Как взять ипотеку без первоначального взноса

Такое удовольствие, как покупка квартиры в ипотеку, позволить себе может не каждый. Как правило, банки требуют подтвердить платёжеспособность и внести первоначальный взнос — таковы правила покупки недвижимости в кредит.

Разбираемся, что может заменить первоначальный взнос, зачем он вообще нужен и на каких условиях банки одобряют ипотеку разным категориям граждан.

Какие нужны документы для оформления ипотеки

Первое, что нужно сделать, — подать заявку на одобрение ипотеки. Необходимо заполнить анкету, которую выдаст сотрудник банка или которую можно найти на сайте выбранной финансовой организации.

К анкете обычно просят приложить стандартный пакет документов:

• ксерокопию паспорта;
• ксерокопию ещё одного удостоверяющего личность документа — загранпаспорта или водительских прав;
• заверенную ксерокопию трудовой книжки или выписку из электронной трудовой;
• справку 2-НДФЛ, подтверждающую доходы;
• документы на недвижимость.

После одобрения ипотечного кредита нужно подписать договор с банком, и для этого понадобятся:

• документы, связанные с выбранной недвижимостью, — например, выписка из ЕГРН или заключение оценщика;
• договор купли-продажи недвижимости;
• если ипотека оформляется на вторичное жильё, необходимо принести заверенное нотариусом согласие на сделку от супруга владельца (при наличии). А если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребёнка, потребуется разрешение органов опеки.
  

Что такое первоначальный взнос и для чего он нужен

Первоначальный взнос — гарантия платёжеспособности для банка. Ему важно минимизировать риски, поэтому он выполняет финансовую проверку потенциального заёмщика или выставляет высокую процентную ставку. Первоначальный взнос — такой же инструмент страхования от рисков.

Первоначальный взнос по ипотеке — часть стоимости жилья, которую необходимо внести сразу же, на первом этапе. Эти деньги выплачиваются либо владельцу жилья, либо застройщику, а оставшуюся сумму выдаёт банк в качестве ипотечного займа.

Ипотека без первоначального взноса имеет свой недостаток — для заёмщика банк предлагает не очень удобные условия получения кредита. Процентная ставка окажется выше, ежемесячные платежи — больше, а требования к кандидату на ипотеку — строже. В стремлении уменьшить возможные риски банк внимательно изучает кредитную историю заёмщика и, как правило, требует оформить обязательное страхование.

Стандартный первоначальный платёж — это от 10% до 20% стоимости покупаемого жилья. До полного погашения кредита недвижимость остаётся в залоге у банка. Если заёмщик неожиданно перестаёт платить ипотечный кредит, оплаченный взнос даёт банку возможность быстрее продать это жильё и покрыть убытки. Это ещё один повод для банка просить о внесении первоначального взноса.

Рассчитываем ипотечный кредит без первоначального взноса

На сайтах банков, выдающих кредит на недвижимость, как правило есть ипотечный онлайн-калькулятор, с помощью которого можно рассчитать условия, суммы и сроки выплат. Как им пользоваться:

1. вводим город, в котором планируем брать ипотеку;
2. указываем сумму кредита и срок, за который планируем его погасить;
3. выбираем категорию: предприниматель, госслужащий, пенсионер и т.д.;
4. в пункте «Первоначальный взнос» пишем цифру «1».

Калькулятор делает необходимые расчёты и даёт информацию о ежемесячном платеже и сумме переплаты по кредиту.

Как купить квартиру без первоначального взноса

Вариант №1: акции банков и аккредитованных застройщиков

Застройщики не могут давать ссуды или займы — делать это им запрещает закон. Но им разрешено запускать спецпрограммы с банками, подразумевающие отсутствие первоначального взноса. Чтобы найти такие предложения, можно воспользоваться фильтрами поиска на сайтах. 

В таком случае ставка по ипотечному кредиту будет выше. Таким образом первоначальный взнос, на который не было денег изначально, окажется «размазан» — заплатить всё равно придётся, но постепенно.

Вариант №2: военная ипотека

Это способ для тех, кто служит в вооружённых силах РФ по контракту и участвует в накопительно-ипотечной системе.

Из государственного бюджета на счёт военного-контрактника, зарегистрированного в НИС, поступают деньги (в 2023 году ежегодный взнос составляет 349 614 рублей, сумма ежегодно индексируется). В течение трёх лет (по желанию — и дольше) деньги копятся, после этого их можно потратить на покупку жилья либо на первоначальный взнос.

Государство будет закрывать ипотечный кредит до тех пор, пока человек несёт службу. Такая помощь доступна до полного погашения ипотеки, до достижения лимита помощи (в 2023 году это 3 874 500 рублей) либо до увольнения военного. Важный нюанс — на момент погашения ипотеки заёмщику должно быть не больше 45 лет, поэтому срок, на который выдают кредит, будет ограничен.

Вариант №3: материнский капитал

Первоначальным взносом может стать материнский капитал. Материнский капитал — государственная программа финансовой поддержки семей с детьми. В 2023 году материнский капитал на первого ребёнка составляет 589 500 рублей. На второго ребёнка, если семья не получала денег на первого, выдают 779 000 рублей, а если выплата за первого получена, выдают 189 500 рублей.

