Как расторгнуть договор аренды

Часто бывает, что в договоре аренды или найма не указывают срок его действия. Так происходит, потому что для такого типа договоров срок не является существенным условием — в отличие от объекта и суммы ежемесячной оплаты. И договор может быть зарегистрирован и считаться действительным даже в том случае, если в нём нет определённого срока действия. 

Но в будущем арендатор или собственник с большой вероятностью столкнутся с необходимостью расторжения договора аренды, подписанного на неопределённый срок. Рассказываем, как правильно выйти из такой сделки и что учесть обеим сторонам. 

Договор аренды без срока: что это значит

В законодательстве есть два разных типа договора, которые могут быть заключены при передаче недвижимости во временное пользование: договор найма и договор аренды. В обиходе чаще говорят просто про аренду, не вдаваясь в детали. Но разница всё же важна, чтобы разбираться в своих правах по закону. В том числе это влияет на то, как трактуются договоры, где не прописан срок, и как происходит расторжение договора аренды или найма на неопределённый срок.

Итак, давайте разбираться по порядку. По договору аренды сдают коммерческие помещения — например, склад или офис. Также договор аренды заключают, если квартира сдаётся юридическому лицу. А вот если один человек сдаёт квартиру другому физическому лицу, то подписывают договор найма жилого помещения. 

Особенности заключения договоров найма регламентированы в главе 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В частности, моменты, которые касаются срока, раскрываются в статье 683. Там говорится, что договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. При этом, если в таком договоре срок вообще не указан, он считается заключенным именно на пять лет. 

Арендные отношения, то есть связанные с коммерческими помещениями или когда квартиру снимает юридическое лицо, регламентируются главой 34 ГК РФ. И если в таком договоре не указана дата окончания, он считается заключенным на неопределённый срок. То есть, в отличие от договора найма (классического случая, когда один человек снимает квартиру у другого), срок договора аренды Гражданским кодексом не ограничивается в пять лет — такой договор может быть бессрочным. 

Расторжение договора найма при аренде квартиры на неопределённый срок

Для начала давайте разберёмся с договором найма: когда один человек снимает квартиру у другого. Их называют, соответственно, наниматель и наймодатель.

Условия прекращения такого договора прописаны в статье 687 ГК РФ. Обычно в договорах найма стараются указывать сроки, но если срок не определён, то, как было сказано выше, считается, что договор заключен на пять лет.

Итак, если договор аренды жилья заключен на неопределённый срок (по букве закона — на пять лет), а съехать надо раньше, полезно знать порядок расторжения. Когда наниматель решает, что он хочет разорвать договор просто по собственному желанию, нужно соблюсти два условия: 

1. получить согласие других граждан, которые проживают вместе с нанимателем постоянно;
2. письменно уведомить наймодателя о своём решении за три месяца.

Через три месяца можно просто передать квартиру по акту приёма-передачи собственнику, и договор можно считать расторгнутым. 

Расторжение договора найма квартиры по решению суда

К сожалению, бывают случаи, когда договор найма квартиры приходится разрывать в судебном порядке. Так происходит и по инициативе собственника, и по иску со стороны жильца — например, стороны могут расторгнуть договор найма, если помещение пришло в непригодное для проживания состояния. 

Вот два основных случая, когда договор в судебном порядке вправе расторгнуть собственник или другой наймодатель квартиры (если она сдаётся не собственником, а, например, другим нанимателем в субаренду): 

1. если наниматель не платит за квартиру шесть месяцев;
2. если квартире нанесён серьёзный ущерб нанимателем или другими людьми, за действия которых он отвечает.

Отметим, что если в договоре прописан срок и он меньше года, то такую сделку называют краткосрочным наймом. В этих случаях разорвать договор в судебном порядке наниматель может уже при просрочке платежей от двух месяцев. В то же время закон оставляет за сторонами право договориться о других условиях и установить более длительный возможный срок просрочки.

Суд в данных случаях может не прекращать действие договора сразу, а дать нанимателю срок для устранения нарушений, которые привели собственника в суд. Если за это время нарушения не будут устранены или не будут предприняты все возможные и необходимые меры для этого, наймодатель вправе повторно обратиться в суд, и тогда уже договор будет расторгнут. При этом в законе отмечается, что наниматель может просить суд отсрочить исполнение решения о прекращении договора на срок не более полугода. 

Случаются также конфликтные ситуации, если помещение используется не по назначению. Или когда соседи жалуются собственнику на арендатора, что тот устраивает шумные вечеринки, часто слушает громкую музыку ночью или как-то ещё им досаждает. В подобных случаях наймодатель, согласно закону, должен действовать по такому плану:

Шаг 1. Сначала собственник предупреждает нанимателя о том, что нужно устранить нарушения. 

