Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно: причины, нюансы и условия расторжения

Статья обновлена 09.08.2024

Найти подходящую квартиру в аренду бывает сложно, поэтому жильцы стараются обосноваться в ней надолго, да и собственникам так удобнее. Однако бывают ситуации, когда возникает вопрос, можно ли досрочно расторгнуть действующий договор аренды квартиры. Причины могут быть разными. Например, квартиросъёмщики подобрали вариант подешевле или в более подходящей локации, или арендатор вынужден настаивать на расторжении при неуплате арендной платы.

Основные причины досрочного расторжения договора аренды

Обычно прекращение арендных отношений наступает автоматически, когда завершается срок подписанного договора. Если, конечно, стороны не хотят его продлить. Чаще всего договор найма подписывают на 11 месяцев, чтобы не регистрировать его в Росреестре. А для того, чтобы каждый раз не заключать новый договор или дополнительное соглашение, в одном из пунктов указывают: «если ни одна из сторон не заявила о желании расторгнуть договор, то он автоматически пролонгируется ещё на 11 месяцев». Чтобы прекратить действие такого договора, необходимо подписать отдельное соглашение о расторжении.

В крайнем случае причиной для расторжения договора может стать судебный акт, который прекращает действие взаимных обязательств между арендатором и собственником. В такой ситуации никакого дополнительного уведомления не требуется. При этом в договоре могут быть предусмотрены любые основания для его досрочного расторжения в судебном или внесудебном порядке.

Чаще всего причинами написания заявления на расторжение договора аренды становятся:

• несвоевременная оплата;
• решение собственника продать квартиру;
• выявление квартиросъёмщиком каких-то существенных недостатков уже после заселения;
• порча имущества квартирантами или нарушение общественного порядка.

Расторжение договора аренды квартиры необходимо, когда это происходит по решению одного из участников сделки или по их взаимному согласию (до истечения срока действия договора). В этих случаях нужно грамотно и по образцу составить заявление. Как это сделать, расскажем чуть ниже.

Также официальный акт о расторжении договора аренды потребуется, если договор аренды или найма был зарегистрирован в Росреестре, или если одна из сторон — это юридическое лицо. Скорее всего, в таком случае именно представители юрлица будут настаивать на грамотном оформлении всех нюансов, потому что для них важна отчётность.

Наём или аренда?

В разговорной речи чаще всего говорят об аренде недвижимости. Мы тоже используем этот термин, потому что так понятнее. Однако с юридической точки зрения всё немного сложнее — существует наём и аренда. Наём — это как раз то, что люди обычно называют «арендой квартиры». Под этим термином подразумевается использование для проживания любых жилых помещений по соглашению, заключённому между физическими лицами.

Если арендатором жилого помещения выступает юридическое лицо, то оформляется договор аренды, а не найма. Но использовать недвижимость при такой сделке всё равно можно только для проживания.

В рамках данной статьи мы будем использовать слова «аренда» и «наём» как синонимы, однако при составлении договора нужно учитывать разницу и правильно именовать сделку во всех документах. В частности, для соглашения о расторжении аренды образец расторжения договора найма не подойдёт, и наоборот.

Как расторгнуть договор аренды квартиры, если одна из сторон против

Наименее конфликтный и самый грамотный с юридической точки зрения способ досрочного прекращения договора аренды — это подписание отдельного соглашения, а не устные договорённости. Наличие такого соглашения поможет избежать потенциальных судебных споров. Например, когда действие договора уже завершено, а арендатор отказывается съезжать. Или если собственник требует выплаты за месяцы, когда в квартире уже никто не проживал.

Если одна из сторон категорически не согласна разрывать отношения, тогда вторая должна направить уведомление о досрочном расторжении договора аренды. Отсутствие такого оповещения может расцениваться судом как односторонний отказ от исполнения договора аренды.

Если вторая сторона на словах подтвердила готовность подписать заявление о расторжении договора аренды, но тянет время, или у инициатора есть сомнения в искренности второй стороны, то лучше отправить официальное письмо.

Направлять уведомление о расторжении договора аренды лучше заказным письмом или с курьером с отметкой об отправке или получении — это может быть расписка или квитанция об отправке. Письмо отправляется за три месяца до желаемого прекращения отношений. Вдобавок, по закону, уведомление может рассматриваться ещё месяц. Если по истечении этого срока ответа нет, то сторона, которая хотела расторгнуть договор досрочно, может обратиться в суд с требованием прекратить действие договора в одностороннем порядке. В случае любых споров официальное письмо поможет восстановить хронологию событий и станет доказательством того, что запрос на прекращение действия договора был направлен вовремя.

Единой формы письма на расторжение договора аренды нет. Как образец можно использовать исходный договор аренды и отдельные формулировки из него. К изначальному документу нужно обратиться, чтобы напомнить второй стороне о том, какие причины и сроки расторжения вы прописывали, и что вы действуете в рамках изначальных договорённостей. Если причиной прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре, закон будет на стороне инициатора.

Итак, в официальном письме с требованием о досрочном расторжении укажите:

• реквизиты сторон;
• номер и дату подписания исходного договора;
• дату написания и отправки письма;
• адрес и площадь арендуемого помещения;
• причину, по которой вы хотите разорвать договор досрочно;
• сроки, в которые вы хотели бы прекратить отношения (убедитесь, что они не противоречат договору).

Даже если все участники сделки кажутся адекватными и милыми людьми, уведомление о прекращении договора аренды нужно составлять так, словно вы собираетесь пойти в суд. Письмо о расторжении договора аренды должно учитывать все нюансы и защищать вас в случае судебного разбирательства. Это особенно важно, если расторжение происходит за неуплату: когда квартиросъёмщик несколько месяцев отказывается платить, перспектива оказаться в суде отнюдь не призрачная. Поэтому документы необходимо оформлять максимально педантично, чтобы не получить ответные обвинения в выселении без уведомления.