Материнский капитал по закону можно использовать в качестве взноса по ипотеке. Но в том случае, если его окажется недостаточно, придётся добавить недостающую сумму.

Какие шаги предпринять:

• для оформления ипотеки с материнским капиталом нужно взять справку о том, что сумма сертификата ещё не потрачена. Документ выдают в пенсионном фонде (ПФР), обычно такую справку делают в течение трёх рабочих дней;
• взять в банке справку для пенсионного фонда о планах на оформление ипотеки. Её делают несколько дней;
• оформить у нотариуса обязательство выделить всем членам семьи доли в ипотечной квартире. Если не хочется тратить силы и деньги, можно ограничиться письменным согласием;
• подать заявку на перевод маткапитала на ипотечный счёт. Для подачи заявления можно обратиться в пенсионный фонд, МФЦ, в банк, где планируется брать ипотечный кредит, или заполнить анкету на Госуслугах;
• ожидать ответ. Пенсионный фонд в течение десяти рабочих дней рассматривает заявки. В случае, если ПФР одобрит заявку, деньги будут перечислены банку в течение пяти рабочих дней;
• подать в банк заявление на погашение ипотеки при помощи материнского капитала.

Вариант №4: программа «Молодая семья»

Государственная программа «Молодая семья» предусматривает финансовую поддержку российских семей, в которых возраст супругов не превышает 35 лет, вне зависимости от наличия детей. Также под категорию «Молодая семья» попадает одинокий родитель до 35 лет, имеющий одного и более детей.

Такая семья имеет право на государственную выплату в размере 30–35% от стоимости жилья. Для получения субсидии должны быть соблюдены следующие условия:

• у заёмщиков нет своего жилья или они нуждаются в улучшении условий проживания;
• они состоят в зарегистрированном браке больше года;
• уровень их дохода даёт возможность платить ежемесячные ипотечные взносы;
• у обоих есть российское гражданство, если нет детей. Если дети есть, то наличие гражданства не обязательно.

Условия по программе «Молодая семья» могут отличаться в зависимости от региона, поэтому лучше уточнить их в администрации конкретного города.

Для получения статуса семьи, которая нуждается в улучшении жилищных условий, требуется встать на учёт — это своего рода очередь.

Какие шаги надо предпринять:

1. Собрать необходимые документы и подать в орган местного самоуправления по месту жительства или онлайн через портал Госуслуги.
   Необходимые документы:
   - копии документов, удостоверяющих личность членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении);
   - копия свидетельства о браке (для полной семьи);
   - справка о доходах супругов или выписка с банковского счёта;
   - заявление на участие в программе;
   - копии СНИЛС;
   - копия ипотечного договора.
2. Далее необходимо попасть в список участников программы, после чего органы выдадут свидетельство, которое нужно предоставить банку.
   
3. После остаётся только выбрать подходящее жильё и оформить ипотеку.
   

Вариант №5: социальная ипотека

Под социальной ипотекой подразумеваются социальные программы, по которым государство оказывает финансовую поддержку некоторым категориям граждан —  например учителям, учёным, медицинским работникам. Им помогают оформить ипотеку по льготной ставке или получить субсидию на жильё. 

Все подобные программы каждая область разрабатывает отдельно. Списки документов для принятия участия в программе можно посмотреть в региональных законах. Обычно необходимо предоставить заявление на участие, справку о доходах, ксерокопию паспорта, документы, подтверждающие право получить государственную поддержку, а также справку с места работы.

Заявления рассматривает жилищная комиссия администрации населённого пункта. При положительном ответе претендента на жильё ставят на учёт, после чего остаётся только ждать, когда подойдёт очередь и государство выделит субсидию на первоначальный взнос по ипотеке.

Вариант №6: ипотека под залог недвижимости

Первоначальный взнос может заменить недвижимость: в качестве залога может выступать земля, дом, квартира или гараж.

Банки предлагают следующую схему: заёмщик берёт кредит под определённый процент, и ему отводится 90 дней для подтверждения — необходимо успеть оформить договор купли-продажи и право собственности. После этого процентная ставка по кредиту снижается.

Для оформления кредита под залог недвижимости потребуется выписка из ЕГРН. Также помимо подписания целевого кредита нужно составить договор передачи недвижимости в залог и зарегистрировать его в Росреестре.

На получение подобного кредита банки выдвигают определённые условия. Например, Сбербанк может одобрить заявку, если заёмщик старше 21 года и младше 75 лет, а на последнем рабочем месте проработал не менее шести месяцев.

Подведём итоги

Сегодня многие банки вновь стали предлагать гражданам программы ипотечного кредитования без первоначального взноса, но при этом финансовые компании стремятся максимально обезопасить себя. Так, например, можно оформить в залог уже приобретённую недвижимость.

Также доступно несколько программ, которые могут облегчить финансовое положение конкретным категориям граждан. Например, первоначальным взносом может стать материнский капитал, кроме того, стоит рассмотреть программу «Молодая семья» и условия социальной ипотеки.