Шаг 2. Если нарушения не устранены — наниматель продолжает, к примеру, шуметь по ночам или использовать помещение не по назначению — готовится обращение в суд с просьбой расторгнуть договор досрочно.

В этом случае суд может дать ещё время на устранение нарушений, а затем, если наниматель ничего не исправит, всё же расторгнуть договор — уже после повторного обращения наймодателя. 

Таким образом, процесс выселения нанимателя, даже если тот нарушает какие-то условия договора, выглядит длительным и сложным. Суд может встать на сторону нанимателя и дать ему время на исправление, а не сразу прекратить договор. Поэтому для собственника особенно важно прописывать в договоре срок и условия расторжения.

Расторжение договора аренды, заключенного на неопределённый срок

Итак, если подписан бессрочный договор аренды, то как его расторгнуть? Сейчас мы говорим уже именно об аренде, то есть о том, что актуально для сдачи жилья юридическому лицу или для коммерческих помещений. 

Если в договоре аренды не указан срок, то любая из сторон может отказаться от его исполнения в любое время. Единственное условие — предупредить за три месяца. Прекращение договора аренды, заключенного на неопределённый срок, возможно и в другом порядке. Например, если стороны заранее посчитали, что им удобнее предупредить друг друга за полгода, и прописали это в договоре. Или если обе стороны готовы принимать решения быстро, и им достаточно уведомить друг друга за месяц. Главное — указать этот срок в договоре. Если он не указан, то обязательно уведомление за три месяца, как прописано в статье 610 ГК РФ. 

Таким образом, для расторжения договора аренды, заключенного на неопределённый срок, достаточно простого письменного уведомления. Но пока помещение не передано владельцу, придётся продолжать вносить плату. Завершением договора аренды будет подписание акта приёма-передачи недвижимости. Не платить за аренду можно только в том случае, если доказать, что арендодатель препятствовал передаче помещения. Это следует из информационного письма Верховного суда РФ, которым руководствуются суды при рассмотрении споров об аренде. 

Резюмируем, каков порядок действий при расторжении договора аренды недвижимости на неопределённый срок:

1. Составляем письменное уведомление об отказе от договора;
2. Уведомление отправляем курьером или почтой с описью вложения, получаем подтверждение доставки;
3. Через три месяца или в иной срок, если он установлен договором, передаём недвижимость по акту приёма-передачи.

Расторжение бессрочного договора аренды по требованию арендодателя

Если договор аренды заключен на неопределённый срок, но у одной из сторон есть претензии к другой, возникает вопрос, как расторгнуть этот договор досрочно и сразу. Может дойти и до суда. Но к такому порядку стоит прибегать именно тогда, когда есть какие-то существенные претензии и нужна компенсация, которой не добиться иначе. Во всех других случаях лучше действовать по описанной выше схеме, через письменное уведомление за три месяца. 

А вот если договор подписан на конкретный срок, например два года, выйти из него по собственному желанию может быть сложно. Напрямую в законе фигурируют только случаи, когда договор может быть прекращен в судебном порядке по требованию арендодателя, статья 619 ГК РФ. К ним относятся ситуации, когда:

• арендатор использует помещение не по назначению, которое прописано в договоре;
• арендатор наносит своими действиями существенный ущерб имуществу;
• были просрочки платежа более двух раз подряд;
• арендатор не провёл капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки (если стороны договорились, что это его обязанность). 

В Гражданском кодексе прописаны только эти четыре пункта, но данный список открытый. Это значит, что в договоре могут быть указаны и другие условия, при которых он расторгается по инициативе арендодателя, — это может быть всё, о чём стороны договорятся заранее. 

Согласно закону, чтобы прекратить договор досрочно, когда есть какие-то нарушения, арендодатель должен письменно предупредить арендатора о необходимости освободить помещение в разумный срок. Если арендатор отказывается это сделать, остаётся только обращение в суд. В суде нужно будет предъявить копию письменного уведомления, которое отправлялось арендатору в досудебном порядке.

Прекращение договора аренды по требованию арендатора

Также есть ряд ситуаций, когда договор аренды может быть расторгнут в суде по требованию арендатора, даже если подписан на неопределённый срок. Согласно статье 620 ГК РФ, арендатор может через суд добиться расторжения договора аренды, если:

• арендодатель не передал арендатору помещение или каким-то иным образом препятствовал его использованию;
• у недвижимости обнаружились существенные недостатки, о которых не было известно в момент заключения договора и их нельзя было обнаружить в момент осмотра помещения;
• арендодатель не провёл капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки (если стороны договорились, что это его обязанность);
• имущество оказалось непригодным в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. 

