Как рассчитать пени по договору аренды и взыскать неустойку. Формула расчёта, калькулятор

Если квартирант не платит за аренду, с него можно взыскать и саму плату, и проценты за неисполнение обязательств — даже если это не было прописано в договоре. Рассказываем, что такое неустойка и как самостоятельно рассчитать пени по договору аренды, делимся проверенным калькулятором и практическими рекомендациями.

Разбираемся в юридических понятиях, чтобы не путаться в терминах

Сейчас будет немного нудно, зато с этими знаниями будет намного проще во всём разобраться.

Главное понятие в гражданском законодательстве — неустойка. Это деньги, которые одна сторона уплачивает другой, если не выполняет обязанности по договору или выполняет их некачественно (ст. 330 ГК РФ «‎Понятие неустойки»‎). Неустойку может устанавливать и договор, и закон.

В быту неустойку разделяют на пени (так мы и будем называть неустойку в следующих разделах) и штраф, но законодательно это разделение не применяется. Если вы будете составлять документы, пишите «неустойка» — так документ станет максимально юридически корректным.

Неустойку можно взимать не только за просрочку обязательств. Существуют и штрафные санкции по договору аренды, которые можно установить договором и применять в случае неисполнения жильцом любых его обязательств. Если квартирант пообещал хозяину не заводить домашних животных, но купил собаку, а условиями договора это запрещено — можно законно взимать неустойку.

Важно, что за каждый акт неисполнения обязательств требовать деньги можно лишь единожды. За одну и ту же собаку нельзя взимать штраф каждый месяц. При этом та же неустойка за аренду квартиры увеличивается с каждым днём, потому что каждый день просрочки считается отдельным актом просрочки, за который человек обязан платить. Если же человек при этом «копит» долги, то за сумму каждого месяца неустойка «накапливается» отдельно.

Если жилец уже три месяца не платит за аренду, неустойка начисляется и на сумму за первый месяц, и за второй, и за третий.

Как начисляются пени за просрочку

Пени за просрочку арендных платежей начисляются каждый день в виде процента от суммы задолженности. Процент может быть прописан в соглашении или его рассчитывают на основании закона. Пока долг не будет полностью погашен, неустойка продолжит копиться.

Предусмотрительные владельцы устанавливают пеню самостоятельно. Стороны могут прописать в договоре неустойку любого размера. Также владельцам рекомендуется не ставить слишком высокие пени — если суд посчитает неустойку несоразмерной, то признаёт её необоснованной и постановит заплатить владельцу жилплощади только часть пени, которую определит судья. Если пени за месяц просрочки превышают арендную плату, то суд гарантированно посчитает их нерациональными.

Если размер и правила начисления пеней не прописаны в договоре, применяется законная неустойка по договору аренды. Её размер зависит от ключевой ставки Банка России, которая действовала на момент образования долга (ст. 395 ГК РФ).

Закон устанавливает определённые правила по расчёту просрочек и процентов. Это сделано, чтобы закон не ущемлял права и интересы жильцов.

Самые важные правила мы собрали в список ниже.

• Проценты прибавляются только к основной задолженности. Пени на пени не начисляются, их геометрического увеличения не происходит.
• Неустойку по договору найма жилого помещения можно истребовать со дня, следующего за последним днём исполнения обязательств. Например, если за аренду нужно заплатить до 1 января, то 2 января будет считаться первым днём просрочки.
  
• По закону, арендодатель может претендовать не только на неустойку, но и на компенсацию понесённых убытков (ст. 394 ГК РФ). Например, владелец живёт на деньги, получаемые за сдачу квартиры: арендует студию, покупает еду и одежду. Лишаясь платы по договору, арендодатель теряет единственный источник дохода. Он вынужден брать займы, кредиты. Это и есть убытки.
  

С чего начать расчёт пени

Вот что нужно знать для расчёта неустойки по договору аренды.

• Размер долга. Это сумма ежемесячных платежей, которые просрочил арендатор. Без учёта дополнительных начислений: штрафов, пеней и пр.
• Процент. Если в договоре указана ставка за каждый просроченный день, то нужно использовать её для расчёта. Если в соглашении пункт о санкциях отсутствует, придётся высчитывать законную неустойку, исходя из ключевой ставки ЦБ РФ, действующей в каждый период просрочки.
  
