Какие документы нужны для продажи квартиры: разбираем разные ситуации

Если вы хотите продать квартиру, то лучше подготовиться заранее: собрать нужные документы, при необходимости выполнить ремонт и узаконить перепланировку, навести порядок, сравнить цены аналогичной недвижимости. 

Разберём каждый этап сделки и расскажем, какие нужны документы при подготовке квартиры к продаже, выписке жильцов, составлении предварительного и заключении основного договора. 

Сбор документов

Перечень документов будет разным, в зависимости от каждой конкретной ситуации. Например, кто собственник недвижимости и каким способом покупатель собирается рассчитываться с продавцом. Тут тоже есть много вариантов.

Квартира — совместно нажитое имущество супругов

Документы: нотариально заверенное разрешение от одного супруга, брачный контракт.

В законодательстве существует такое понятие, как «совместное нажитое имущество» (ст. 256 ГК РФ). К этой категории можно отнести всё, что супруги приобрели в браке: объекты недвижимости, бизнес, автомобили, ценные вещи, технику, деньги на счетах и другое. Но если одному из супругов имущество передалось по наследству или было подарено, то оно не будет относиться к совместно нажитому. Когда дело доходит до продажи совместной квартиры одним из супругов, обязательно потребуется нотариально заверенное согласие от второго. 

При этом совершенно не имеет значения, на кого оформлена недвижимость и кто именно из супругов занимался её покупкой. Исключение из этого правила — брачный контракт, в котором чётко отражено, что у семейной пары раздельная собственность. В таких ситуациях согласие супруга на продажу не потребуется, а для сделки нужно будет предъявить брачный контракт.

Квартира в общей собственности

Документы: письменное разрешение на сделку от всех собственников.

По ст. 244 ГК РФ, общее недвижимое имущество, которое принадлежит двум или нескольким лицам, может находиться в совместной или долевой собственности. В первом случае речь идёт о ситуациях, когда каждый из собственников владеет конкретной долей — какой-то частью площади квартиры или дома. Например, ½, ⅙, ⅛. Это право закреплено в ст. 245 ГК РФ. 

При продаже объекта недвижимости, которая находится в долевой собственности, к сделке привлекаются все сособственники либо их представители. Сам договор заключается только в присутствии нотариуса. Распоряжение долями в общем имуществе регламентирует ст. 246 ГК РФ. 

Если квартира находится в общей совместной собственности — приватизирована без выделения долей, то при сделке потребуется письменное разрешение от других собственников. В таком случае их личное присутствие не нужно. Разрешение составляется в простой письменной форме, нотариальное заверение не обязательно. Такие сделки регулируются ст. 253 ГК РФ.

Квартира или доля принадлежит несовершеннолетнему лицу

Документы: согласие органов опеки и попечительства и отдельные документы для разных случаев

Когда собственник или один из них — несовершеннолетний, то продать недвижимость будет не так просто. Для совершения сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Чтобы его получить, надо предоставить ребёнку другое жильё аналогичной площади и надлежащего качества. 

Список необходимых документов может быть увеличен, в зависимости от возраста ребёнка. Так, если несовершеннолетний ещё не достиг 14 лет, помимо стандартного перечня потребуется предъявить:

• паспорт официального представителя или опекуна;
• документ, подтверждающий полномочия представителя;
• свидетельство о рождении ребёнка;
• разрешение органов опеки на распоряжение имуществом. 

Если ребёнку от 14 до 18 лет, он может принимать участие в сделке самостоятельно. Однако для этого всё равно понадобится получить письменное разрешение от законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и органов опеки. 

Исключение — эмансипированные несовершеннолетние (ст. 27 ГК РФ). Это дети, которые были приравнены к взрослым. Подать на эмансипацию разрешается только с 16 лет. При этом нужны веские основания и доказательства. Например, вступление в брак, оформление по трудовому договору или ведение предпринимательской деятельности. Все эти обстоятельства должны подтверждаться официальными документами: свидетельством о заключении брака, трудовым договором, свидетельством о регистрации в ЕГРИП. 

Эмансипированные дети могут самостоятельно совершать любые сделки, в том числе и продавать свою недвижимость. Участие органов опеки или законных представителей при этом не потребуется. Однако эмансипированный несовершеннолетний должен при заключении сделки предоставить подтверждение о признании его полностью дееспособным: решение суда или органов опеки.

Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки

Если покупателю понравилась квартира и он собирается купить её за счёт кредитных средств, от собственника нужны будут следующие документы для предоставления в финансовую организацию:

1. Предварительный договор купли-продажи (ДКП). Банк должен убедиться, что стороны пришли к обоюдному соглашению и сделка состоится.
2. Расписка о получении первоначального взноса. В ней указываются паспортные данные сторон, сумма в цифрах и прописью, а также основание получения денег.
3. Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Она выдаётся в УК или местном ЖКХ. Далее расскажем об этом документе подробнее. 
4. Технический паспорт БТИ на недвижимость. Он послужит доказательством, что в квартире не проводились перепланировки. Паспорту должно быть не более пяти лет. 
5. Выписка из домовой книги. Такой документ является подтверждением, что в квартире никто не зарегистрирован. 