Этот список, опять же, открытый, и основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора могут быть разные — но все они должны быть включены в договор, чтобы на конкретный пункт из него можно было сослаться при обращении в суд.

В 2020 году арендаторы могли расторгнуть договор досрочно в связи с пандемией коронавируса. Но и это было актуально для тех, кто относился к малому и среднему бизнесу и работал в сферах, которые признали особо пострадавшими в связи с пандемией. Расторгнуть по этому положению можно было срочные договора. Тем, у кого имелись договора аренды, заключенные на неопределённый срок, рекомендовали воспользоваться всё тем же уведомительным порядком, направив письмо за три месяца. 

Бессрочный договор аренды или найма: продление без расторжения

И по договору аренды, и по договору найма тот, кто берёт помещение в пользование, имеет преимущественное право на продление договора. Это прописано в статье 621 ГК РФ (для случаев аренды) и в статье 684 (для договора найма). 

В случае договоров найма с неопределённым сроком их действие прекращается через пять лет. За три месяца до этого наймодатель должен предложить жильцу заключить договор на тех же условиях или предупредить, что квартира больше сдаваться не будет. Если этого не сделать, то арендатор может продолжать жить в квартире, и будет считаться, что договор продлён на тех же условиях и на тот же срок. Для договора найма, в котором срок был не указан, это снова пять лет. 

Как прекратить договор аренды без суда: порядок действий

Подытожим различия по расторжению договоров найма и аренды. 

• Договор аренды. Договоры аренды, которые подписаны на неопределённый срок, могут быть расторгнуты письменным уведомлением любой из стороны. Делается это за три месяца или в иной срок, если это прописано в договоре.
  
• Договор найма. Если один человек сдаёт другому квартиру, такой договор может быть расторгнут нанимателем просто по его желанию. А вот наймодатель тут в слабой позиции, и для него в законодательстве предусмотрены только варианты разорвать договор, если к жильцу есть серьёзные претензии. И тогда прекратить договор можно через суд. 

Как правило, если нет никаких существенных претензий друг к другу, то стороны не заинтересованы доводить дело до суда. Чаще всего прибегать к разбирательству приходится в том случае, если есть серьёзные просрочки по оплате или если недвижимости нанесён значительный ущерб и стороны не могут договориться о стоимости и сроках работ по его устранению. 

Если претензии серьёзные, то прежде чем идти в суд, нужно направить нанимателю предложение устранить нарушения. Второй шаг — предложение расторгнуть договор с прописанным порядком возмещения ущерба или просроченной арендной платы. И только третий шаг — уже обращение в суд. Таким образом, процесс может затянуться. 

Если договор заключен на определённый срок и нужно выйти из него досрочно, самый простой вариант — заключить соглашение между сторонами. Тогда порядок действий такой:

1. Составляется проект соглашения о расторжении договора;
2. Этот проект вместе с предложением расторгнуть договор направляется письменно второй стороне;
3. Арендатор гасит все денежные обязательства перед собственником;
4. Подписываются соглашение о расторжении договора и акт приёма-передачи недвижимости. 

В соглашении о прекращении договора найма или аренды нужно прописать:

• реквизиты сторон (ФИО, паспортные данные, название юридического лица, если оно участвует в сделке);
• параметры помещения, чтобы его можно было однозначно идентифицировать, — адрес, этаж, площадь, кадастровый номер (проще всего переписать всё слово в слово из договора аренды);
• номер и дату заключения изначального договора;
• дату расторжения договора;
• дату приёма-передачи недвижимости;
• срок и порядок внесения оплаты за последний месяц аренды;
• срок и порядок внесения просроченных платежей, если они были;
• срок возврата залога, если он был (может быть использован в качестве арендной платы за последний месяц).

Обязательно нужно указать, что стороны на дату подписания соглашения о расторжении договора не имеют друг к другу претензий. Эту же фразу нужно продублировать и в акте приёма-передачи, чтобы впоследствии не возникло конфликтных ситуаций. 

Если договор срочный и подписать соглашение о расторжении не получается, потому что вторая сторона против, то остаётся или дождаться окончания срока договора, или обращаться в суд. 

Чтобы не заниматься самостоятельно оформлением документов, связанных с наймом жилья, можно воспользоваться сервисом Яндекс Аренда: с заключением договора, учитывающего интересы обеих сторон, специалисты тоже помогут.

Фото: Véronique Trudel (Unsplash), Rodnae Productions (Pexels), ATBO (Pexels), Lisa Fotios (Pexels), Cottonbro (Pexels)