Как согласовать перепланировку в квартире

Любое изменение в конструкции квартиры — это перепланировка. Если вы захотите снести перегородку или вырезать проём в стене, то придётся делать новый проект квартиры, а затем согласовывать его. Если сделать перепланировку неофициально, то есть риск получить штраф или вовсе остаться без жилья.

Рассказываем, что такое перепланировка и как правильно её оформить и согласовать.

Почему важно согласовать перепланировку

Если при перепланировке не соблюсти строительные нормы, изменятся техническая и конструктивная часть дома, возникнет риск появления трещин и обрушения. Кроме этого, если нарушение обнаружится, придётся заплатить штраф и/или вернуть квартиру в исходное состояние.

Также вопрос согласования перепланировки встанет при продаже квартиры: покупатели могут попросить технический план, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок. Если в помещении существуют несогласованные изменения, это может стать причиной снижения цены при продаже.

Куда обращаться для согласования перепланировки и какие документы понадобятся

Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону: например, согласование перепланировки квартиры в Москве и Ульяновске может пойти по разным сценариям. Также разнятся и уполномоченные ведомства, с которыми придётся взаимодействовать.

Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок следующий:

1. Получить технический паспорт на квартиру в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Это официальный документ, в котором изображена схема всех перекрытий, указан год постройки дома и другая техническая информация.
2. Если техпаспорт уже есть и ему не более пяти лет, новый оформлять не нужно. Если документ получен давно, придётся вызвать специалиста организации для заказа. Эта услуга стоит от 1500 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), и она зависит от срочности и того, потребуется ли выезд техника. По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет и что конкретно можно менять в квартире.
3. Затем необходимо нарисовать эскиз-проект перепланировки. Его можно сделать самостоятельно, используя типовые примеры (например, с сайта Мосжилинспекции), или заказать в архитектурном бюро.

Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать соответствующие документы и проверьте наличие компании в СРО.

Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.

Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:

• Заявление на перепланировку (пишется в свободной форме, но у муниципалитета могут быть свои правила — их необходимо уточнить в районной или городской администрации).
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на квартиру.
• Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
• Техпаспорт.
• Нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

В зависимости от региона за согласование перепланировки отвечают разные органы: муниципальный отдел архитектуры, БТИ или МФЦ. Вы можете самостоятельно заняться оформлением документов или доверить процесс той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч, в зависимости от региона.

Сколько ждать решения о перепланировке и можно ли начать ремонт до согласования?

Решение обычно выдаётся в срок 15–45 дней. В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения, но специалисты рекомендуют подождать, чтобы избежать проблем. За время, пока согласовывают проект, можно выбрать материалы для ремонта и найти подрядчика.

Можно ли узаконить перепланировку задним числом?

Если перепланировка не нарушает норм, её можно согласовать задним числом, но придётся заплатить штраф, который составляет от 2 до 2,5 тысячи рублей для физлиц и от 300 тысяч до 350 тысяч рублей для юридических лиц.

Для согласования придётся собрать все документы и обратиться в соответствующую инстанцию (БТИ, МФЦ или муниципальный отдел архитектуры).

Комиссия составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре. Подробно об этом мы рассказывали в статье про заявление о регистрации права собственности.

Возведение стен в новостройке без перегородок

Сегодня многие новостройки продаются с так называемой свободной планировкой, но это понятие всего лишь условность. Зонирование квартиры всё равно производится, но перегородки показаны лишь на чертежах; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду, канализацию и вытяжку.

В многоквартирных домах зонирование придётся учитывать при создании проекта: мокрые зоны на всех этажах должны быть в одном месте.

При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.

Что делать, если вам отказали в согласовании перепланировки

При отказе можно обратиться в суд, но к нему нужно подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурным бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна и не нарушает установленных норм.

Коротко о главном

Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам, они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.

Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.

Изменять конструкцию квартиры без согласования незаконно: во-первых, это может нанести вред зданию и здоровью людей, во-вторых, квартиру с неузаконенной перепланировкой будет сложнее продать. Согласовать перепланировку задним числом возможно: в случае если нормы не нарушены, придётся заплатить штраф. Если же нарушение зафиксировано — помещение обязуют вернуть в исходное состояние.

Что можно согласовать, а что — нельзя, мы уже рассказывали в этом материале: там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).

_{Фотография на обложке: freepik}