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома должны собственники квартир. Если в квартире живет сам собственник, то в cтруктуре платы за коммунальные услуги и жилое помещение у него будут:

• услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
• содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
• коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества;
• взнос на капитальный ремонт;
• коммунальные услуги, которыми собственник пользуется у себя в квартире (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение). 

Коммунальные услуги, которыми человек пользуется в квартире, могут оплачиваться по нормативным тарифам, которые зачастую больше фактического потребления, и это невыгодно. Более предпочтительный вариант — оплата по счетчикам. Тогда начисления честные: сколько потратил ресурсов, столько и оплачиваешь. Услуги и работы по управлению многоквартирным домом могут рассчитываться по-разному, на формирование итоговой суммы платежа могут влиять площадь квартиры или количество постоянно зарегистрированных в ней человек. 

В некоторых домах, чаще всего в новостройках, могут быть дополнительные платежи. Например, может потребоваться оплата следующих услуг:

• охрана и/или консьерж-сервис;
• домофон и/или видеосвязь;
• аренда парковочного места или келлера;
• обслуживание шлагбаума.

Когда квартира сдается в аренду, часть обязанностей по платежам переходит арендатору. В Статье 678 ГК РФ указывается, что наниматель жилья должен самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. На практике эта формулировка даёт сторонам возможность договориться о любом порядке расчетов за коммунальные услуги. 

А вот одолжен ли квартиросъемщик платить за капремонт? Всё же нет. Но они с собственником квартиры могут договориться так, что все квитанции оплачивает арендатор, но при этом меньше платит за саму аренду. Главное, чтобы в договоре это было закреплено. 

При этом по закону наймодатель обязан:

• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится квартира;
• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома;
• обеспечивать проведение ремонта устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире.

Если квартире нужно обновление, обязан ли квартиросъёмщик оплачивать капремонт?

Мы затронули моменты, связанные с капитальным ремонтом дома, где находится квартира. А что, если глобальное обновление не помешает самому жилью? Обязан ли съёмщик квартиры платить за её капремонт? 

Снова обратимся к законодательству. Главные обязанности квартиросъёмщика — это использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, а также вовремя вносить платежи за само проживание и коммунальные услуги. 

При этом отдельно отмечается, что квартиросъёмщик не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия собственника помещения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что глобальный ремонт в съемной квартире затеять можно, но он должен быть согласован с собственником. Чтобы не возникало споров, кто должен оплачивать капремонт на съемной квартире, порядок, сроки его проведения и стоимость работ должны быть прописаны в основном договоре аренды или в приложении к нему — например, если ремонт решили сделать уже после того, когда арендатор прожил в этой квартире уже пару лет. 

Если хочется сделать ремонт в съёмной квартире, то лучше действовать поэтапно:

Шаг 1. Обсудить с собственником его готовность сделать в квартире ремонт — в устной форме.

Шаг 2. Составить план работ и смету: расчёт стоимости с учётом материалов и сроков работ. Если требуется, предоставить чертежи перепланировки. 

Шаг 3. Получить письменное согласие арендатора на ремонт. В соглашении, помимо списка работ, смет и сроков, должно быть чётко прописано, кто будет оплачивать капремонт — собственник или арендатор. Если расходы берёт на себя собственник, нужно прописать порядок и сроки компенсации. Если стоимость ремонта постепенно вычитается в счёт арендной платы, это тоже нужно зафиксировать. 

Шаг 4. После ремонта работы нужно принять по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции собственнику для компенсации. 

Должен ли квартиросъемщик оплачивать капитальный ремонт, если он задумал его по своей инициативе? Решать вам, но тут невозможно гарантировать, что собственник не расторгнет договор и не сдаст или продаст квартиру со свежим ремонтом подороже. 