Расторжение договора аренды по взаимному согласию

Если обе стороны договорились о расторжении договора аренды помещения, устного подтверждения тоже будет недостаточно. Необходимо грамотно оформить прекращение отношений. Обычно стороны предупреждают друг друга о желании расторгнуть договор за две-четыре недели. Но есть важный нюанс: конкретный срок должен быть обозначен в тексте изначального договора. Если эту деталь не прописать, придётся действовать по законодательству и отправлять письмо о досрочном расторжении договора аренды за три месяца. В целом, любых проблем можно легко избежать, если базовый документ будет составлен грамотно.

Чтобы соблюсти правильный порядок расторжения, можно обратиться к статье 160 Гражданского кодекса. Она регулирует совершение сделок в письменной форме. Из неё следует, что должен быть составлен документ, в котором необходимо чётко оговорить срок расторжения договора аренды, прописать, как будут урегулированы финансовые вопросы — до какого числа вносится арендная плата, что происходит с залогом или обеспечительным платежом и так далее. Также необходимо указать возможную компенсацию ущерба имуществу. Ещё один важный момент: на соглашении должны быть подписи обеих сторон, иначе соглашение будет недействительным.

Строгая форма документа о досрочном расторжении договора аренды российским законодательством не утверждена. Образец письма можно найти на юридических сайтах либо воспользоваться шаблоном, который проверили юристы Яндекса. 

Важно, чтобы соглашение фиксировало:

• конкретную дату прекращения действия договора;
• основание расторжения;
• отсутствие или наличие претензий к друг другу у сторон и способы их устранения;
• штраф за досрочное расторжение договора аренды, если о таковом договорились стороны;
• сроки всех расчётов и передачи объекта.

Само по себе письмо о расторжении договора аренды не подтверждает отсутствие претензий. Поэтому вот образец грамотной формулировки: «Считать договор аренды за № 123 от 01.02.2020 расторгнутым с 01.07.2020 по обоюдному согласию сторон. Стороны претензий друг к другу не имеют».

Дополнительно пропишите данные о первичном договоре и участниках сделки:

• регистрационный номер и дату составления документа;
• сведения об участниках договора и их реквизиты;
• сведения об объекте (адрес, площадь, состояние);
• в каком количестве экземпляров составлен документ.

Что делать после подписания соглашения о расторжении договора аренды

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды нужно зарегистрировать, если основной договор был подписан на срок более 12 месяцев и прошёл процедуру регистрации в Росреестре. В таком случае дополнительное соглашение важно составить по образцу максимально грамотно, включив в него все необходимые пункты и подписав его в трёх экземплярах. В случае каких-то ошибок и противоречий основному договору Росреестр может отложить регистрацию соглашения о расторжении. 

Напомним примеры основных формулировок, которые должны присутствовать в соглашении о расторжении договора аренды (или найма, если договор заключён между физическими лицами):

1. Стороны пришли к соглашению расторгнуть Договор с 24.01.2022.
2. Возврат Нанимателем Наймодателю Квартиры производится в дату, указанную в п. 1 Соглашения путём подписания Сторонами Акта возврата.
3. Уплаченный Нанимателем Наймодателю Залог в размере 40 000 рублей подлежит возврату Нанимателю в дату, указанную в п. 1, в полном объёме ИЛИ за вычетом суммы в размере 20 0000, являющейся платой Нанимателя за январь 2021 года.
4. На дату подписания Соглашения Стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий по исполнению Договора, не отражённых в настоящем Соглашении.
5. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
6. Настоящее Соглашение вступает в силу с даты его подписания.

Также, если изначальный договор был нотариально заверен, то и соглашение о расторжении нужно заверить у нотариуса. К нему имеет смысл обратиться и в том случае, если есть сомнения, что уведомление о расторжении договора аренды получится составить грамотно.

И всё же просто подписать соглашение о расторжении договора аренды квартиры недостаточно. Финальной точкой будет освобождение объекта и подписание акта возврата обоими участниками договора. В этом документе фиксируются не только сам факт передачи, но и состояние возвращаемого объекта, статус по финальным расчётам и отсутствие взаимных претензий. Если соглашение о расторжении договора аренды подписывалось для квартиры с задолженностью, то в акте возврата жилья должен быть отмечен факт погашения неустойки или окончательная дата расчётов.

Резюмируем

Главные советы, как облегчить себе досрочное расторжение договора аренды:

1. Необходимо изначально составить грамотный договор и прописать причины и условия такого расторжения (вот пример договора, проверенный юристами Яндекса и защищающий обе стороны сделки);
2. В случае возникновения причины для расторжения необходимо обратиться ко второй стороне, ссылаясь на изначальный договор;
3. Если вторая сторона согласна с требованиями, надо составить соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения по образцу (можно запросить у риелтора, юриста или нотариуса или воспользоваться шаблоном Яндекса);
4. Если вторая сторона ответила отказом или тянет время, необходимо направить официальное письмо о расторжении договора аренды;
5. Дождаться ответа на письмо (срок — один месяц); в случае положительного ответа подписать соглашение о расторжении, а в случае отказа продолжить исполнение договора или обратиться в суд;
6. После подписания соглашения о расторжении договора аренды составить акт возврата объекта (зафиксировать его состояние, статус по финальным расчётам и отсутствие взаимных претензий).

Фотографии: Karolina Grabowska (Pexels), Sora Shimazaki (Pexels), Tima Miroshnichenko (Pexels), Jonathan Borba (Pexels)