У каждой финансово-кредитной организации требования к перечню документов будут разные. Поэтому покупатель сам уточнит в финансовой организации эту информацию.

Какие ещё документы могут потребоваться при продаже

С точки зрения закона другие документы для сделки не потребуются. Однако рынок недвижимости — достаточно привлекательная сфера для мошенников. Чтобы снизить риск попасться на уловки злоумышленников, покупатели могут попросить продавца предоставить:

• документ о переходе прав собственности (договор долевого участия, дарения, мены и пр.);
• справку о закрытии задолженности по ипотеке, если квартира приобреталась за кредитные средства;
• документ об отсутствии задолженности перед фондом капремонта;
• кадастровый паспорт на объект недвижимости.

Тут есть важный момент: продавец не обязан предъявлять перечисленные документы — однако и покупатель не обязан соглашаться на сделку в отсутствие интересующих его документов. Всё добровольно.

Если квартира продаётся в Москве или Подмосковье, вместо нескольких документов продавец может предоставить покупателю Единый жилищный документ (ЕЖД). Он оформляется через МФЦ и включает в себя практически всю необходимую информацию о недвижимости: выписку из домовой книги, справку об уплате коммунальных платежей, сведения об основных характеристиках объекта (площадь, комнатность, высота потолков) и пр.

Выписка из квартиры и погашение долгов: дополнительные документы, которые пригодятся при продаже

Чтобы сделка по продаже квартиры прошла успешно, стоит предварительно расплатиться за коммунальные услуги и выписать всех жильцов. На этом этапе тоже потребуется собирать документы заранее и обращаться в разные госинстанции. Конечно, этим можно заняться и после заключения сделки, но не каждый потенциальный покупатель согласится на такие условия. 

Закрытие долгов

По ст. 158 ЖК РФ расходы за коммунальные услуги оплачивает владелец недвижимости, эта обязанность возникает сразу после перехода права собственности. Поэтому чаще всего потенциальные покупатели просят показать соответствующую справку об отсутствии задолженности. Она обязательно потребуется и для банка, если планируется покупка квартиры за кредитные средства. 

В отличие от коммунальных услуг, взносы за капитальный ремонт привязаны к самому объекту недвижимости. То есть долги переходят новому владельцу. Чтобы этого не произошло, некоторые покупатели просят документ о том, что у продавца нет задолженностей перед местным фондом капитального ремонта. Именно эта инстанция занимается выдачей подобных справок. 

Идеально, когда есть возможность закрыть все долги до продажи. Однако часто бывает, что собственники по разным причинам не могут полностью рассчитаться с коммунальными службами и фондом капремонта. Такие квартиры тоже можно реализовать, если стороны сделки предварительно оговорят все условия погашения задолженности и пропишут их в предпродажном договоре или авансовом соглашении. 

Продавец квартиры оплачивает долги за счёт первоначального взноса или задатка. Есть и другой вариант: продавец снижает стоимость недвижимости на сумму задолженности. Как раз такой вид договорённости между сторонами считается наиболее оптимальным. В обоих случаях нужно будет взять справку из управляющей компании или ЖКУ о том, что долгов за собстенником не числится.

Снятие жильцов с учёта

Для чистоты сделки от вас потребуется снять всех жильцов квартиры с регистрационного учёта. Покупатель наверняка захочет убедиться, что после приобретения нового жилья не возникнет каких-либо сложностей с бывшими жильцами. Для этого собственник должен предоставить будущему владельцу выписку из домовой книги или ЕЖД — такой документ выдаётся через МФЦ. 

Сняться с регистрационного учёта можно автоматически. Это произойдёт, когда продавец будет подавать документы на постоянную или временную регистрацию по новому месту жительства. Если вы — собственник недвижимости, то для регистрации от вас потребуется при себе иметь паспорт и выписку из ЕГРН. 

Когда необходима временная регистрация, эти документы должен предоставить собственник жилья вместе с заявлением о постановке жильца на учёт. В таком случае потребуется только паспорт. После проверки данных вас снимут с учёта на прежнем месте жительства и в базе миграционной службы будет числится новое.

По законодательству каждый гражданин РФ при смене места жительства должен зарегистрироваться на новом в течение 90 календарных дней. Если этого не сделать, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст. 19.15.2 КоАП РФ). Так, жителям Москвы и Санкт-Петербурга придётся заплатить от 3 до 5 тысяч рублей, в других регионах — от 2 до 3 тысяч рублей. 