Капитальный ремонт арендованного имущества за счёт арендатора

Для договоров аренды в законодательстве прописан более подробный порядок осуществления капитального ремонта, чем для договоров найма. В частности, прямо в Гражданском кодексе указывается, что арендатор может провести капитальный ремонт за свой счёт, а затем взыскать стоимость работ с арендодателя. Напомним, что договор аренды заключается в том случае, когда во временное пользование берётся коммерческое помещение или когда квартиру снимает компания, а не отдельный человек. Такой формат распространён, если размещением топ-менеджеров фирмы занимается специальный департамент или отдельная организация. 

Жилым помещениям, которые уже сдаются в аренду, реже требуется капремонт, и обычно собственники делают его до сдачи объекта — чтобы повысить стоимость и сдать подороже. Или же когда состояние квартиры в целом приемлемое, и собственник решает сдавать её как есть. Коммерческим помещениям, для которых заключается договор аренды, а не найма, капитальный ремонт требуется чаще. Например, в новостройках коммерческие площади могут сдаваться без стяжки полов, стен и разводки электрики, а в старом фонде может требоваться масштабное обновление всех коммуникаций. 

Капитальный ремонт помещения по договору аренды производится арендодателем в срок, который установлен самим договором. Если в договоре такой срок не прописали или если потребность в капремонте возникла внезапно и вызвана неотложной необходимостью, то, как указано в ГК РФ, ремонт должен быть произведен «в разумный срок». Конкретных расчётов, какой срок считать разумным, в ГК РФ нет, так что это останется на усмотрение суда, если возникнет какой-то спор между собственником и арендатором. 

Если арендодатель не выполнил свою обязанность по капитальному ремонту в срок, то у арендатора есть несколько опций:

• можно своими силами произвести капитальный ремонт, а затем взыскать с собственника стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
• потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если подвести итог,  то арендатор платить за капитальный ремонт не должен. Но он может выполнить работы сам, если так быстрее и проще. Чтобы взыскать с собственника стоимость ремонтных работ или зачесть их в качестве арендной платы, нужно, чтобы ремонт был предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью. Например, если в помещении произошел потоп (не по вине арендатора) и нужно делать капитальный ремонт. Таким образом, если что-то случилось внезапно и собственник не готов сразу приступить к работам, то капремонт иногда делает арендатор и вычитает сумму из аренды. Или собственник платит за него по отдельному акту о принятых работах. 

При этом те работы, которые включаются в капитальный ремонт, как правило относятся к неотделимым улучшениям — к тому, что не может быть впоследствии отделено без вреда для имущества. Грубо говоря, это то, что арендатор не может взять и забрать с собой, когда срок аренды подойдет к концу. Порядок расчета за такие улучшения прописан в статье 623 ГК РФ. Если арендатор за свой счет произвел такие работы с согласия арендодателя, после прекращения договора аренды он имеет право на возмещение стоимости улучшений. А вот стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия собственника, возмещению не подлежит. Поэтому прежде, чем браться за любые дорогостоящие работы, нужно согласовать их перечень и примерную стоимость с собственником. 

Итак, кто делает капитальный ремонт при аренде и кто за него платит

И в случае договоров аренды, и при договорах найма жилых помещений, в вопросе кто платит за капремонт — собственник или арендатор — закон указывает на собственника. Но оставляет право сторонам договориться о другом порядке и прописать его в договоре. 

Прежде, чем приступать к капитальному ремонту, нужно зафиксировать все договоренности письменно: срок, стоимость работ и их перечень. 

Если собственник компенсирует арендатору капитальный ремонт, то должны быть утверждены сроки и порядок компенсации. Если арендатор делает капремонт за свой счёт, это должно быть прописано в договоре или отдельном соглашении, чтобы избежать возможных судебных разбирательств — так как по закону капремонт оплачивает и делает собственник.

Фото: Nuddle (Unsplash), Monica Silvestre (Pexels), Ivan Samkov (Pexels), Laurie Shaw (Pexels), Monstera (Pexels)