• Количество просроченных дней. Первым днём просрочки считается следующий день после обговорённой даты оплаты, последним —день погашения задолженности.
  

Как рассчитать пеню по договору аренды

Вы можете рассчитать ставку самостоятельно или воспользоваться калькулятором. После сбора информации можно переходить к расчёту пени по договору аренды. Существует два способа определения размера неустойки:

1. Посчитать самостоятельно с помощью формулы.
2. Использовать для расчёта неустойки по договору аренды калькулятор.

Уточним сразу: для расчёта неустойки, определённой законом, необходимо использовать меняющуюся ставку рефинансирования ЦБ, из-за чего изначально простые в концепте формулы становятся крайне сложными для практического расчёта. Лучше и проще пользоваться готовым калькулятором.

Формула для самостоятельного расчёта договорной неустойки довольна проста и на уровне концепции, и в применении, поэтому здесь мы её приведём.

Неустойка = сумма аренды × процент, указанный в договоре × количество просроченных дней.

Но арендаторы редко остаются должны ровно месячную сумму. Они могут частично погасить долг за первый месяц и не заплатить за второй — и вот уже для получения реального результата нужно рассчитывать как будто сразу три неустойки: за уплаченную часть в первом месяце, за неуплаченную часть в первом и втором месяце и за неуплаченный второй месяц.

Считать пени по договору аренды на первом попавшемся калькуляторе мы не советуем, лучше делать это на сайте сообщества юристов «Договор-юрист». Их калькуляторам доверяют многие юридические компании и даже суды в некоторых регионах. Навигация удобная и интуитивно понятная — нужно просто вбить данные в соответствующие поля. 

Если у вас в договоре указана конкретная неустойка, используйте стандартный расширенный калькулятор. Для расчёта неустойки по ст. 395 ГК РФ используйте специализированный калькулятор. В него уже заранее «забиты» привязанные к датам проценты, основанные на ставке рефинансирования, — и посчитать всё это будет намного проще, чем вручную.

Сроки взыскания и уплаты неустойки

Взыскание неустойки по договору аренды возможно с момента начала просрочки арендных платежей до момента их полного погашения за период в пределах трёх лет, предшествующих дате подачи иска. То есть суд будет учитывать лишь пени за последние 3 года.

Арендатор должен оплатить неустойку и погасить основной долг в срок, указанный в претензии или решении суда. В его интересах не откладывать исполнение обязательств по соглашению, поскольку сумма задолженности с каждым днём увеличивается.

Когда могут снизить неустойку

По закону, стороны соглашения об аренде жилого помещения вправе установить любой размер неустойки. Но на практике суды часто снижают сумму штрафных санкций. Это возможно при соблюдении одновременно двух условий:

• арендатор подал ходатайство о снижении неустойки;
• судья считает, что начисленные пени несоразмерны последствиям просрочки платежей и являются необоснованно полученной выгодой.
  

Суд уменьшает штрафные санкции на своё усмотрение, но они не могут быть ниже неустойки, причитающейся по закону.

Пошаговая инструкция, как взыскать неустойку

Когда сумма неустойки посчитана, можно переходить к её взысканию с должника. Рассказываем, как это сделать в пять этапов.

1 этап. Составление досудебной претензии

Прежде чем обращаться в суд, арендодатель должен попытаться решить конфликт мирным путём. Для этого нужно направить должнику досудебную претензию с требованием выплаты долга и накопившихся пеней.

Важно соблюсти досудебный порядок. Если сразу пойти в суд с иском, его не рассмотрят. Судебные органы вежливо напомнят о претензии, которую обязательно нужно подготовить и передать должнику. 

Претензия составляется в свободной форме. В законе нет специального шаблона или требования. Главное — чётко описать ситуацию и требования к должнику. Будет нелишним вписать в претензию расчёты, чтобы арендатор увидел, как и почему образовалась неустойка.