Итак: продавцу, потребуется выписка из домовой книги или ЕЖД. По информации из этих документов вы сможете доказать покупателю, что все жильцы сняты с регистрационного учёта.

Составление предварительного договора

Страховкой для дальнейшего заключения сделки служит предварительный договор купли-продажи (ДКП) (ст. 429 ГК РФ). Этот документ защищает интересы продавца и покупателя — если одна сторона отказывается оформлять основной ДКП, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением. Гос. инстанция может обязать ответчика заключить сделку на условиях, отражённых в предварительном договоре. 

В некоторых случаях оформление предварительного ДКП — обязательная процедура. Например, когда покупатель собирается приобрести квартиру за счёт ипотечного кредитования. Документ составляется в обычной письменной форме без обязательного участия нотариуса. 

Вместо предварительного ДКП стороны могут оформить авансовое соглашение. В этом документе также будет отражаться намерение сторон заключить сделку и передать аванс. Однако по авансовому соглашению стороны не смогут обязать друг друга подписать основной ДКП даже через суд. Если что-то пойдёт не так в результате подготовки к сделке, аванс просто возвращается покупателю. 

Иногда для совершения сделки составляют соглашение о задатке (ст. 380 ГК РФ). В отличие от авансового платежа, задаток жёстче контролируется государством. Так, если покупатель по каким-то причинам отказывается от заключения сделки, первоначальный взнос остаётся у продавца. В обратной ситуации продавец обязан возместить второй стороне двойную величину задатка.

Составление и подписание основного договора купли-продажи

После выполнения всех перечисленных действий стороны переходят к составлению основного ДКП. К этой процедуре рекомендуется подойти ответственно, идеальный вариант — привлечь опытного юриста. При себе у продавца должны быть все необходимые документы для сделки (ДДУ, согласие супруга, справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и прочие). 

Покупателю следует взять паспорт и расписку о передаче первоначального взноса. Ну и деньги, конечно. Также у обеих сторон должен быть при себе свой экземпляр предварительного ДКП либо соглашения (о задатке или авансе).

Есть некоторые моменты, которые обязательно указываются в основном ДКП: предмет сделки, цена объекта, перечень лиц, имеющих права на недвижимость (ст. 554, ст. 555, ст. 558 ГК РФ). В противном случае документ может быть признан недействительным. Помимо обязательных требований, договор должен содержать следующую информацию:

• Полные данные обеих сторон — личные и паспортные сведения, адреса проживания. Если в сделке участвуют представители — их данные, а также информация о регистрации доверенностей. 
• Сведения из правоустанавливающих документов. Если речь идёт о новостройках, чаще всего это договор долевого участия или переуступка права требования по ДДУ.
• Дата заключения сделки. 
• Предмет договора — адрес, площадь квартиры, этаж, состояние объекта, кадастровый номер. 
• Порядок расчётов между сторонами — наличными средствами, переводом на банковскую ячейку, аккредитив, нотариальный счёт или кредитными деньгами. 
• Обязательства сторон — продавец передаёт квартиру, а покупатель принимает её за определённую плату. 
• Ответственность продавца и покупателя в случае неисполнения условий договора. 
• Подписи сторон сделки с их расшифровкой. 

Конечно, это лишь минимальный перечень условий, который обычно отражается в ДКП. Каждый случай следует рассматривать индивидуально и с максимальной точностью учесть все нюансы.

Нужно ли нотариально заверять ДКП и кто в этом больше заинтересован

По законодательству ДКП квартиры заверять у нотариуса не нужно. Но есть исключительные ситуации, в которых привлечение нотариуса обязательно. Например, это касается сделок, где собственник объекта недвижимости — ребёнок или имущество распределено по долям. 

Заверение нотариусом документа гарантирует, что сделка юридически чистая. Он проверяет дееспособность продавца, наличие каких-либо ограничений и арестов на квартиру. Кроме того, нотариус несёт материальную ответственность, когда заверяет документы. Но нотариальное удостоверение — платная (и не очень дешёвая) услуга.

Подведём итоги

Проще всего оформить продажу, когда продавец — единственный владелец, достигший совершеннолетия и не состоящий в браке, а покупатель рассчитывается своими деньгами. Собственник оплачивает коммунальные услуги, снимает всех жильцов с регистрационного учёта, и можно составлять авансовое соглашение или предварительный ДКП — на усмотрение сторон. 

После следует уже передача денег в качестве задатка или аванса и оформление соответствующей расписки. Заключительные шаги — подписание основного ДКП, полный расчёт и регистрация прав собственности. Процесс достаточно трудозатратный, но бдительность не стоит терять ни на одном этапе.

Фото: dit26978 (Freepik), pressfoto (Freepik), yanalya (Freepik), katemangostar (Freepik), dit26978 (Freepik)