Как разделить дом: долевая собственность и раздел в натуре

Совместное владение недвижимостью — не редкость, но важно понимать, что такая форма собственности может приводить к проблемам — вплоть до споров собственников о том, кто расходует больше электричества или воды. Чтобы не возникало разногласий, иногда владельцы решаются разделить дом на части.

Есть и другие причины, по которым прибегают к этой процедуре. Например, раздел дома может потребоваться при разводе супругов, если жильё было приобретено в браке, или при наследовании, если наследников несколько. 

В статье рассказываем, как разделить дом и какие документы для этого потребуются.

Разбираемся с терминами: что такое реальный раздел и чем он отличается от долевой собственности 

Есть два способа раздела недвижимости.

Мировое соглашение 

В этом случае собственники устно или в письменной форме обговаривают, какая из долей кому принадлежит, а дом остаётся цельным объектом недвижимости — никаких изменений во внешнем виде или планировке не производится. Подписывается специальный договор, в котором будут указаны обязательства сторон относительно содержания дома, коммунальных платежей и использования общей территории. 

Пример: две женщины — сёстры. Вместе они владеют домом 130 м². У каждой из них есть доля в доме, но коммунальные платежи, налоги и т.д. — общие и поступают на одно имя. Это долевая собственность.

Раздел жилого дома на два или три строения 

В этом случае один дом будет разделён на два или три отдельных помещения, у каждого из которых свой вход. В отличие от долевого владения, собственники могут не согласовывать с соседями ремонт или раздел коммунальных платежей и даже имеют право продать свою долю или оставить её в качестве залога банку. 

Пример: сёстры решили, что хотят жить раздельно, и теперь по закону их прежний дом — это два разных жилища. Каждый владелец получает отдельные платёжки на коммунальные услуги. Это реальный раздел или раздел жилого дома в натуре. 

Ситуация, когда участники долевой собственности переводят свою долю в индивидуальную собственность, называется реальный раздел. То есть при долевой собственности несколько человек может владеть одним домом, а при разделе в натуре один дом превращается в два. 

Делимое недвижимое имущество

Не вся недвижимость подлежит разделу, а отличный пример делимого имущества — это дома блокированной застройки. В них не более трёх этажей и не более 10 блоков, при этом каждый из этих блоков предназначен для отдельного проживания. У этих домов есть общие стены с соседями.

Если это не таунхаус, а стандартное индивидуальное жилое строение (ИЖС), ситуация усложняется. Раздел частного дома возможен при соблюдении определённых условий:

• раздел не нарушает конструкцию строения с последующей эксплуатацией; 
• раздел не подразумевает серьёзную реконструкцию или перестройку — например, снос несущей стены или перенос коммуникаций; 
• в разделе не задействованы третьи лица — соседи;
• доли, полученные в результате раздела в натуре, соответствуют санитарным нормам (достаточная площадь для проживания, оборудованы системами горячего водоснабжения и т. д.); 
• не нарушены инженерные коммуникации для каждого домовладельца. 

Проще говоря, каждая образуемая часть должна сохранить признаки жилого помещения. А также: 

• каждый владелец должен иметь отдельный вход; 
• выделенная часть пригодна для проживания; 
• все помещения изолированы; 
• земля тоже делится в соответствии с долями каждого собственника. 

Не подлежит разделу (даже через суд) аварийное и ветхое жильё, а также недвижимость, приобретённая до брака (если раздел проводится при разводе). 

Особенности раздела дома: как подготовиться к процедуре 

ИЖС можно разделить самостоятельно или через суд. В первом случае оба собственника должны быть согласны на эту процедуру. Если согласие не было достигнуто, то участник долевой собственности имеет полное право требовать выдела своей доли из общего имущества через суд. 

Шаг 1: заказать строительно-техническую экспертизу, которая покажет возможность раздела с технической точки зрения. В ходе экспертизы специалисты установят, подходит ли дом под требования натурального раздела. 

Эксперт должен установить, отвечает ли дом определённым требованиям, а именно: 

• есть ли техническая возможность раздела дома в натуре; 
• как можно разделить дом в соответствии с долями собственников; 
• что нужно сделать для перепланировки; 
• примерная стоимость перепланировки; 
• размер денежной компенсации, которую должен выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить дом пропорционально идеальным долям; 
• рыночная стоимость дома.  

