Как составить краткосрочный договор аренды квартиры правильно
Краткосрочный договор аренды или найма жилья – самый распространённый вид соглашения между собственником и арендатором. В этой статье расскажем, для чего он нужен, как его составить и что необходимо учесть при составлении.
Чем краткосрочный договор аренды отличается от долгосрочного
Краткосрочный договор найма или аренды квартиры заключается на срок до одного года (ч. 2 ст. 683 ГК РФ). На практике такие договоры обычно заключают на 11 месяцев с возможностью продления. Договор, заключенный на срок от одного года и больше, считается долгосрочным.
Краткосрочный договор (как и дополнительные соглашения к нему) не нужно регистрировать в органе госрегистрации — Росреестре. Такое соглашение, в отличие от долгосрочного договора, считается заключенным с момента подписания, а не с момента регистрации.
Такой договор удобен в первую очередь арендодателям, особенно начинающим — тем, кто не уверен, что будет сдавать жильё достаточно долго. А также тем, кто в недалёкой перспективе заинтересован в продаже квартиры. Дело в том, что регистрация долгосрочного договора аренды или найма в Росреестре подразумевает наложение обременения на жильё на весь срок действия договора. Так как краткосрочный договор регистрировать не нужно, то и обременение впоследствии снимать не придётся.
«Далеко не все собственники идут на заключение долгосрочного договора, так как его досрочное расторжение и снятие обременения с жилого помещения будут усложнены госрегистрацией, — отмечает руководитель департамента контроля качества юридической компании Amulex.ru Нурида Ибрагимова. — Это, конечно, не очень удобно для нанимателей, желающих заключить договор именно на длительный срок, тем самым обезопасив себя от изменения условий и настроения наймодателя».
Тем не менее краткосрочные договоры преобладают на арендном рынке — по окончании срока действия их обычно переоформляют или пролонгируют, причем далеко не всегда с существенным изменением условий. В любом случае, заключить краткосрочный договор всё равно гораздо лучше, чем не заключать вообще никакого, поскольку документ будет защищать обе стороны в течение всего срока действия и все договорённости по нему должны быть соблюдены.
Напомним ещё один важный момент: краткосрочный договор аренды или найма не освобождает от уплаты налогов.
Как составить краткосрочный договор аренды
Сначала нужно определиться с названием договора. Если квартиру снимает физическое лицо, то документ будет называться договором найма, а если юридическое — договором аренды. Ошибочно считать, что краткосрочный договор, который не требует регистрации, можно не составлять совсем. Договор должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами.
В документе обязательно указывается срок действия, составляющий не более пяти лет (в случае с краткосрочным договором — до 11 месяцев). Если срок указан не будет, то, по закону, договор считается долгосрочным и действует пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Договор аренды или найма составляется по одной форме, вне зависимости от срока действия. В нём нужно указать размер платы за квартиру, порядок и сроки её внесения. Не допускается одностороннее изменение размера платы, если это не предусмотрено в договоре (ст. 682 ГК РФ).
«Определите в договоре, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру, — рекомендует ведущий юрист "Европейской юридической службы" Геннадий Локтев. — Если договором не установлено иное, наниматель обязан по закону самостоятельно вносить все коммунальные платежи. Если квартира передаётся внаём с мебелью или другим имуществом (например, бытовой техникой), нужно приложить к договору перечень со сведениями о состоянии этих вещей, а также определить ответственность за их сохранность».
Не забудьте включить в договор найма условие о страховой сумме, которая обеспечит собственнику возмещение убытков или оплату неустойки в случае нарушения арендатором условий договора. Если таких нарушений нет, то по окончании срока договора платёж возвращается нанимателю или засчитывается за последний месяц найма.
«Если арендатор вынужден съехать до окончания срока аренды, то порядок расторжения договора предусматривается его условиями, а если их нет, то законом, — поясняет Геннадий Локтев. — Обычно в договоре пишут о том, что депозит не возвращается в случае досрочного расторжения по инициативе арендатора».
В случае досрочного расторжения договора собственник может отказать в возврате денег за оплаченный месяц. Например, если арендаторы сообщили ему, что уже покинули жилплощадь, а по условиям договора предусмотрено извещение владельца о выезде за месяц. Следовательно, деньги, уплаченные за проживание, собственник не обязан возвращать.
Нурида Ибрагимова, в свою очередь, отмечает, что существенное для нанимателей условие в краткосрочном договоре найма, кроме срока, цены и предмета договора, — это его преимущественное право на заключение следующего договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
Если вы не готовы самостоятельно разбираться в тонкостях оформления договора аренды, можно обратиться к сервису долгосрочной аренды. Менеджеры Яндекс Аренды не только помогут с заключением договора, учитывающего интересы всех участников, но и найдут и проверят жильцов, а ещё застрахуют квартиру и не бросят вас даже после заселения: консьерж-сервис поможет с решением бытовых проблем.
Фото: Max Vakhtbovych (Pexels), Yan Krukov (Pexels), Alena Darmel (Pexels)
