Как продать офис, если владелец — юрлицо

Компания, владеющая коммерческой недвижимостью, может распоряжаться ей по своему усмотрению. Обычно это продажа при реорганизации или ликвидации бизнеса, переезде в другое место или введении денег в оборот.

Разбираем, как проходит продажа нежилого помещения юридическим лицом, какие налоги нужно будет заплатить и что учесть при проведении такой сделки.

Продажа помещения юридическим лицом: что надо знать

У организации в собственности может находиться жилая и коммерческая недвижимость. К последней относятся объекты, которые можно использовать для получения прибыли, — это склады, производственные помещения, апартаменты и офисы. Тип объекта практически не влияет на особенности купли-продажи.

Сделки с коммерческой недвижимостью в компании могут проводить как от имени организации, так и от конкретного человека, который действует по доверенности. Процедура мало чем отличается от купли-продажи объектов физическим лицом, но организация всегда платит налог.

Сделка может осложняться тем, что в компании есть несколько собственников — прибыль в таком случае нужно будет разделить. Для крупных сделок потребуется одобрение учредителей: под ними имеют в виду продажу недвижимости, стоимость которой составляет более 25% от всех активов компании.

Если у организации, например, в форме ООО несколько собственников, на общем собрании учредителей нужно принять решение о продаже и зафиксировать его в протоколе. Для компаний, где владелец только один, решение может быть принято без участия других лиц.

Документы для продажи недвижимости юридическим лицом

Перечень документов зависит от особенностей недвижимости, компании и самой сделки. Для большинства случаев, когда планируется продажа нежилого помещения ООО, потребуется следующий список документов:

1. Свежая выписка из ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц). Документ лучше заказывать в день заключения договора купли-продажи. Если по выписке компания прекратила своё существование, продать офис не получится.
2. Устав компании. В нём должно быть прописано, можно ли продавать недвижимость организации. Если такого пункта нет, нужен протокол о решении собственников. Вместе с уставом потребуется удостоверение личности директора и основания его назначения.
3. Доверенность, если договор купли-продажи будет подписывать не руководитель, а другой сотрудник. Её нужно заверить у нотариуса, в доверенности должны быть указаны место и дата оформления, срок действия и данные человека, который будет представлять интересы компании.
4. Бухгалтерский баланс. Для сделки нужна справка только за последний отчётный период. По ней можно определить состояние финансовых активов и риск банкротства, ликвидации — организации в таком статусе не могут продавать недвижимость.
5. Документы на недвижимость. Это выписка из ЕГРН, а также технические характеристики объекта, например техплан.

Также потребуется справка о величине сделки: если балансовая стоимость здания превышает 25% от всех активов, куплю-продажу можно проводить только при участии каждого учредителя.

Как проходит сделка

Организация может сама заниматься продажей коммерческой недвижимости или привлекать риелторов. С посредником рекомендуется заключать официальный договор на оказание услуг.

Чаще всего сделка по продаже офиса или любых других помещений проходит следующим образом:

1. Оценка объекта и назначение цены.
2. Подготовка документов и самой недвижимости, включая актуальные фото.
3. Оформление договора купли-продажи.
4. Подписание передаточного акта после получения денег от покупателя и передачи ключей.

После завершения сделки покупатель и продавец должны зарегистрировать договор в Росреестре и оплатить пошлину: для физических лиц — 2000 рублей, для юридических — 22 000 рублей. Если документы подаёт организация, помимо стандартного набора, установленного законом, нужен устав и протокол собрания, на котором была утверждена продажа объекта.

Передача денег

Если стороны сделки — физические лица, оплата возможна любым доступным способом. При продаже недвижимости организации передать деньги можно только безналично. Есть два варианта:

• Переводом на расчётный счёт организации.
• Через аккредитив или эскроу-счёт — специальный счёт в банке для безналичных расчётов при сделках с недвижимостью.

В последнем случае продавец получает деньги после выполнения условий соглашения, обычно это регистрация договора в Росреестре.

Условия и формат расчётов должны быть прописаны в договоре купли-продажи. Также после получения денег организация должна уплатить налоги.

Налог с продажи недвижимости организации

В отличие от продажи недвижимости частным лицом, срок владения недвижимостью организации не играет роли. Даже если офис находился в собственности компании более трёх лет, налог придётся заплатить.

Процентная ставка зависит от используемой системы налогообложения юридического лица:

• При УСН «Доходы» — 6% от стоимости проданного объекта.
• При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между стоимостью продажи и расходами на приобретение коммерческой недвижимости.
• При ОСНО — 20% НДС от суммы сделки.

Все сделки с недвижимостью для организации должны быть учтены не только при постановке на учёт в Росреестре, но и в бухгалтерском отчёте. Так, доходы и расходы при покупке, продаже объектов записываются на дату заключения договора купли-продажи или передаточного акта.

За неуплату налогов юридическое лицо может получить наказание вплоть до уголовного, со штрафом от 100 до 300 тыс. рублей.

Нюансы продажи коммерческой недвижимости

Для организации, которая планирует продажу своей недвижимости, не имеет значения, кто будет выступать покупателем — физическое или юридическое лицо. Это не влияет на налог и особенности сделки.

Важно учесть, что, если компания находится в стадии банкротства или ликвидации, любые сделки по купле-продаже движимого и недвижимого имущества не допускаются. В этом случае реализация собственности происходит через аукцион.

Сделка может быть аннулирована по нескольким причинам. Обычно это ошибки при заполнении документов, отсутствие прав у продавца на совершение подобных операций или процедура банкротства. Если у компании несколько владельцев, рекомендуется юридическое сопровождение и принятие решения общим советом, которое фиксируется в протоколе.

Коротко о главном

Продажа имущества юридического лица существенно не отличается от таких же сделок между физическими лицами. Сама процедура происходит по похожей схеме. При этом расширяется список необходимых документов, в частности потребуется устав и выписка из ЕГРЮЛ.

После продажи коммерческой недвижимости компании организация обязана уплатить налог в размере от 6 до 20% от стоимости сделки. Процентная ставка зависит от выбранной формы налогообложения.

_{Фото на обложке: Nastuh Abootalebi / Unsplash}