Как расторгнуть договор субаренды

Что делать, если возникли непредвиденные обстоятельства и вам нужно раньше оговоренного времени съехать со съёмной квартиры? Конечно, поговорить об этом с собственником. Но как поступить, если жильё арендовалось не у владельца напрямую, а через поднаём по договору субаренды? Рассказываем! 

Что такое договор субаренды

По договору субаренды наниматель может предоставить права на арендуемую им жилплощадь другому человеку. Другими словами, сдать в аренду арендуемую квартиру.

В сделке о субаренде есть три стороны: собственник, арендатор и субарендатор. Для заключения договора поднайма обязательно согласие владельца недвижимости, и это ключевой момент сделки. Без него договор субаренды не имеет юридической силы. Согласие может быть обозначено двумя способами: в договоре аренды или в дополнительном соглашении.

Как расторгнуть договор субаренды досрочно

В договоре субаренды всегда обозначают период действия сделки (только если он не бессрочный, тогда соглашение будет в силе пять лет). Когда срок истекает, договор автоматически перестаёт действовать, и никаких дополнительных бумаг для завершения соглашения оформлять не нужно. А что делать, если одной из сторон надо расторгнуть договор раньше оговоренного срока?

Например, вы сдали свою арендованную квартиру в Москве на три месяца, пока находитесь в отпуске в Сочи. Спустя месяц появились неотложные дела по работе, пришлось отменить отпуск и вернуться домой. Можно ли выселить жильцов?

Да, это возможно: инициатором расторжения договора может выступить и арендатор, и субарендатор. Однако сначала надо уведомить другую сторону о желании разорвать сделку досрочно и обязательно указать причину. 

После этого можно приступать к процессу расторжения. Способа три:

• по мирной договоренности сторон;
• до суда при нарушении условий сделки;
• через суд. 

Разберёмся в каждом из них. 

Если стороны согласны расторгнуть договор

Это самый простой способ выйти из сделки. Согласие собственника для расторжения договора не требуется, достаточно просто подписать соглашение.

Соглашение о расторжении договора субаренды составляется в свободной форме, но необходимо не забыть о следующих пунктах:

• сроки передачи квартиры в пользование арендатору;
• материальные претензии сторон (если есть) и сроки их урегулирования;
• дата прекращения действия договора субаренды;
• реквизиты договора аренды.

Образец соглашения о расторжении договора субаренды по согласию сторон можно посмотреть здесь. 

Когда владелец жилья расторгает договор с жильцом, он проверяет сохранность имущества в квартире до подписания соглашения. Арендатору нужно сделать то же самое перед расторжением сделки о субаренде. По закону после расторжения договорённости стороны уже не могут требовать исполнения прошлых обязательств. 

Если после разрыва договора поднайма арендатор обнаружит сломанную мебель или неисправную электронику, придётся надеяться на честность субарендатора или делать ремонт за свой счёт.

Если одна из сторон против

Если одна из сторон не готова к досрочному расторжению сделки, механизм усложняется: вопрос придётся решать через суд. 

По закону инициатор разрыва может обратиться в суд, если:

• ему отказала в расторжении договора субаренды вторая сторона;
• он не получил ответ в течение 30 дней. 

После этого инициатору расторжения договора нужно составить исковое заявление и указать причину разрыва (существенное изменение обстоятельств сделки или нарушение её условий).

Что такое изменение обстоятельств или нарушение условий сделки: примеры

• Арендатор не передал субарендатору ключи от квартиры или препятствует проживанию. Это существенное нарушение. 
• Арендатор решил поднять плату за проживание на большую сумму без предупреждения, или условия проживания в квартире не соответствуют заявленным (например, субарендатор обнаружил грызунов или тараканов) — это существенное изменение условий сделки.

Судебная практика показывает, что чаще всего суд встаёт на сторону инициатора расторжения договора, если у него нет непогашенных задолженностей или невыполненных обязательств перед другой стороной. 

Если были нарушены условия сделки

Есть и третий вариант развития событий. Если одна сторона существенно нарушила условия договора, другая может разорвать сделку в одностороннем порядке. Причины расторжения зависят от условий договора субаренды. 

Например, вы сдаёте квартиру в поднаём и в договоре указываете, что субарендатор обязуется не задерживать оплату и вносить её в конкретный день месяца указанным способом. Но у субарендатора возникают проблемы, и он не платит два месяца. Это можно признать нарушением условий сделки.

Чтобы расторгнуть сделку по этой причине, нужно отправить второй стороне письменное уведомление о том, что договор субаренды прекращается, и указать причину. Лучше всего сделать это заказным письмом с уведомлением о вручении. 

Что будет с субарендой, если вы досрочно расторгли договор аренды

В таком случае по закону договор субаренды заканчивается автоматически — и неважно, по какой причине расторгнута сделка. Что в таком случае делать субарендатору? Закон даёт ему право по договорённости с собственником заключить договор аренды напрямую. 

Однако собственник не обязан перезаключить договор напрямую с субарендатором. Гражданский кодекс оставляет такую возможность, только если обе стороны согласны. 

Фото: M. Cooper (Unsplash)