Как сдать недвижимость через ИП

Как можно сдавать квартиру

Практически любую собственную жилплощадь можно вполне законно сдать. Как это делать – выбирает сам собственник: сдавать квартиру как физическое лицо, как самозанятый, как индивидуальный предприниматель или как индивидуальный предприниматель с помощью патентной системы налогообложения (ПСН). 

Разберёмся с этими понятиями более подробно.

Если вы решили сдавать недвижимость как физическое лицо, один раз в год вы обязаны платить НДФЛ. Владелец самостоятельно подаёт справку 3-НДФЛ за предыдущий год в налоговую до 30 апреля. Важно понимать, что налоговая ставка здесь достаточно высокая – 13%.

Самозанятость – налоговый режим, который существует с 2019 года. Он создан для физических лиц, работающих на себя, чей годовой доход не превышает 2,4 миллиона. Ставка налога варьируется от 4 до 6%, при этом всем самозанятым положен налоговый вычет в размере 10 тыс. рублей, а декларацию подавать не нужно: налог высчитывается каждый месяц автоматически и оплачивается онлайн. Вообще, в случае с самозанятостью все манипуляции происходят онлайн и с минимальным вашим участием.  

Но если доход превышает 2,4 млн рублей, самозанятость оформить не получится. В этом случае сдавать квартиру можно через ИП. Здесь налоговая ставка также может быть 6%, но для этого необходимо оформить упрощенный режим налогообложения. Из минусов – ежеквартальные выплаты и обязательные взносы в Пенсионный фонд и ФМС, даже в том случае, если доходов не было. Декларацию о доходах тоже придётся подавать самостоятельно.

Также вы можете оформить  ПСН, и налоговая ставка останется такой же, но налог будет рассчитываться не от фактического, а от планируемого дохода.  То есть, сколько бы ни заработали, платите вы фиксированную сумму, что иногда может быть удобнее. Патенты бывают сроком от одного месяца до одного года, а их стоимость зависит от площади квартиры и района.

Как открыть ИП для сдачи квартиры в аренду

Регистрировать ИП не так страшно, как кажется. Вам нужны следующие документы:

• заявление на открытие ИП;
• паспорт и его копия;
• ИНН и его копия;
• оплаченная госпошлина (800 рублей, сформировать квитанцию можно самостоятельно на сайте ФНС).

Подать документы можно:

• лично в налоговой;
• лично через МФЦ;
• онлайн (но только в том случае, если у вас есть электронная подпись).

Документы обычно рассматриваются в течение трёх дней и, если нет ошибок, ИП регистрируют и отправляют все необходимые документы на электронную почту. Это лист записи ЕГРИП и уведомление о постановке на налоговый учёт.

Важно сразу заполнить всё правильно, поскольку есть ряд нюансов, которые при оформлении могут счесть за ошибку: 

• при ручном заполнении можно использовать только чёрные чернила;
• мобильный телефон пишется строго через «+7», а стационарный – через «8»;
• сокращения должны чётко соответствовать аналогичному написанию в документах и тому подобное.

При подаче заявления необходимо выбрать вид деятельности – код ОКВЭД (общероссийский классификатор видов экономической деятельности). Для аренды квартир подойдёт раздел 68.20 – это «Операции с недвижимым имуществом» и подраздел «Аренда и управление недвижимым имуществом».

Создание ИП для сдачи квартиры через банковскую систему

Это достаточно новая услуга, тем не менее пользующаяся спросом. Сотрудники банка бесплатно создают заявление, подготавливают документы, подают их (без посещения вами налоговой) и открывают расчётный счёт, куда и будут переводиться ваши деньги, полученные от арендатора. Таким образом банки просто привлекают новых клиентов, так что искать тут подводные камни не стоит. Как, впрочем, и каких-то дополнительных выгод от этого процесса ждать не надо: это просто расчётный счёт.