Когда претензия составлена, её нужно передать арендатору. Это можно сделать любым удобным способом: лично, по почте, электронно. Но вы должны быть готовы доказать суду, что арендатор получил претензию. Только в таком случае будет считаться, что досудебный порядок соблюдён.

После того как арендатор получил претензию, по закону у него есть один месяц, чтобы выплатить просроченный платёж и неустойку. Но заявитель может указать в документе и другой срок. Если квартирант проигнорирует претензию и не погасит долг, можно переходить к следующему этапу — подаче иска в суд.

2 этап. Подготовка и подача искового заявления

В идеале весь процесс взыскания заканчивается на первом этапе, но это редкость. Должники игнорируют досудебную претензию, и арендодателю приходится обращаться в суд с иском. 

Исковое заявление состоит из следующих частей:

• вводная, где указывается наименование суда, паспортные и контактные данные истца и ответчика;
• описательная, где подробно рассказывается о споре: когда заключили договор аренды, количество просроченных дней, размер долга и неустойки и пр.;
  
• мотивировочная, где ссылаются на законы;
  
• резолютивная, где выдвигается требования уплаты долга и неустойки.
  

Подготовленный иск нужно направить в суд общей юрисдикции (чаще всего это районный суд) по месту жительства или нахождения ответчика.

Есть условия, которые должны быть соблюдены для приказного производства:

• между сторонами отсутствует спор, арендатор полностью признаёт долг и пени;
• есть неопровержимые доказательства наличия задолженности: договор и банковские выписки, подтверждающие отсутствие выплат;
  
• требования по выплате долга и неустойки не превышают 500 тыс. рублей (если дело рассматривает суд общей юрисдикции).
  

Если по всем пунктам у вас положительный ответ, то можете отправиться в судебный орган за приказом. Этот документ нужно передать приставам или в банк, в котором у должника есть счёт. 

3 этап. Рассмотрение иска судом

Рассмотрение дела о взыскании неустойки занимает до двух месяцев (ст. 154 ГПК РФ). Судья может увеличить срок ещё на месяц, если понадобится дополнительное время.

4 этап. Получение исполнительного листа

Если дело рассматривалось в общем порядке искового производства (то есть между сторонами был спор), то после вынесения судебного решения у ответчика есть месяц на подачу апелляции. Если он этого не сделает, то решение вступает в законную силу (ст. 321 ГПК РФ). 

Если инициировалось приказное производство, то уже через 10 дней после вынесения судебного приказа он вступит в силу (ст. 128 ГПК РФ).

Как только судебное решение вступит в силу, истец может получить исполнительный лист и истребовать долг. Судебный приказ сам по себе приравнивается к исполнительному листу, поэтому дополнительно получать его не нужно (ч. 2 ст. 121 ГПК РФ).

5 этап. Исполнение судебного решения или приказа

Полученный исполнительный лист или судебный приказ можно передать судебным приставам или в банк, где у должника открыт счёт. Сумма денег, которая указана в документе, будет взыскана принудительно.

Неустойка за расторжение договора

Вопрос взыскания неустойки после расторжения договора аренды спорный. Теоретически, договор предполагает свободу действий, он должен позволять сторонам ставить любые условия сотрудничества и решать самим, какие будут санкции за то или иное действие. С другой стороны, неустойка за расторжение сделки противоречит духу закона, так как уничижает право на прекращение сотрудничества. 

Верховный суд РФ выносил определения, где пояснял, что стороны вправе назначить санкцию за досрочное немотивированное прекращение аренды. Позиция высшего органа судебной власти в России такова, что для расторжения сделки без штрафных начислений нужны основания.

Подведём итоги

• Неустойка начисляется в процентах за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по соглашению.
• Если о неустойке не упоминается в договоре, то взыскивается законная неустойка. Как правило, её размер намного меньше.
  
• Для расчёта неустойки по договору аренды можно воспользоваться калькулятором онлайн.
  
• Сумму неустойки по соглашению можно снизить в порядке ст. 395 ГК РФ, если суд установит, что она завышена.
  
• Если арендатор добровольно не исполняет обязанности по сделке, арендодателю следует направить квартиранту претензию, а уже потом обратиться в суд с иском.