Шаг 2: если раздел действительно можно произвести, то нужно получить официальное разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления. 

Шаг 3: определиться, какой способ раздела подходит. Здесь есть два варианта: 

• выделение доли — дом остаётся в прежнем состоянии, но в документах будет указано, какая часть доли кому принадлежит; 
• разделение имущества — дом будет разделён физически. 

Дом стоит на участке, поэтому при реальном разделе обязательно встанет вопрос и о разделе участка. Такой раздел возможен только в том случае, если после него образуются самостоятельные земельные участки, не менявшие при разделе вид их использования.  

Кроме того, владелец определённой части дома должен стать и владельцем той части участка, на котором расположена его доля. К слову, земельный участок тоже может остаться в совместной собственности, если в случае раздела отдельные участки могут поменять вид разрешённого пользования. 

Разделить дом можно не более, чем на три части. Размер этих долей может быть и меньше положенных 12 м² на человека, но не менее 8,1 м². 

Выдел дома в натуре: этапы 

Как мы уже говорили выше, первым делом нужно определить, подходит ли домовладение под раздел. Если да, то нужно получить документальное подтверждение этому в местных органах самоуправления. 

Далее порядок действий следующий.

1. Оформить отдельный пакет документов на каждую из долей: набор бумаг включает в себя кадастровый и технический паспорта. 
2. Провести межевание участка. 
3. Составить письменное соглашение о разделе. Оно должно быть подписано всеми сторонами. 
4. Отправить документы на рассмотрение в Росреестр. Бумаги изучат в течение двух недель. Если всё в порядке и разделу действительно ничего не препятствует, то собственники могут сразу получить на руки документы о праве собственности. 

В процессе придётся оплатить некоторые процедуры. Если совладельцы подписали соглашение, то его нужно заверить у нотариуса, а при разделе через суд истец должен оплатить госпошлину. Заплатить придётся и за техническую экспертизу, её стоимость — от 10 тысяч рублей. 

Какие документы потребуются для оформления выделения доли 

Чтобы подать заявление на выдел доли в натуре, нужно собрать следующие бумаги:

• свидетельство о праве собственности;
• план дома;
• акт обследования дома;
• разрешение на выделение доли;
• соглашение между собственниками;
• документы, подтверждающие личность собственников.

Как выделить долю в натуре через суд 

Если не удаётся добиться соглашения мирным путём, можно решить этот вопрос через суд. Для этого один из владельцев должен сначала убедиться в том, что выделение доли возможно, а потом обратиться с исковым заявлением. 

В заявлении необходимо указать: 

• какая доля принадлежит каждому из владельцев; 
• какой из объектов необходимо выделить; 
• каким способом это нужно сделать. 

Сразу пойти в суд нельзя — предварительно нужно предпринять попытку досудебного урегулирования. Для этого необходимо направить в адрес основных собственников досудебную претензию, в которой будут указаны варианты выдела и срок для принятия решения. 

В суд можно обратиться только в том случае, если эксперты установили, что существует возможность проведения выдела. Это заключение необходимо приложить к иску. 

Затем истец должен оплатить госпошлину и подготовить пакет документов. 

Далее проходит судебное разбирательство, в ходе которого принимается решение. Суд будет руководствоваться такими показателями, как общий метраж, количество жилых комнат, планировка и число претендентов на долевой объект собственности. Если иск был удовлетворён, далее происходит регистрация изменений в праве собственности. 

Коротко о главном

Есть два способа разделить дом — долевая собственность или реальный раздел. В первом случае собственники подписывают документ, в котором указано, кому какое помещение принадлежит и как делятся между собой платежи, а во втором здание делится на несколько частей с отдельными входами. Долевая собственность предполагает, что проживающие в доме не могут распоряжаться имуществом без согласия остальных собственников — например, нельзя сделать ремонт, сдать комнату в аренду или продать свою часть. Зато всё это возможно при реальном разделе: в этом случае собственник может распоряжаться своей частью так, как хочет.