Отчётность и уплата налогов

Отчётность по доходам ИП предоставляется в налоговую ежегодно до 30 апреля. Размер налога зависит от системы налогообложения, которую вы выбрали. Самый простой вариант – «упрощённый режим налогообложения», он же «упрощёнка», который подразумевает 6% от суммы дохода.

Не стоит забывать и про страховые взносы в Пенсионный фонд. Их платят все ИП, вне зависимости от того, какой у них доход и есть ли он вообще. Сумма фиксированная, в 2021 году она составляет 40 874 рубля (32 448 рублей на пенсионное страхование и 8426 рублей на медицинское страхование). В случае, если ваш доход превысил 300 000, к этой сумме добавляется ещё 1%. Но это касается только ПФР, взнос в ФМС не меняется.

Если вы работаете по «упрощёнке», то можете вычитать сумму страховых взносов непосредственно из налога. Но этот вариант действителен только в том случае, если вы платите взносы каждый квартал.

Заключение договора

Мы уже писали о том, как правильно оформить договор аренды. Но если вкратце – обязательно зафиксируйте все ваши договорённости с арендатором, а чтобы не изобретать велосипед – воспользуйтесь типовым бланком договора, который можно найти в интернете. Но не упустите важных нюансов: к примеру, тот факт, что тип договора меняется в зависимости от того, сдаёте вы квартиру физическому лицу или юридическому. 

Итак, что должно быть в договоре между ИП и физическим лицом:

• паспортные данные наймодателя и нанимателя;
• данные по вашему ИП: ОГРНИП, ИНН, дата регистрации ИП, а также банковские реквизиты (при наличии);
• документы о праве собственности;
• точный адрес и метраж квартиры;
• ФИО всех, кто будет проживать в квартире, а также наличие домашних животных;
• срок аренды;
• права и обязанности сторон;
• арендная плата и размер страхового депозита;
• порядок расчётов (даты платежа, банковские реквизиты);
• условия повышения арендной платы (например, не чаще раза в год);
• оплата коммунальных услуг (электроэнергия, счётчики за воду; телефонные счета, интернет, кабельное телевидение, услуги консьержа и газ – при их наличии);
• условия досрочного прекращения договора;
• штрафные санкции;
• количество визитов собственника;
• опись имущества (перечень мебели и бытовой техники, их состояние).

Подводные камни: коммунальные услуги и депозит

При указании суммы арендной платы в договоре стоит исключить из неё коммунальные услуги. Иначе они тоже будут являться частью вашего дохода и с них придётся платить налог. Намного проще, если арендатор будет оплачивать их отдельно, по предварительной договорённости. Это, конечно же, обязательно надо прописать в договоре найма, но без указания конкретных сумм. Выплаты по показаниям счётчиков налогом не облагаются.

Депозит обязательно прописывают в договоре, но вносить его в декларацию не нужно. Эта сумма возвращается арендатору, поэтому доходом не является. В случае, если она будет использована как компенсация за испорченное имущество, его необходимо внести в последний отчёт.

Что ждёт собственника, который не платит налоги?

Первое, что следует понимать, – попасть в поле зрения налоговой совсем не сложно: достаточно даже сигнала соседей. А второе – ответственность за такое право­нарушение может быть намного выше, чем вы себе представляли. Как минимум, собственнику придётся оплатить задолженность в полном объёме, а также пенни и штраф за неуплату. Но если общая сумма задолженности превышает 4 миллиона рублей, возможна даже уголовная ответственность.

Сдавать квартиру официально намного спокойнее. Однако если у вас совсем нет времени на то, чтобы разбираться с документами и другими нюансами сдачи квартиры, можно воспользоваться сервисом долго­срочной аренды от Яндекс.Недвижимости. Специалисты помогут составить договор, который учитывает интересы обеих сторон, проверят будущих жильцов, а ещё не бросят вас и после заселения: все квартиры сервиса страхуются на сумму до 1,4 млн рублей, а с бытовыми проблемами поможет разобраться ваш менеджер.